Điều 12. Quy định về quản lý sử dụng đất và kiến trúc nhà ở riêng lẻ của nhân dân
1. Quy định về quản lý đất đai.
a) Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đối với lô (thửa) đất mới phải tuân thủ các yêu cầu sau:
- Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết theo dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
Diện tích, kích thước lô đất xây dựng nhà ở tuân thủ theo quy hoạch được duyệt.
- Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch chi tiết nhưng chưa xác định cụ thể kích thước, diện tích lô đất để xây dựng nhà ở:
Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở căn cứ Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, Ủy ban nhân dân thành phố giải quyết từng trường hợp cụ thể.
- Việc tách thửa đất phải tuân thủ quy định của pháp luật.
b) Trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để bổ sung thêm cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở hiện có thì không hạn chế diện tích, kích thước lô đất.
- Đất bãi bồi không được phép xây dựng các công trình, chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông lâm ngư nghiệp. Nếu các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất bãi bồi thì nộp đơn xin thuê đất ở các cơ quan chức năng (cá nhân, hộ gia đình nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; tổ chức nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường).
c) Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
d) Ranh giới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Ranh giới lô đất giao, cho thuê, chuyển quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng được tính từ lộ giới trở vào, trừ trường hợp có quy định khác.
- Trường hợp lộ giới nằm ngay trên các kết cấu chính của đường hoặc của các công trình kỹ thuật hạ tầng công cộng trong thành phố phải dịch chuyển ranh giới giao đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ra khỏi hành lang bảo vệ các kết cấu này theo quy định.
- Khoảng cách đối với hành lang sông, rạch:
+ Sông rạch có chức năng giao thông thủy: thực hiện theo quy định nhà nước, bao gồm: Sông Tiền, sông Bảo Định, rạch Bà Ngọt, rạch Cái ngang, kênh Xáng cụt phường 6, rạch Gò Cát.
+ Đối với kênh rạch có chức năng tưới tiêu: thực hiện theo Pháp lệnh bảo vệ các công trình thủy lợi, trường hợp đặc biệt sẽ xem xét cụ thể.
+ Kênh rạch khác không nằm trong hai loại trên: khoảng cách đối với hành lang sông rạch là 1,5m tính từ mép kênh rạch.
- Đối với các lô đất nông nghiệp có diện tích lớn nằm trong các khu vực theo quy hoạch được xác định là đất ở, nếu muốn phân lô và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
- Khi quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư phải lưu ý bố trí khu vực phù hợp để xây dựng khu tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp.
2. Quy định về kiến trúc xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.
a) Quy định về mật độ xây dựng.
- Đối với các khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng: tuân thủ theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Nếu chưa có quy hoạch chi tiết:
+ Khu vực phát triển và ngoại thành thực hiện theo mục 2.8.6 và mục 2.8.7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 2008.
+ Khu vực trung tâm và nội ô cũ thực hiện theo mục 2.10.6 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 2008.
b) Quy định về chiều cao nhà.
- Chiều cao nhà được tính từ tầng trệt đến tầng trên cùng, trong đó tầng trệt gọi là tầng 1, sân thượng chỉ có mái che phần cầu thang không tính là 1 tầng và chiều cao nhà chỉ tính đến lan can sân thượng.
- Nhà liên kế, liên kế có sân vườn, biệt lập, biệt thự được xây dựng tầng hầm, tầng lững. Tầng hầm, tầng lững không tính là 1 tầng.
- Chiều cao tầng 1 (trệt) tối thiểu là 3,9m, tối đa là 4,4m; được tính từ mặt vĩa hè đường phố đến mặt sàn lầu 1 (nếu có bố trí tầng lững thì chiều cao trệt lững tối đa là 6,2m được tính từ mặt vĩa hè đường phố đến mặt sàn lầu 1).
- Chiều cao toàn bộ nhà không được vượt quá 3 lần chiều ngang hoặc chiều sâu nhà (nếu chiều sâu nhỏ hơn chiều ngang). Trường hợp được phép cao hơn với điều kiện phải hợp khối hoặc liền kề với nhà có chiều cao tương ứng.
c) Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Nhà mặt tiền đường phố:
+ Đối với các khu vực dân cư mới phát triển (các khu dân cư theo dự án mới) thực hiện theo mục 2.8.10 và 2.8.11 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 2008.
+ Đối với khu vực trung tâm, khu nội ô và các dãy nhà liên kế hiện có của khu vực phát triển, bậc cấp được đưa ra vĩa hè tối đa 0,3m.
- Đối với nhà trong hẻm có chiều rộng hẻm nhỏ hơn 7,0m, quy định như sau:
+ Mái đón hoặc sênô máng nước, ô văng che cửa được phép đưa ra hẻm tối đa 0,3m và ở độ cao tối thiểu 3,5m so với mặt hẻm. Nhưng trong mọi trường hợp không được đưa ống tràn hoặc giọt nước xả nước trực tiếp xuống mặt hẻm.
+ Ban công, bậc thềm, vệt dắt xe và tất cả các bộ phận kiến trúc khác của căn nhà không được đưa ra hẻm.
d) Cửa đi, cửa sổ.
- Ở độ cao dưới 2,5m so với mặt vĩa hè, tất cả các loại cửa đi, cửa sổ và cửa khác (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) đều không được mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ hoặc ngõ hẻm.
- Không được phép mở cửa các loại nếu tường xây sát với ranh giới lô đất thuộc quyền sử dụng của người khác.
+ Trường hợp được mở cửa đối với tầng trệt là phải có tường rào ngăn giữa ranh đất; từ tầng hai (lầu 1) kể cả tầng lững trở lên chỉ được phép mở cửa nếu khu đất kế cận chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình kế cận được xây dựng lên.
+ Trường hợp nhà có chiều cao lớn hơn so với các công trình bên cạnh như vườn hoa, công viên, bãi xe... để đảm bảo mỹ quan đô thị, mặt tường giáp ranh có thể được phép mở một số loại cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí, nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định từng trường hợp.
đ) Quy định về cốt nền xây dựng.
- Đối với các nhà ở mặt tiền các đường phố đã có vĩa hè ổn định:
+ Trường hợp xây dựng ngay chỉ giới xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ nếu chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ thì cốt nền cao 0,3m so với mặt vĩa hè.
+ Trường hợp xây dựng lùi vô trong chỉ giới xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ thì cốt nền được phép cao hơn, nhưng đảm bảo từ chỉ giới xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ vào trong 2,4m cốt nền cao 0,3m so với mặt vĩa hè.
- Đối với các nhà ở trong các đường hẻm:
Cốt nền được phép cao tối đa không quá 0,75m, nhưng phải bảo đảm không có bộ phận nào của căn nhà nhô ra hẻm (trừ các điểm quy định ở điểm c khoản 2 điều này).
e) Quy định về hình thức mái công trình.
Phải có giải pháp xử lý cho phù hợp, đảm bảo kỹ mỹ thuật cho đô thị.
g) Quy định về hình thức bên ngoài công trình.
- Không được xây dựng các kiến trúc bằng vật liệu thô sơ (tranh, tre, nứa, lá) trong khu vực đô thị, trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc và được phép của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
- Không được xây thêm các kiến trúc chắp vá, bám vào kiến trúc chính như vẩy thêm mái bám vào kiến trúc chính, tường rào; làm kiến trúc tạm trên sân thượng, ban công, lô gia.
- Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) phải có kiến trúc phù hợp và hài hòa với kiến trúc hiện có chung quanh hoặc theo quy hoạch chi tiết, không được sơn quét màu đen, màu tối sẫm, sơn phản quang và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật; đồng thời phải phù hợp với màu sắc kiến trúc cảnh quan khu vực.
- Mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố chính, ở các vị trí có thể nhìn thấy từ đường và các khu vực công cộng không được bố trí làm sân phơi quần áo hoặc trưng bày vật dụng làm mất mỹ quan đô thị.
h) Móng và các công trình ngầm.
- Giới hạn ngoài cùng của móng nhà không vượt quá ranh giới lô đất thuộc quyền sử dụng của người khác.
- Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Trường hợp móng nhà bắt buộc phải vượt quá chỉ giới đường đỏ hoặc ranh giới hẻm, được phép tối đa là 0,3m và phải theo điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ nền mặt vĩa hè hoặc cao độ hẻm tối thiểu là 2,4m. Các trường hợp này phải được cơ quan chức năng xem xét cho phép.
i) Hàng rào.
- Thực hiện theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt, hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và chiều cao tối đa của hàng rào không quá 1,80m ( tính từ mặt đất ). Phần tường rào giáp với đường và đường hẽm từ độ cao 0,6m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên phải thiết kế trống thoáng.
k) Góc vát tầm nhìn.
- Để đảm bảo an toàn và tầm nhìn cho các phương tiện giao thông, các ngôi nhà ở góc đường phải tuân thủ các quy định ở bảng sau:
| Góc cắt giao nhau với lộ giới | Kích thước vạt góc |
| Nhỏ hơn 450 | 8,0 x 8,0m |
| Từ 450 đến dưới 900 | 5,0 x 5,0m |
| 900 | 4,0 x 4,0m |
| Từ 900 đến dưới 1350 | 3,0 x 3,0m |
| lớn hơn 1350 | 2,0 x 2,0m |
Các trường hợp góc giao lộ của 2 đường có lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 8m hoặc giữa 1 đường có lộ giới lớn hơn 8m và 1 đường có lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 8m, được áp dụng kích thước vạt góc tối thiểu bằng 50% kích thước của bảng nêu trên.
l) Lộ giới đường hẻm.
- Lộ giới đường hẽm là phần diện tích (kể cả không gian phía trên) dùng để làm đường hẻm giao thông, bố trí các công trình hạ tầng, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, sinh hoạt và vệ sinh môi trường đô thị.
- Ủy ban nhân dân tỉnh giao Ủy ban nhân dân Thành phố Mỹ Tho quy định cụ thể lộ giới các đường hẻm trong thành phố. Việc xây dựng công trình đều phải chấp hành theo quy định về lộ giới đường hẻm trên địa bàn.
- Đối với các đường hẻm có điều kiện mở rộng hoặc tại các khu vực quy hoạch chỉnh trang, cải tạo lớn và các khu dân cư quy hoạch mới thì lộ giới đường hẻm thực hiện theo quy hoạch chi tiết nhưng phải có bề rộng tối thiểu 4m.
m) Vĩa hè.
- Vĩa hè là phần đất thuộc lộ giới của các đường phố, hẻm phố.
- Đối với các căn nhà mặt tiền đường phố có vĩa hè. Chủ sở hữu các căn nhà có nghĩa vụ bảo quản đoạn vĩa hè này, bao gồm cả trụ điện và cây xanh. Mọi thay đổi kết cấu vĩa hè phải được sự chấp thuận của cơ quan chức năng được phân cấp quản lý.
- Vĩa hè phải được xây dựng đồng bộ về cao độ, có độ dốc 2%, độ nghiêng bó vĩa 30%, đỉnh bó vĩa thiết kế cao hơn mép phần xe chạy ít nhất là 0,15 m.
- Vỉa hè khi được láng, lát phải xây dựng đồng bộ với công trình hạ tầng kỹ thuật, cây xanh (nếu có).
- Cấm mọi hành vi lấn chiếm, xây dựng làm thay đổi cao độ ranh giới quy định của từng hè phố.
- Vĩa hè phải thống nhất cao độ suốt tuyến, không được hạ làm đường vào. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu làm đường ra vào phải được sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
- Các quy hoạch, dự án khu dân cư, khu đô thị mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: tuân thủ theo các quy hoạch, dự án các khu dân cư, khu đô thị mới được phê duyệt.
n) Chỉ giới xây dựng.
- Đường Tết Mậu Thân (đoạn Ấp Bắc - Lý Thường Kiệt):
Chỉ giới xây dựng cách tim đường hiện hữu 10,5 m.
- Đường Yersin (đoạn Ấp Bắc - Lý Thường Kiệt):
Chỉ giới xây dựng cách tim đường hiện hữu 9,0 m.
- Các tuyến đường còn lại trên địa bàn thành phố Mỹ Tho:
Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ (lộ giới). Nếu tuyến đường thuộc khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng thì tuân thủ chỉ giới xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.