Điều 9. Xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án; giá đất cụ thể để đầu tư đầu tư có sử dụng đất; giá trị tiền nộp ngân sách nhà nước và giá sàn để làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư
1. Xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (m1):
Tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng) do bên mời thầu xác định đối với từng dự án cụ thể bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất căn cứ vào quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có)
được phê duyệt.
2. Xác định giá đất cụ thể để đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất:
a) Căn cứ vào hình thức thuê đất được xác định theo từng dự án cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bên mời thầu chịu trách nhiệm xác định giá đất cụ thể để đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt. Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể, gửi Sở Tài chính thẩm định trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt làm cơ sở để lập hồ sơ mời thầu.
b) Trường hợp dự án có sử dụng lại tài sản trên đất thuộc sở hữu của nhà nước, Bên mời thầu phối hợp với cơ quan, đơn vị quản lý tài sản hoặc thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá trị tài sản gửi Sở Tài chính thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận xem xét, phê duyệt giá tài sản làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu.
3. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp ngân sách nhà nước:
a) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Tiền sử dụng, tiền thuê đất được điều chỉnh khi Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận có quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, Bên mời thầu có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh để điều chỉnh tiền sử dụng, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước (m3):
Giá trị m3 là giá trị nộp ngân sách nhà nước do nhà đầu tư đề xuất. Giá trị m3 được xác định trên cơ sở lợi thế thương mại của khu đất, quỹ đất thực hiện dự án trong tương lai hoặc thống kê giá trị của các khu đất có vị trí, tính chất tương đồng với khu đất thực hiện dự án.
Giá trị m3 là giá trị tối thiểu nhà đầu tư phải cam kết nộp ngân sách nhà nước không điều kiện. Giá trị m3 độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp (được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất thực tế) theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc xác định giá trị m3, giao Bên mời thầu chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan thực hiện xác định hệ số điều chỉnh giá đất khi khu đất thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi trong đấu giá đất theo quy định của pháp luật, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận xem xét, phê duyệt.
5. Xác định giá sàn:
Giá sàn = m1 + m2, trong đó:
- m1 là sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án do Bên mời thầu xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
- m2 là toàn bộ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng do Bên mời thầu xây dựng căn cứ phương án quy định tại Điều 8 Quy định này.
Hồ sơ mời thầu phải quy định trường hợp giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế thấp hơn mức giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư đề xuất thì phần chênh lệch sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước; trường hợp cao hơn mức giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư đề xuất thì nhà đầu tư phải bù phần thiếu hụt. Nhà đầu tư sẽ được khấu trừ giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế vào tiền thuê đất nhưng không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.