Điều 3. Nội dung và phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
1. Nội dung tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo quy định như mục 1.1 phần II Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (sau đây gọi tắt là Thông tư 05/2007/TT-BXD).
2. Đối với công trình chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình. Nội dung dự toán xây dựng công trình thực hiện theo quy định tại Điều 4 của Quy định này.
3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án đầu tư xây dựng công trình:
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức 1.1 Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD. Cụ thể như sau:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1.1)
Trong đó:
- V: tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
- GXD: chi phí xây dựng của dự án;
- GTB: chi phí thiết bị của dự án;
- GGPMB: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư;
- GQLDA: chi phí quản lý dự án;
- GTV: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- GK: chi phí khác của dự án;
- GDP: chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư được xác định bằng một trong bốn phương pháp sau:
- Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án (như hướng dẫn tại mục I Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD);
- Phương pháp xác định theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình (như hướng dẫn tại mục II Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD);
- Phương pháp xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện (như hướng dẫn tại mục III Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD);
- Phương pháp kết hợp.
Khi xác định theo các phương pháp trên, Chủ đầu tư phải tuân thủ một số quy định cụ thể như sau:
a) Đối với phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình thì chỉ áp dụng để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư cho các dự án đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư và các dự án đầu tư xây dựng công trình áp dụng hình thức hợp đồng chìa khoá trao tay.
Suất chi phí xây dựng và suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án áp dụng theo công bố của Bộ Xây dựng hoặc căn cứ vào suất chi phí xây dựng của công trình cùng loại có quy mô tương tự;
b) Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất, ...; chi phí thực hiện tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư xây dựng (nếu có).
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư (GGPMB) được xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành;
c) Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác của dự án:
Tổng các chi phí như: chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chi phí khác (GK) (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) được ước tính bằng 15% của tổng chi phí xây dựng (GXD) và chi phí thiết bị (GTB) của dự án.
Trường hợp dự án có nhiều công trình thì chi phí lập báo cáo đầu tư, chi phí lập dự án hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật phải được xác định cụ thể trong tổng mức đầu tư của báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, báo cáo kinh tế - kỹ thuật và áp dụng theo định mức tỷ lệ do Bộ Xây dựng công bố. Đồng thời các chi phí thiết kế kỹ thuật đối với công trình thiết kế 3 bước hoặc chi phí thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình thiết kế 2 bước phải được xác định sơ bộ trong tổng mức đầu tư của báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, báo cáo kinh tế - kỹ thuật và áp dụng theo định mức tỷ lệ do Bộ Xây dựng công bố.
Vốn lưu động ban đầu (VLD) (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (LVay) (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định;
d) Xác định chi phí dự phòng của dự án:
Đối với dự án có thời gian thực hiện đến 2 (hai) năm chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
Chi phí dự phòng được tính theo công thức 1.4 Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD. Cụ thể như sau:
GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 10% (1.4)
Đối với dự án có thời gian thực hiện trên 2 (hai) năm, chi phí dự phòng được được xác định bằng hai yếu tố:
- Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính 5% tổng chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
- Dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng.
Chỉ số giá xây dựng dùng để tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính bình quân của không ít hơn 3 (ba) năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế. Thời gian để tính chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá là thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
Theo công thức 1.5 Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD. Cụ thể như sau:
GDP = GDP1 + GDP2 (1.5)
Trong đó:
- GDP1: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh, tính theo công thức 1.6 Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD. Cụ thể như sau:
GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK ) x 5% (1.6)
- GDP2: chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá, tính theo công thức 1.7 Phụ lục 1 Thông tư 05/2007/TT-BXD. Cụ thể như sau:
GDP2 = (V’ - Lvay) x (IXDbq ) (1.7)
Trong đó:
- V’: tổng mức đầu tư chưa có dự phòng.
- Lvay: lãi vay trong thời gian thực hiện dự án.
- IXDbq: chỉ số giá xây dựng bình quân.
Chỉ số giá xây dựng bình quân (IXDbq) được lấy bằng chỉ số giá xây dựng công trình của nhóm công trình có chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức đầu tư. Chỉ số giá xây dựng công trình của nhóm công trình này được tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình của không ít hơn 3 (ba) năm gần nhất so với thời điểm tính toán. Chỉ số giá xây dựng công trình áp dụng chỉ số giá xây dựng vùng theo công bố của Bộ Xây dựng.