Điều 19. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Giá trị bồi thường của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, khối lượng, số lượng của công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình theo bộ đơn giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.
1.1. Giá trị bồi thường: Gdb = Nxd x Sxd x Hxd
Gdb: Giá trị bồi thường.
Nxd: Giá xây dựng công trình mới.
Sxd: Số lượng, khối lượng công trình
Hxd: Hệ số khu vực
Đối với nhà kiên cố từ 2 tầng trở lên: Tầng 1, Nxd, Sxd được tính theo m2 xây dựng, các tầng tiếp theo Nxd, Sxd được tính theo diện tích sàn (m2).
1.2. Diện tích xây dựng, diện tích sàn được xác định như sau (theo TC XDVN):
- Diện tích xây dựng: là diện tích tính theo các kích thước phủ bì của tường ngoài, dây cột có mái che cầu thang ngoài nhà của tầng một, kể cả bậc thềm, lô gia, sân trời. Diện tích xây dựng bằng tổng số các diện tích ở, phụ, giao thông, kết cấu và diện tích khác của tầng 1.
Diện tích hè xung quanh nhà và công trình vỉa hè, nơi trồng cây xanh, cống rãnh thoát nước… không được tính là diện tích xây dựng.
- Diện tích sàn của 1 tầng: là diện tích mặt bằng xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về công trình) và diện tích mặt bằng của lô gia, ban công, hộp kỹ thuật, ống khói.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:
| Mức bồi thường nhà, công trình | = | Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại | + | Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình |
2.1. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại: Gdb = Kxd x Dxd x Tcl
Gdb: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại
Kxd: Số lượng, khối lượng công trình.
Dxd: Đơn giá quy định cho số, khối lượng.
Tcl: tỷ lệ % còn lại của công trình.
Xác định tỷ lệ % còn lại của công trình: được xác định bằng phương pháp tính bình quân gia quyền tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính hình thành nên công trình.
Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính so với tổng giá trị của các ngôi nhà như bảng sau:
(Bảng 1)
| STT | Loại nhà | Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính (%) | ||||
| Móng | Tường | Nền sàn | Kết cấu đổ mái | Mái | ||
| 1 | Một tầng cấp 2-3: có khu phụ | 10 | 15 | 10 | 9 | 16 |
| 2 | Một tầng cấp 2-3: không có khu phụ | 10 | 18 | 6 | 9 | 16 |
| 3 | Hai tầng mái ngói: không có khu phụ | 10 | 16 | 12 | 8 | 16 |
| 4 | Hai tầng mái ngói: có khu phụ | 10 | 18 | 13 | 6 | 10 |
| 5 | Hai tầng mái bằng: không có khu phụ | 10 | 16 | 10 | 0 | 26 |
| 6 | Hai tầng mái bằng: có khu phụ | 10 | 18 | 13 | 0 | 16 |
| 7 | Ba tầng: không có khu phụ | 9 | 16 | 10 | 0 | 22 |
| 8 | Ba tầng: có khu phụ | 9 | 18 | 14 | 0 | 13 |
Cách đánh giá % tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu như bảng sau:
(Bảng 2)
| STT | Kết cấu | Tỷ lệ chất lượng còn lại | |||||
| > 80% | 70-80% | 60-70% | 50-60% | 40-50% | < 40% | ||
| 1 | Kết cấu bằng bê tông cốt thép | Lớp trát bảo vệ bị bong tróc, bê tông bắt đầu bị nứt | Bê tông, bị nứt, cốt thép bắt đầu rỉ | Có nhiều vết nứt cốt thép có chỗ cong vênh | Cốt thép bắt đầu cong vênh | Rạn nứt nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ | Kết cấu mất khả năng chống đỡ cần phải sửa hoặc phá bỏ |
| 2 | Kết cấu xây gạch hoặc đá | Lớp trát bắt đầu bong có vết nứt nhỏ | Lớp nứt rộng sâu | Bong lớp trát, nhiều vết nứt rộng | Kết cấu bị thấm nước, nhiều chỗ bị mục | Nhiều vết nứt sâu cong vênh đổ cục bộ | Nhiều vết nứt chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn |
| 3 | Kết cấu bằng gỗ hoặc sắt | Bắt đầu bị mối mọt hoặc rỉ | Bị mối mọt hoặc rỉ nhiều chỗ | Bị mục hoặc rỉ ăn sâu, nhiều chỗ bắt đầu bị cong vênh | Cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt | Cong vênh nhiều chỗ, đứt rời | Nhiều chỗ đứt rời, mất khả năng chịu lực cần sửa chữa hoặc phá bỏ |
Tỷ lệ còn lại của công trình (GCL) bằng tổng tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính (GKC) nhân với tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình (TKC) chia cho tổng tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình
2.2. Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ 20% theo giá trị hiện có của nhà, công trình, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
3. Đối với nhà, công trình khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được; hoặc nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ làm ảnh hưởng đến công trình khác trong cùng một khuôn viên đất nhưng vẫn tồn tại song không thể sử dụng được theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu thì được bồi thường cho toàn bộ công trình theo quy định tại điều 19 quy định này; trường hợp nhà, công trình khác bị phá dỡ một phần, nhưng phần còn lại vẫn tồn tại và sử dụng được thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và hỗ trợ chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại.
4. Tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3.3; 3.5; 3.6; 3.9 điều 7 của quy định này thì không được bồi thường;
5. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3.1; 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.10; 3.11 Điều 7 quy định này được xử lý như sau:
5.1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.
Trường hợp đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì chỉ có phần giá trị còn lại đã đầu tư trên đất mà không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.
5.2. Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo các quy định sau:
a) Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực quy hoạch phát triển đô thị mà giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thì tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất, ở những nơi chưa có tổ chức phát triển quỹ đất thì do ngân sách của cấp quản lý đất sau khi thu hồi trả cho người bị thu hồi đất.
b) Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực nông thôn mà giao cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để quản lý hoặc để bổ sung vào quỹ đất công ích thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.
c) Trường hợp đất bị thu hồi được Nhà nước giao cho người khác hoặc cho người khác thuê thì người được giao đất, thuê đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.
5.3. Trường hợp đất bị thu hồi thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được tham gia thị trường bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất được áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản đã đầu tư trên đất và giải quyết phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Nếu số tiền thu hồi được do đấu giá sau khi trừ chi phí tổ chức việc đấu giá mà thấp hơn phần giá trị còn lại thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất thì người bị thu hồi đất được nhận lại toàn bộ số tiền đó.
b) Nếu số tiền thu hồi được do đấu giá sau khi trừ chi phí tổ chức việc đấu giá mà cao hơn phần giá trị còn lại thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất thì người bị thu hồi đất được nhận phần giá trị còn lại thuộc sở hữu của mình; phần chênh lệch còn lại được nộp vào ngân sách nhà nước.
5.4. Trường hợp thu hồi đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tiền nhận chuyển nhượng, giá trị còn lại của tài sản đã đầu tư trên đất được giải quyết như đối với trường hợp thu hồi đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 điều này.
5.5. Trường hợp thu hồi đất mà người bị thu hồi đất đã cho thuê đất, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì quyền lợi của người thuê đất, nhận thế chấp, nhận bảo lãnh hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
a) Đất đang cho thuê đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn mà Nhà nước thu hồi sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Bên thuê đất, bên thế chấp, bên nhận bảo lãnh, bên nhận góp vốn được người thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự.
b) Đất đang cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định tại khoản 3.2; 3.3; 3.8; 3.10; 3.11 Điều 7 quy định này thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt và việc thực hiện thu hồi đất thực hiện theo quy định như sau:
b.1) Trường hợp bên cho thuê đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên cho thuê đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự.
b.2) Trường hợp bên thuê đất, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất, mà thu hồi giá trị quyền sử dụng đất. Bên thuê đất, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm nộp tiền và phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất; bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự.
c) Đất đang thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 3.2; 3.3; 3.8; 3.10; 3.11 Điều 7 quy định này thì khi Nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt và việc thu hồi đất thực hiện theo quy định như sau:
c.1) Trường hợp thế chấp thì bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự.
c.2) Trường hợp bảo lãnh thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo quy định của pháp luật về dân sự.
d) Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
d.1) Trường hợp thuê đất thì bên thuê đất được Nhà nước cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết;
d.2) Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã ký kết; nếu giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì bên nhận thế chấp được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp.
d.3) Trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay thì Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, nếu giá trị quyền sử dụng đất đã bảo lãnh được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì bên nhận bảo lãnh chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã bảo lãnh.