Điều 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể
1. Đối với đất phi nông nghiệp:
a) Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
a1) Khoảng cách (đơn vị tính bằng mét) đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; chợ; cơ sở y tế; cơ sở giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí. Mức độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; chợ; cơ sở y tế; cơ sở giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí gần hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn.
a2) Áp dụng tỷ lệ chênh lệch giữa các tuyến đường cùng vị trí đất trong Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch:
Tỷ lệ % được xác định theo chênh lệch giữa các tuyến đường cùng vị trí đất trong Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh nằm trên tuyến đường mới đầu tư xây dựng chưa được cập nhật vào trong Bảng giá đất thì đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm chứng minh yếu tố ảnh hưởng này và mức độ chênh lệch (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường, đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp tại thời điểm định giá, do giá đất thị trường biến động, dẫn đến tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo thực tế thị trường thay đổi khác với tỷ lệ % chênh lệch theo Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành thì đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm chứng minh và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
b) Vệ giao thông:
b1) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông) đơn vị tính là mét: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có độ rộng lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn, mỗi mét độ rộng đường chênh lệch tối đa 3%.
b2) Kết cấu mặt đường (Loại 1: Mặt đường nhựa; Loại 2: Mặt đường bằng bê tông xi măng; Loại 3: Mặt đường bằng đất, đá, cuội sỏi hỗn hợp). Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 1 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 2 là 10%, xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 3 là 20%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 2 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 3 là 10%.
b3) Số mặt đường tiếp giáp:
Tiếp giáp hai mặt đường thì mức độ chênh lệch tối đa 20%; tiếp giáp từ ba mặt đường trở lên thì mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường nhiều mặt tiền đường sẽ xác định tỷ lệ cao hơn thửa đất, khu đất tiếp giáp ít mặt tiền hơn.
c) Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện:
c1) Điều kiện cấp nước, cấp điện. Mức độ chênh lệch tối đa 5%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất điều kiện cấp nước, cấp điện ổn định (không thường xuyên xảy ra trường hợp gián đoạn cấp nước, cấp điện, đảm bảo việc sử dụng bình thường) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn thửa đất, khu đất điều kiện cấp nước, cấp điện không ổn định.
c2) Điều kiện thoát nước mưa, nước thải: Mức độ chênh lệch tối đa 10%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất điều kiện thoát nước mưa, nước thải tốt (không thường xuyên xảy ra tình trạng ngập nước, ứ đọng nước kéo dài) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có điều kiện thoát nước mưa, nước thải kém.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
d1) Diện tích, kích thước (mặt tiền, chiều sâu). Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có diện tích lớn.
d2) Hình thể. Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hình dáng cân đối (hình chữ nhật, hình vuông, hình thang nở hậu) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn thửa đất, khu đất có hình dáng không cân đối (chữ L, chữ T, hình thang tóp hậu, đa giác nhiều góc nhọn, đa giác chỗ lồi chỗ lõm).
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, tầng cao, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công hoặc các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh:
e1) Ô nhiễm không khí, nguồn nước, tiếng ồn. Mức độ chênh lệch tối đa 5%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi trường (không xảy ra tình trạng ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm môi trường) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi trường kém.
e2) Tình trạng an ninh khu vực. Mức độ chênh lệch tối đa 5%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất an ninh tốt (không thường xuyên xảy ra tình trạng mất an ninh, trật tự) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất an ninh kém.
g) Thời hạn sử dụng đất (đối với đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn):
Các thức điều chỉnh:
| Tài sản so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá | = | Giá đất của tài sản so sánh | x | Thời gian sử dụng đất còn lại của tài sản định giá |
| Thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản so sánh |
h) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
h1) Yếu tố tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu; phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cổng thoát nước. Mức độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu; phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cổng thoát nước sẽ xác định tỷ lệ thấp hơn các thửa đất, khu đất không có các yếu tố trên.
h2) Yếu tố tiếp giáp, đối diện khuôn viên cây xanh, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe. Mức độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện khuôn viên cây xanh, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất không có các yếu tố trên.
h3) Khi xác định giá đất của thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà tại thời điểm định giá không đủ thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất đã quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thì xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, cùng tuyến đường sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá. Đơn vị tư vấn phải chứng minh không đủ thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất đã quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
h4) Yếu tố mật độ dân cư. Mức độ chênh lệch tối đa 5%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tại khu vực có mật độ dân cư đông xác định tỷ lệ cao hơn.
h5) Yêu tố thói quen tiêu dùng. Mức độ chênh lệch tối đa 15%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Tùy theo từng loại hình dự án, đơn vị tư vấn đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định
h6) Yếu tố cơ sở vật chất, trang thiết bị hoạt động. Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Tùy theo từng loại hình dự án, đơn vị tư vấn đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định
h7) Yêu tố đơn vị vận hành. Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Tùy theo từng loại hình dự án, đơn vị tư vấn đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định
h8) Khi xác định giá đất của thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, có nhiều chức năng sử dụng đất. Tại thời điểm định giá, khi xác định giá đất cho các chức năng sử dụng đất không đủ thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất đã quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thì đơn vị tư vấn căn cứ vào giá đất theo chức năng sử dụng đất đã được xác định và tỷ lệ (%) giữa giá các loại đất trong bảng giá đất có sự tương đồng nhất định với chức năng sử dụng đất cùng vị trí, cùng tuyến đường đề ước tính. Đơn vị tư vấn phải chứng minh không đủ thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất đã quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và thuyết minh cụ thể việc áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính toán tỷ lệ (%) trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
i) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất gồm: Chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất. Mức độ chênh lệch tối đa 30% hoặc điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối.
Cách thức điều chỉnh: Căn cứ theo số liệu ghi trong báo cáo tài chính hoặc số liệu thực tế mà đơn vị tư vấn điều tra, khảo sát để đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
2. Đối với đất nông nghiệp:
a) Yếu tố năng suất cây trồng, vật nuôi. Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có năng suất cây trồng, vật nuôi cao sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có năng suất cây trồng, vật nuôi thấp.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm gần hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm xa.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
c1) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông) đơn vị tính là mét: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có độ rộng lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn, mỗi mét độ rộng đường chênh lệch tối đa 1%.
c2) Kết cấu mặt đường (Loại 1: Mặt đường nhựa; Loại 2: Mặt đường bằng bê tông xi măng; Loại 3: Mặt đường bằng đất, đá, cuội, sỏi hỗn hợp). Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 1 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 2 là 10%, xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 3 là 20%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 2 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 3 là 10%.
c3) Yếu tố địa hình. Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất thuộc khu vực địa hình bằng phẳng sẽ xác định tỷ lệ cao hơn thửa đất, khu đất thuộc khu vực địa hình dốc, thấp trũng.
d) Thời hạn sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất):
Cách thức điều chỉnh:
| Tài sản so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá | = | Giá đất của tài sản so sánh | x | Thời gian sử dụng đất còn lại của tài sản định giá |
| Thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản so sánh |
3. Khi xác định mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, đơn vị tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh cơ sở đề xuất mức độ chênh lệch trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định bằng cặp thông tin giá đất giao dịch trên thị trường (thông tin đầu vào để chứng minh phải đảm bảo theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ). Trường hợp, không chứng minh được bằng cặp thông tin giá đất giao dịch trên thị trường thì đơn vị tư vấn thuyết minh, làm rõ cơ sở đề xuất mức độ chênh lệch trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định
4. Đơn vị tư vấn sử dụng thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ để xác định giá đất cụ thể thì áp dụng khoản 1, khoản 2 Điều này. Trường hợp khoản 1, khoản 2 Điều này chưa quy định thì đơn vị tư vấn đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.