Điều 14. Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ
1. Trừ giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều này, Công ty quản lý quỹ phải bảo đảm:
a) Giá mua bất động sản không được vượt quá 110% và giá bán bất động sản không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu do tổ chức thẩm định giá xác định trong thời hạn sáu (06) tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch, trừ trường hợp được thông qua bởi đại hội nhà đầu tư. Trường hợp cần thiết, đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ có quyền yêu cầu công ty quản lý quỹ, tổ chức thẩm định giá xác định lại giá tham chiếu trước khi thực hiện giao dịch.
Trường hợp bất động sản được định giá bởi nhiều tổ chức thẩm định giá, giá tham chiếu được xác định bằng giá trị bình quân các mức giá xác định bởi các tổ chức thẩm định giá.
b) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư trong trường hợp:
- Giá giao dịch vượt quá các mức quy định tại điểm a khoản này; hoặc
- Giá trị của riêng giao dịch đó đạt trên 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giá trị của riêng giao dịch đó cùng với các giao dịch đã thực hiện trước đó với cùng đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt trên 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc
- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ và được công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt.
c) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến ban đại diện quỹ trước khi thực hiện đối với:
- Trường hợp giao dịch có giá trị đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch;
- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt.
2. Công ty quản lý quỹ được thực hiện các giao dịch bất động sản giữa quỹ với các đối tượng dưới đây trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều này:
a) Nhân viên công ty quản lý quỹ; thành viên ban điều hành, hội đồng quản trị hoặc hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty quản lý quỹ; cổ đông lớn hoặc thành viên góp vốn trên 5% vốn điều lệ của công ty quản lý quỹ, người đại diện ủy quyền của các đối tượng này; công ty quản lý quỹ; ngân hàng giám sát; nhà đầu tư lớn của quỹ, người đại diện ủy quyền của nhà đầu tư lớn (nếu có); thành viên ban đại diện quỹ;
b) Người có quyền lợi liên quan tới các tổ chức, cá nhân quy định tại điểm a khoản này;
c) Quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản quản lý bởi cùng công ty quản lý quỹ;
d) Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt.
3. Điều kiện để thực hiện giao dịch bất động sản với người có quyền lợi liên quan:
a) Điều lệ quỹ có quy định và đã công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;
b) Giá giao dịch đáp ứng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
Trường hợp giao dịch đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc là giao dịch dẫn tới tổng giá trị các hợp đồng đã giao dịch với cùng đối tác đó trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch thì giao dịch phải được của đại hội nhà đầu tư thông qua. sau khi các đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này cung cấp đầy đủ các thông tin về bất động sản theo quy đinh tại khoản 4 Điều này. Trong trường hợp này, nhà đầu tư liên quan không được thực hiện quyền biểu quyết tại cuộc họp đại hội nhà đầu tư và quyết định thông qua giao dịch khi có số nhà đầu tư đại diện 51% tổng số phiếu biểu quyết còn lại đồng ý.
c) Bất động sản phải được định giá bởi hai tổ chức thẩm định giá, trong đó một tổ chức do đại hội nhà đầu tư lựa chọn và một tổ chức thẩm định giá do ngân hàng giám sát chỉ định. Chi phí định giá được hạch toán vào quỹ;
d) Ý kiến của tổ chức thẩm định giá và tổ chức tư vấn luật xác nhận các điều khoản của hợp đồng giao dịch dự kiến là phù hợp với thực tế thị trường và giao dịch là hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật liên quan.
4. Sau khi hoàn tất các giao dịch theo quy định tại điểm a, b khoản 1 và khoản 2 Điều này, thông tin chi tiết về giao dịch phải được công bố tại bản cáo bạch hoặc cung cấp cho tất cả các nhà đầu tư theo phương thức quy định tại điều lệ quỹ và bản cáo bạch. Thông tin về giao dịch bao gồm:
a) Thông tin đầy đủ về đối tác giao dịch và mối quan hệ giữa đối tác giao dịch với quỹ;
b) Thông tin đầy đủ về bất động sản dự kiến giao dịch, bao gồm loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá giao dịch bất động sản; quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan và các thông tin khác;
c) Chứng thư thẩm định giá bất động sản dự kiến giao dịch bao gồm các thông tin liên quan tới bất động sản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bất động sản và các nội dung khác liên quan;
d) Thông tin về lợi tức thu được từ khai thác bất động sản trước khi thực hiện giao dịch (kèm theo tài liệu chứng minh), lợi tức dự kiến;
đ) Các thông tin khác có liên quan.
5. Trong mọi giao dịch bất động sản, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm chủ động và kịp thời thông báo, cung cấp đầy đủ tài liệu và thông tin cần thiết về các giao dịch (trước và sau khi hoàn tất) cho ngân hàng giám sát, ban đại diện quỹ trong thời hạn đủ để ngân hàng, ban đại diện quỹ thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các giao dịch của quỹ theo đúng quy định của pháp luật và tại điều lệ quỹ.