Điều 8. Xử lý một số trường hợp cụ thể đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
1. Đối với đất ở:
1.1. Trường hợp thửa đất ở cùng một chủ sử dụng đất tiếp giáp mặt đường hoặc chỉ giới hành lang giao thông về phía thửa đất thì được chia thành các tuyến để xác định giá đất:
- Tuyến I: Tính từ chỉ giới vỉa hè đường phố hoặc chỉ giới hành lang giao thông đến 30m, giá đất được xác định bằng 100% mức giá đất theo quy định;
- Tuyến II: Trên 30m đến 100m, giá đất được xác định bằng 80% giá đất của tuyến I;
- Tuyến III: Trên 100m đến 200m giá đất được xác định bằng 70% giá đất của tuyến I;
- Tuyến IV: Trên 200m, giá đất được xác định bằng 60% giá đất của tuyến I.
Việc chia tuyến chỉ áp dụng đối với thửa đất thuộc vị trí 1; thửa đất thuộc các vị trí 2, 3, 4 không chia tuyến.
1.2. Trường hợp các thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau nhưng có mức giá khác nhau thì tính bằng bình quân các mức giá.
1.3. Trường hợp thửa đất ở có chiều ngang mặt đường nhỏ hơn chiều ngang phía trong, có một phần diện tích đất phía trong bị che khuất bởi công trình hay thửa đất khác thì phần diện tích khuất mặt đường trong phạm vi tuyến I giá đất được xác định bằng 80% mức giá đất cùng vị trí, phạm vi từ 30m trở lên thì giá đất xác định theo các tuyến (tuyến II, III, IV) quy định tại điểm 1.1 khoản 1 Điều này.
1.4. Trường hợp thửa đất ở tiếp giáp với hai mặt đường trở lên thì giá đất được tính bằng giá đất của đường có giá cao nhất và được cộng thêm 10% mức giá của đường có mức giá đất cao nhất đó.
1.5. Xử lý các trường hợp giáp ranh:
a. Trường hợp thửa đất ở tại đô thị giáp ranh giữa 2 đoạn trên cùng một trục đường có mức giá khác nhau và đất ở tại nông thôn giáp ranh với đất ở tại đô thị được xác định bằng giá bình quân của hai đoạn giáp ranh trong phạm vi từ điểm tiếp giáp về mỗi phía 30m.
b. Trường hợp thửa đất nằm ở đoạn giáp ranh giữa 2 vị trí trên cùng một trục đường (giáp ranh giữa vị trí 2 với vị trí 3, giáp ranh giữa vị trí 3 với vị trí 4) mà giá đất có sự chênh lệch thì giá đất được xác định như sau:
- Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá đất cao thì giá đất được xác định bằng mức giá đó;
- Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá thấp hơn thì giá đất được xác định bằng giá bình quân giữa 2 vị trí.
c. Đối với các đường, tuyến đường tiếp giáp hoặc kéo dài trên địa bàn hành chính của 02 quận, huyện, xã, phường, thị trấn mà trong bảng giá đất chỉ xác định mức giá đất của địa bàn 01 quận, huyện, xã, phường, thị trấn thì xác định theo bảng giá đất của quận, huyện, xã, phường, thị trấn liền kề đã quy định giá đất của đường, tuyến đường đó.
1.6. Trường hợp thửa đất có vị trí đất bị án ngữ bởi kênh, mương, bờ đê, dốc cầu, đường sắt mà không đi ra bằng đường gom thì giá đất được xác định bằng 80% giá của tuyến đường, phố mà thửa đất có lối đi ra.
1.7. Trường hợp thửa đất nằm dưới hành lang an toàn đường điện thì giá đất phần diện tích nằm dưới hành lang lưới điện được tính bằng 70% giá đất cùng vị trí.
1.8. Trường hợp thửa đất nằm gần chợ trong phạm vi từ ranh giới sử dụng của chợ trở ra 30m thì giá đất cộng thêm 10% giá đất cùng vị trí.
1.9. Trường hợp thửa đất cách mặt đường hiện trạng là khoảng lưu không cây xanh hoặc quy hoạch là sân, lối đi chung chủ hộ không được sử dụng (không có công trình án ngữ) thì giá đất được xác định theo quy định tại điểm 1.1 khoản 1 Điều này.
1.10. Trường hợp thửa đất sử dụng chung có nhà nhiều tầng, nhiều hộ sử dụng thì giá đất được xác định theo hệ số tầng nhà như sau:
| Nhà | Giá thửa đất | Hệ số tầng nhà (Tỷ lệ giá phân bổ) | |||||
| Tầng 1 | Tầng 2 | Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | ||
| 2 tầng | 1,0 | 0,7 | 0,3 | ||||
| 3 tầng | 1,0 | 0,7 | 0,2 | 0,1 | |||
| 4 tầng | 1,0 | 0,7 | 0,15 | 0,1 | 0,05 | ||
| 5 tầng trở lên | 1,0 | 0,7 | 0,15 | 0,08 | 0,05 | 0,02 | 0,00 |
Đối với các nhà có tiện nghi dùng chung ở tầng 1 thì giá trị sử dụng đất của khu dùng chung được phân bổ cho các hộ (nếu không chia được), nếu đủ điều kiện chia tách thì chia cho các hộ.
2. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
2.1. Trường hợp thửa đất cùng một chủ sử dụng đất tiếp giáp mặt đường hoặc chỉ giới hành lang giao thông về phía thửa đất thì được chia thành các tuyến để xác định giá đất:
Thửa đất thuộc vị trí 1 chia 04 tuyến:
- Tuyến I: Tính từ chỉ giới vỉa hè đường phố hoặc chỉ giới hành lang giao thông đến 30m, giá đất được xác định bằng 100% mức giá đất theo quy định;
- Tuyến II: Trên 30m đến 100m, giá đất được xác định bằng 75% giá đất của tuyến I;
- Tuyến III: Trên 100m đến 200m giá đất được xác định bằng 60% giá đất của tuyến I;
- Tuyến IV: Trên 200m, giá đất được xác định bằng 45% giá đất của tuyến I.
Thửa đất thuộc các vị trí 2, 3, 4 chia thành 02 tuyến:
- Tuyến I: Tính từ chỉ giới vỉa hè đường phố hoặc chỉ giới hành lang giao thông đến 30m, giá đất được xác định bằng 100% mức giá đất theo quy định;
- Tuyến II: Trên 30m đến hết thửa đất, giá đất được xác định bằng 75% giá đất của tuyến I.
2.2. Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng đất tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau nhưng có mức giá khác nhau thì tính bằng bình quân các mức giá.
2.3. Trường hợp thửa đất có chiều ngang tiếp giáp với chỉ giới vỉa hè, hành lang giao thông, có một phần diện tích đất phía trong bị khuất mặt đường thì phần diện tích khuất mặt đường trong phạm vi tuyến I giá đất được xác định bằng 75% mức giá đất cùng vị trí, phạm vi từ 30m trở lên thì giá đất xác định theo các tuyến ( tuyến II, III, IV ) quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này.
2.4. Trường hợp thửa đất tiếp giáp với hai mặt đường trở lên thì giá đất được tính bằng giá đất của đường mà chủ sử dụng mở cổng chính lối đi ra.
2.5. Xử lý các trường hợp giáp ranh:
a. Trường hợp thửa đất tại đô thị giáp ranh giữa 2 đoạn trên cùng một trục đường có mức giá khác nhau được xác định bằng giá bình quân của hai đoạn giáp ranh trong phạm vi từ điểm tiếp giáp về mỗi phía 30m.
b. Trường hợp thửa đất giáp ranh giữa 2 vị trí trên cùng một trục đường (giáp ranh giữa vị trí 2 với vị trí 3, giáp ranh giữa vị trí 3 với vị trí 4) mà giá đất có sự chênh lệch thì giá đất được xác định như sau:
- Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá đất cao thì giá đất được xác định bằng mức giá đó;
- Đối với phần diện tích thuộc vị trí có giá thấp hơn thì giá đất được xác định bằng giá bình quân giữa 2 vị trí.
c. Đối với các đường, tuyến đường tiếp giáp hoặc kéo dài trên địa bàn hành chính của 02 quận, huyện, xã, phường, thị trấn mà trong bảng giá đất chỉ xác định mức giá đất của địa bàn 01 quận, huyện, xã, phường, thị trấn thì xác định theo bảng giá đất của quận, huyện, xã, phường, thị trấn liền kề đã quy định giá đất của đường, tuyến đường đó.
2.6. Trường hợp thửa đất có vị trí đất bị án ngữ bởi kênh, mương, bờ đê, dốc cầu, đường sắt mà không đi ra bằng đường gom thì giá đất được xác định bằng 70% của tuyến đường, phố mà thửa đất có lối đi ra.
2.7. Trường hợp thửa đất nằm dưới hành lang an toàn đường điện thì giá đất phần diện tích nằm dưới hành lang lưới điện được tính bằng 70% giá đất cùng vị trí.
2.8. Trường hợp thửa đất cách mặt đường hiện trạng là khoảng lưu không cây xanh hoặc quy hoạch là sân, lối đi chung chủ hộ không được sử dụng (không có công trình án ngữ) thì giá đất được xác định theo quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này.
3. Các trường hợp khác:
Đối với khu vực được cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất, giao Sở Tài nguyên và Môi phường phối hợp cùng Sở Tài chính, Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân quận, huyện điều tra giá đất thị trường tại khu vực có sự thay đổi nêu trên để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất.
Khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường và các nghĩa vụ tài chính về đất theo các quy định tại Điều này mà có mức giá đất thấp hơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm vị trí 1 thì lấy giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm vị trí 1 để tính cho phần diện tích đó.
Khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án vào khu đất có mặt nước thì tính giá đất cho cả dự án không phân tuyến.
Khi xác định giá cho các khu đất đã quy hoạch chi tiết để giao đất xây dựng nhà ở, giao đất phát triển đô thị, các khu tái định cư căn cứ vào vị trí các lô thửa đất để xác định giá theo hiện trạng tự nhiên của lô thửa đất (đất có cơ sở hạ tầng hiện tại ) cộng với chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, có cân đối đến giá của các khu đất liên kề để xác định mức thu tiền sử dụng đất.