Điều 3. Quy định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư
Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì xác định như sau:
1. Dự án khu dân cư, khu đô thị
| STT | Quy mô thửa đất, khu đất cần định giá | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng | Tỷ lệ lấp đầy |
| 1 | Dưới 20 ha | Từ năm thứ 2 | 02 năm | Chia đều cho thời gian bán hàng (%) | 100% diện tích sử dụng |
| 2 | Từ 20 ha đến dưới 50 ha | Từ năm thứ 2 | 03 năm | ||
| 3 | Từ 50 ha đến dưới 100 ha | Từ năm thứ 3 | 03 năm | ||
| 4 | Từ 100 ha trở lên | Từ năm thứ 3 | 04 năm |
Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
Trường hợp dự án khu dân cư, khu đô thị (mục đích sử dụng đất chính) có mục đích sử dụng đất làm nhà ở cao tầng thì thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy áp dụng theo quy định tại mục 2 Điều này.
2. Dự án nhà ở cao tầng
| STT | Quy mô dự án | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng | Tỷ lệ lấp đầy |
| 1 | Dưới 500 căn hộ hoặc dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | Từ năm thứ 2 | 02 năm | Chia đều cho thời gian bán hàng (%) | 100% diện tích sử dụng |
| 2 | Từ 500 căn hộ đến dưới 1.000 căn hộ hoặc từ 50.000 m2 sàn xây dựng đến dưới 100.000 m2 sàn xây dựng | Từ năm thứ 2 | 03 năm | ||
| 3 | Từ 1.000 căn hộ trở lên hoặc từ 100.000 m2 sàn xây dựng trở lên | Từ năm thứ 3 | 04 năm |
Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch; thời gian bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
Trường hợp dự án chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
Trường hợp dự án nhà ở cao tầng (mục đích sử dụng đất chính) có kết hợp mục đích sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, bãi đỗ xe thì thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy của các mục đích kết hợp áp dụng theo quy định tại mục 3 Điều này.
3. Dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe và khu vui chơi, giải trí
- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động.
- Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.
- Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng. Trường hợp dự án chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích sử dụng được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.
- Tỷ lệ lấp đầy: năm đầu tiên bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ là 60%; mỗi năm tiếp theo tăng 10% và ổn định ở mức 90%.
4. Dự án khu du lịch, khách sạn
- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: tại thời điểm đưa công trình vào hoạt động.
- Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời gian thuê đất còn lại.
- Tỷ lệ bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: xác định theo diện tích sử dụng hoặc theo số giường.
- Tỷ lệ lấp đầy: theo thống kê bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá (trong điều kiện bình thường) của cơ quan, tổ chức chuyên ngành tại tỉnh Khánh Hòa. Trường hợp không có số liệu thống kê của địa phương thì xác định theo số liệu thống kê của cả nước hoặc tổ chức định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Các dự án khác
Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy khi ước tính tổng doanh thu pháp triển của thửa đất, khu đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.