Điều 6. Quy định chung đối với khu vực nội thị hiện hữu
Được chia thành năm khu vực chính và áp dụng nguyên tắc quản lý sau:
1. Khu vực đã có quyết định thu hồi đất và đang thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc giấy phép quy hoạch do cấp thẩm quyền cấp. Trong khu vực này, công trình và nhà ở riêng lẻ được quản lý theo đúng hồ sơ quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc giấy phép quy hoạch do cấp thẩm quyền cấp.
(Được ký hiệu X, xác định theo sơ đồ 6A và 6B; các sơ đồ từ 6.1 đến 6.7)
2. Khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất được cấp thẩm quyền phê duyệt. Trong khu vực này, công trình, nhà ở riêng lẻ được quản lý xây dựng theo nguyên trạng, không thay đổi quy mô, và cấp công trình.
(Được ký hiệu X*, xác định theo sơ đồ 6A và 6B; các sơ đồ từ 6.1 đến 6.7)
3. Khu vực hạn chế xây dựng
a) Ranh giới được xác định gồm: Khu vực được xác định là hạ tầng khung đô thị (Hạ tầng xã hội cấp đô thị, hạ tầng kỹ thuật khung đô thị) được xác định theo Hồ sơ quy hoạch chung đô thị được duyệt; Chương trình phát triển đô thị hoặc khu vực đã có dự án, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất được duyệt.
(Được ký hiệu H, xác định theo sơ đồ 6A và 6B; các sơ đồ từ 6.1 đến 6.7)
b) Nguyên tắc quản lý: Trong khu vực này, quản lý công trình, nhà ở riêng lẻ theo nguyên trạng, không thay đổi quy mô, cấp công trình hoặc xây dựng không quá quy mô theo quy định cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được UBND tỉnh phê duyệt, cụ thể:
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm diện tích sàn xây dựng tại tầng lửng) đối với hộ gia đình có 05 nhân khẩu ≤ 100m2 và số tầng ≤ 02 tầng. Tầng lửng tại tầng 1 và mái che cầu thang tại sân thượng (nếu có) không tính vào số tầng. Không được xây dựng tầng hầm, tầng nửa hầm.
Trường hợp UBND thị xã Điện Bàn xác định hộ gia đình có nhiều hơn 05 nhân khẩu, tổng diện tích sàn xây dựng được phép tăng thêm 15m2 sàn xây dựng/01 nhân khẩu.
- Đối với công trình: Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm diện tích sàn xây dựng tại tầng lửng) đảm bảo không quá 10m2 sàn/01 người làm việc và số tầng ≤ 03 tầng. Tầng lửng tại tầng 1 và mái che cầu thang tại sân thượng (nếu có) không tính vào số tầng. Không được xây dựng tầng hầm, tầng nửa hầm.
- Trường hợp vừa xây dựng mới, vừa cải tạo sửa chữa, cơ quan cấp phép xây dựng phải tổ chức kiểm tra, xác định quy mô công trình, nhà ở hiện trạng, lập biên bản có xác nhận của chủ đầu tư đối với công trình, chủ hộ đối với nhà ở riêng lẻ. Từ đó xác định quy mô xây dựng đảm bảo quy định trên.
4. Khu vực cấm xây dựng
a) Ranh giới được xác định gồm: Hành lang bảo vệ đường sông, cầu, đường, công trình thủy lợi và lưới điện theo quy định; hành lang bảo vệ di tích được cấp thẩm quyền công nhận; đất an ninh, quốc phòng.
(Ký hiệu C, xác định theo sơ đồ 6A và 6B; các sơ đồ từ 6.1 đến 6.7)
b) Nguyên tắc quản lý: Trong khu vực này, không được xây dựng công trình và nhà ở riêng lẻ, trừ các trường hợp:
- Các công trình được quy định tại Điều 12, 13 Quy định này;
- Các công trình phụ trợ phục vụ điều hành, quản lý, bảo vệ hạ tầng và các công trình thuộc dự án an ninh quốc phòng, phòng chống thiên tai, nhưng phải được cấp thẩm quyền cho phép;
- Nhà ở riêng lẻ hiện trạng đang nằm trong khu vực này thì được phép cải tạo không tăng quy mô, cấp công trình khi có nhu cầu, được cơ quan cấp thẩm quyền cấp phép.
5. Các khu vực khác: Công trình, nhà ở riêng lẻ được quản lý như sau:
a) Đối với nhà ở riêng lẻ
- Diện tích lô đất tối thiểu được phép xây dựng: Theo hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ở được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Chỉ tiêu quản lý xây dựng:
+ Tại các góc giao nhau của các kiệt: Vạt góc tối thiểu 2m;
+ Các chỉ tiêu về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tầng cao theo Phụ lục, Sơ đồ từng phường cụ thể kèm theo. Riêng đối đối với nhà ở riêng lẻ trên tuyến đường kiệt chiều dài nhỏ hơn 100m, quản lý lộ giới theo đường hiện trạng, chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, tầng cao không quá 3 tầng.
- Chiều cao tầng: Chiều cao tầng 1 tối đa 3,9m, trường hợp có tầng lửng tối đa 5,2m. Chiều cao các tầng còn lại tối đa 3,6m. Cốt nền tối đa 0,45m so với cốt vỉa hè, cốt kiệt, hẻm.
- Mật độ xây dựng tuân thủ theo bảng sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Đối với các lô đất có diện tích không nằm trong bảng, được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
b) Đối với công trình công cộng
- Điều kiện được phép xây dựng: Phải tiếp giáp với trục đường có lòng đường ≥ 5,5m (đường có lề). Trường hợp không tiếp giáp với các trục đường, phải có lối dẫn vào công trình có chiều rộng lòng đường ≥ 3,5m và đảm bảo có điểm quay đầu xe.
- Chỉ tiêu quản lý xây dựng:
+ Chỉ giới xây dựng:
Đối với lô đất có diện tích ≤ 500m2: Áp dụng theo chỉ tiêu nhà ở riêng lẻ theo trục đường;
Đối với lô đất có diện tích >500m2: Trường hợp tiếp giáp với đường có lộ giới ≤16,5m, chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu 5m. Trường hợp tiếp giáp với đường có lộ giới > 16,5m, chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu 10m.
+ Khoảng lùi biên: Chiều rộng lô đất tiếp giáp đường ≤ 15m thì trùng với ranh giới đất; lô đất có chiều rộng từ 15m đến 30m, lùi tối thiểu 2m; lô đất có chiều rộng ≥ 30m, lùi tối thiểu 3,5m.
+ Mật độ xây dựng thuần, chiều cao xây dựng: Chiều cao xây dựng công trình tối đa 45m, cụ thể theo bảng:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
|---|---|---|---|---|
| 3.000m2 | 10.000m2 | 18.000m2 | ≥35.000m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 45 | 80 | 46 | 44 | 41 |
Riêng đối với các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, chợ khi xây dựng mới phải đảm bảo mật độ xây dựng tối đa 40%.
Trường hợp công trình có chiều cao xây dựng lớn hơn 45m, phải được thực hiện các thủ tục thỏa thuận chiều cao công trình theo quy định hiện hành.
+ Quản lý tầng hầm: Diện tích chiếm đất tầng hầm tối đa bằng với diện tích xây dựng công trình.