Điều 5. Các quy định về nhóm đất phỉ nông nghiệp
1. Đất phi nông nghiệp tại nông thôn
a) Đất phi nông nghiệp tại các xã (trừ các xã của thành phố Nha Trang và đất phi nông nghiệp tại nông thôn ven trục giao thông chính)
a1) Hệ số điều chỉnh đối với xã: Tùy theo điều kiện thuận lợi hay khó khăn của từng xã, gần hay xa khu vực trung tâm của các xã, phường, thị trấn (khoảng cách đên các trung tâm xã, phường, thị trân như gân ƯBND cấp xã, trường học, chợ, trạm y tế...) để điều chỉnh hệ số.
a2) Phân loại khu vực: Mỗi xã được phân chia 02 khu vực theo địa giới hành chính cấp xã:
Khu vực 1: Là khu vực nằm tại trung tâm xã, phường, thị trấn, cụm xã (gần UBND cấp xã, trường học, chợ, trạm y tế...) gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn... có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất.
Khu vực 2: Là các khu vực còn lại trên địa bàn xã có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Khu vực 1.
3) Phân loại vị trí trong từng khu vực: căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, mỗi khu vực khu dân cư hiện trạng được phân thành 3 vị trí như sau:
Vị trí 1: Vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất, áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp các đường liên xã, đường giao thông trong xã rộng từ 6m trở lên (tính theo đường hiện trạng).
Vị trí 2: Vị trí có khả năng sinh lợi kém vị trí 1, áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong xã rộng từ 3,5m đên dưới 6m (tính theo đường hiện trạng).
“ Vị trí 3: Các vị trí còn lại.
b. Đất phi nông nghiệp các xã thuộc thành phố Nha Trang.
bl) Hệ số điều chỉnh đối với xã: Tùy theo điều kiện thuận lợi hay khó khăn của từng xã, gần hay xa khu vực trung tâm của các xã, phường, thị trấn (khoảng cách đến các trung tâm xã, phường, thị trấn như gần UBND cấp xã, trường học, chợ, trạm y tế...) để điều chỉnh hệ số.
b2) Phân loại đường: Căn cứ vào các yếu tố khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng, giá trị sử dụng, các xã thuộc thành phố Nha Trang được quy định 3 loại đường và hệ số điều chỉnh mỗi loại đường theo tiêu chí sau:
Đường loại 1: Đường có khả năng sinh lợi cao nhất trong xã bao gồm đường liên xã, đường trục chính trong xã có cự ly cách trung tâm xã, cụm xã, khu trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khu tái định cư, khu du lịch hoặc gân chợ trong phạm vi bán kính nhỏ hơn hoặc bằng (<) 500m.
Đường loại 2: Đường có khả năng sinh lợi kém đường loại 1 bao gồm các đường, đoạn đường liên xã, đường trục chính trong xã có khoảng cách tới trung tâm trên 500m, đường thôn, đường nội bộ rộng trên 3,5m (không phải là đường cụt).
Đường loại 3: Những đường còn lại rộng trên 2m và không phải đường cụt.
Riêng đối với các tuyến đường, một số đoạn có khả năng sinh lợi đặc biệt được áp dụng hệ số điều chỉnh trên 1.
b3) Phân loại vị trí
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa tiếp giáp trục đường giao thông.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp ngõ hẻm của đường giao thông có chiều rộng của hẻm như sau:
+ Từ 3,5m trở lên đối với đường loại 1;
+ Từ 2m trở lên đối với đường loại 2, 3.
Vị trí 3: Các vị trí còn lại.
c. Đất phi nông nghiệp tại nông thôn ven trục giao thông chỉnh
d. Phân loại đường: Gồm 3 loại đường và và hệ số điều chỉnh tùy theo mức độ thuận lợi. Cụ thể:
e. Đường loại 1: Đường có khả năng sinh lợi cao nhất, có mật độ dân cư đông, cơ sở hạ tâng thuận lợi;
f. Đường loại 2: Đường có khả năng sinh lợi cao nhưng kém đường loại 1, mật độ dân cư khá đông, cơ sở hạ tàng tốt;
g. Đường loại 3: Đường có khả năng sinh lợi kém hơn đường loại 2.
Riêng đối với các tuyến đường, một số đoạn có khả năng sinh lợi đặc biệt được áp dụng hệ số điều chỉnh trên 1.
h) Phân loại vị trí: Gồm 3 vị trí
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông chính, giá đất theo quy định tại các phụ lục đât ven trục giao thông chính.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thủa đất tiếp giáp ngõ hẻm (là nhánh rẽ của đường giao thông chính) có chiều rộng từ 3,5m trở lên và cách lề trong của trục giao thông chính dưới lOOm. Giá đât ở vị trí 2 được tính hệ số 0,5 giá đất vị trí 1.
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp ngõ hẻm (là nhánh rẽ của đường giao thông chính) có chiểu rộng dưới 3,5m và cách lề trong của trục giao thông chính dưới lOOm, giá đât vị trí 3 được tính hệ sô 0,3 giá đất vị trí 1.
Đối với những nhánh rẽ từ ngõ hẻm của trục giao thông chính nêu trên trong cự ly lOOm cũng được áp dụng giá đât tại vị trí 2 hoặc vị trí 3.
Các thửa đất ngoài các vị trí quy định trên, giá đất được tính bằng giá đất ở nông thôn cùng vùng.
3) Riêng đối với thửa đất ven trục giao thông chính là đất ở có chiều sâu thửa đẩt lớn: Giá đất được xác định như sau:
Phần diện tích đất có một mặt tiếp giáp với trục giao thông chính và chiều sâu tính từ lề trong của lộ giới đường chính vào đến 3Om: áp dụng mức giá đất như qui định tại bảng giá.
Phần diện tích tiếp theo, có chiều sâu trên 30m đến 60m: tính hệ số 0,6 so với giá đất của phần diện tích tiếp giáp mặt tiền đường chính.
Phần diện tích tiếp theo, có chiều sâu trên 60m đến lOOm: tính hệ số 0,4 so với giá đất của phần diện tích tiếp giáp mặt tiền đường chính.
Phần diện tích tiếp theo, có chiều sâu trên l00m: tính hệ số 0,3 so với giá đất của phần diện tích tiếp giáp mặt tiền đường chính.
Quy định này không áp dụng đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ.
4) Tại một vị hí đất ven trục giao thông nhưng có nhiều cách xác định mức giá khác nhau thì áp dụng theo cách tính cho mức giá cao nhất.
Đất ở tại các khu dân cư, khu đô thị mới, bao gồm cả khu quy hoạch chỉnh trang nằm liền kề với khu dân cư, khu đô thị mới theo quy chuẩn xây dựng:
Phân loại đường: Gồm 4 đường và hệ số điều chỉnh tùy theo mức độ thuận lợi. Cụ thể:
Đường loại 1: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong khu quy hoạch có chiều rộng đường trên 20m.
Đường loại 2: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong khu quy hoạch có chiều rộng đường từ 13m đến dưới 20m.
Đường loại 3: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong khu quy hoạch có chiều rộng đường từ 8m đến 13m.
Đường loại 4: Áp dụng đối vợi thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong khu quy hoạch có chiều rộng đường từ 8m đến 13m và có điều kiện hạ tầng kém hơn đường loại 3.
Đường loại 5: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông (đường bê tông) trong khu quy hoạch có chiều rộng đường từ 8m đến dưới lOm và có điều kiện hạ tầng kém hơn đường loại 4.
2) Phân loại vị trí:
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông trong khu quy hoạch, giả đất theo quy định tại các phụ lục Đất ở tại các khu quy hoach, khu dân cư, khu đô thị mới.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường nội bộ trong khu quy hoạch, khu dân cư, khu đô thị mới, có chiều rộng đường từ dưới 8m đén 5m.
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đường nội bộ trong khu quy hoạch, khu dân cư, khu đô thị mới, cỏ chiều rộng đường từ dưới 5m đến 3m.
Vị trí 4: Áp dụng đối với các thửa đất còn lại.
Những thửa đất tiếp giáp 2 đường hoặc có vị trí đặc biệt thì áp dụng loại đường có giá đất cao hơn và nhân thêm hệ số điều chỉnh tương úng theo quy định tại Điều 7 Quy định này.
đ) Quy định hẻm đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn:
Độ rộng của hẻm được xác định bằng mặt cắt ngang nơi hẹp nhất của khoảng cách 2 bờ tường (hoặc hai bờ rào) đối diện của đường hẻm, bao gồm cả vỉa hè, cống thoát nước có đan đậy hai bên đường (phần mặt đường lưu thông được thuộc đất công), tính từ đầu hẻm đến thửa đất được xác định giá.
2. Đất phi nông nghiệp tại đô thị
a) Đất phi nông nghiệp tại các phường thuộc thành phố Nha Trang, thành phố Cam Ranh, thị xã Ninh Hòa và thị trân các huyện (trừ thị trân hai huyện miền núi là Khánh Sơn và Khánh Vĩnh):
al) Phân loại đường phố
Thành phố Nha Trang được chia thành 8 loại đường phố (quy định cự thể tại Phụ lục 2.1). ' *
Thành phố Cam Ranh, thị xã Ninh Hòa và thị trấn các huyện Cam Lâm, Diên Khánh và Vạn Ninh được chia làm 5 loại đường pho (quy định cụ thể tại các Phụ lục 3.1, 4.1, 5.1, 6.1, 7.1). ■ ’ .....
Riêng đối với các tuyến đường, một số đoạn có khả năng sinh lợi đặc biệt được áp dụng hệ sô điêu chỉnh trên 1.
a2) Phân loại vị trí: Mồi loại đường phố được xếp 5 vị trí như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đổi với thửa đất tiếp giáp đường phố.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất tiếp goáp ngõ hẻm của đường phố (hoặc đường nội bộ) và chiêu rộng của hẻm (hoặc đường nội bộ) và chiều rộng của hẻm (hoặc đường nội bộ) từ 6m trở lên.
Vị trí 3: Áp dụng đối vớỉ thửa đất tiếp giáp ngõ hẻm của đường phổ (hoặc đường nội bộ) và chiều rộng của hẻm (hoặc đường nội bộ) từ 3,5m đến dưới 6m.
Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp ngõ hẻm của đường phố và chiều rộng của hẻm từ 2m đến dưới 3,5m.
Vị trí 5: Áp dựng đối với thửa đất tiếp giáp ngố hẻm của đường phố và chiều rộng của hẻm dưới 2m hoặc các hẻm phụ và các vị trí còn lại mà điều kiện sinh hoạt kém hon so với vị trí 4.
Trường hợp đặc biệt các tuyến đường hiện trạng cỏ độ rộng đường bằng hoặc nhỏ hon quy cách các hẻm nêu trên thì xác định vị trí hẻm theo quy định sau:
Với đường hiện trạng rộng trên 4m đến 6m thì vị trí 2 được áp dụng đối với thửa đất giáp với hẻm có độ rộng từ 3,5m trở lên; vị trí 3 được áp dụng đối với thửa đất giáp với hẻm có độ rộng từ 2m đến dưới 3,5m và vị trí 4 được áp dụng đối với thửa đất giáp với hẻm có độ rộng dưới 2m hoặc các vị trí còn lại mà điều kiện sinh hoạt kém (không có vị trí 5).
Với đường hiện trạng rộng trên 2m đến 4m thì vị trí 2 được áp dụng đối với thửa đất giáp với hẻm có độ rộng từ 2m trở lên và vị trí 3 được áp dụng đối với thửa đất giáp với hẻm có độ rộng dưới 2m hoặc các vị trí còn lại mà điều kiện sinh hoạt kém (không có vị trí 4, 5)
Với đường hiện trạng rộng từ 2m trở xuống thì vị trí 2 được áp dụng đối với thửa đất giáp với các nhánh rẽ là hẻm của tuyến đường này hoặc các vị trí còn lại mà điều kiện sinh hoạt kém (không có vị trí 3, 4, 5).
b. Đất phi nông nghiệp tại nội thị thị trấn Tô Hạp huyện Khánh Sơn và thị trấn Khánh Vĩnh huyện Khánh Vĩnh
bl) Phân loại đường phố: Gồm 3 loại đường phố (quy định cụ thể tại các Phụ lục 8.1 va 9.1).
b2) Phân loại vị trí: Mỗi loại đường phố được xếp 3 vị trí như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp đường phố.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất ở trong ngố hẻm của đường phố và chiều rộng của hẻm như sau
+ Rộng từ 5m trở lên đối với đường loại 1
+ Rộng từ 3,5m trở lên đối với đường loại 2, loại 3
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất ở trong những ngõ hẻm còn lại không thuộc vị trí 2.
Trường họp đặc biệt, các tuyến đường có độ rộng đường hiện trạng dưới 5m thì vị trí 2 được áp dụng đối với thửa đất giáp với các nhánh rẽ là hẻm chính của tuyến đường này và vị trí 3 được áp dụng đối với thửa đất giáp với các hẻm phụ hoặc các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt kém vị trí 2.
c. Một số quy định chung đốỉ với đất phi nông nghiệp tại đô thị:
cl) Quy định đối với hẻm:
Độ rộng của hẻm được xác định bằng mặt cắt ngang nơi hẹp nhất của khoảng cách hai bờ tường (hoặc hai bờ rào) đối diện của đường hẻm, bao gồm cả vỉa hè, cống thoát nước có đan đậy hoặc không có đan đậy hai bên đường hẻm (phần mặt đường lưu thông được thuộc đất công), tính từ đầu hẻm đến thửa đất được xác định giá.
c2) Hệ số K mặt đường: Những thừa đất tại vị trí 1 được điều chỉnh bằng hệ sô K mặt đường (Kmđ) như sau:
- Đối với những thửa đất có hệ số Kmđ lớn hơn hoặc bằng 0,25 áp dụng mức giá đất như quy định tại Quyết định này.
- Đối với những thửa đất có hệ số Kmđ nhỏ hơn 0,25 mức giá đất được xác định như sau :
+ Phần diện tích vị trí mặt tiền có hệ số Kmđ bằng 0,25 áp dụng mức giá đất như quy định tại Quyêt định này.
+ Phần diện tích còn lại tính hệ số 0,9 so với giá đất ở vị trí mặt tiền.
Hệ số Kmđ được xác định như sau: Kmđ = R / D
Trong đó R: Chiều rộng mặt tiền lô đất
D: Chiều dài lô đất (hoặc chiều sâu của lô đất)
c3) Hệ số khoảng cách: Những thửa đất tại vị trí 2, 3, 4, 5 được điều chỉnh bằng hệ số khoảng cách như sau:
- Những thửa đất tại vị trí 2, 3,4, 5 cách đường phố trên 200m, áp dụng hệ số điều chỉnh K - 0,9.
- Điểm mốc đầu để tính khoảng cách áp dụng hệ số trên, được tính từ mép trong vỉa hè (đối với đường có vỉa hè), hoặc mép đường (đối với đường không có vỉa hè) của đường chính.
- Đối với thửa đất mà điểm mốc cuối theo khoảng cách quy định trên nằm vào giữa chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm thì xử lý như sau:
+ Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ sô cao hơn chiêm từ 50% trở lên so với chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm của thửa đất, thi được áp dụng hệ số cao hơn cho cả thửa đất,
+ Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ sô cao hơn chiếm dưới 50% so với chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm cửa thửa đất, thì áp dụng hệ số thấp liền kề.
c4) Đối với những thửa đất tại vị trí 2, 3, 4, 5 mà hiện trạng đường hẻm chưa được trải nhựa hoặc bê tông, được tính bằng hệ số 0,9 giá đất trong bảng giá cùng vị trí.