Điều 3. Quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yêu tố ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư
1. Căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để xác định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển được quy định như sau:
a) Các yếu tố hình thành doanh thu phát triển gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ.
b) Các yếu tố ước tính chi phí phát triển gồm: thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng.
2. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì được xác định như sau:
a) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng dự án nhà liền kề, nhà biệt thự (Phụ lục I kèm theo).
b) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng dự án nhà liền kề, nhà biệt thự được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền (Phụ lục II kèm theo).
c) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng nhà chung cư (Phụ lục III kèm theo).
d) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng văn phòng, cơ sở thương mại dịch vụ (Phụ lục IV kèm theo).
đ) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp (Phụ lục V kèm theo).
e) Thửa đất, khu đất đầu tư xây dựng với mục đích sử dụng đất là đất phi nông nghiệp (trừ thửa đất, khu đất quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này) (Phụ lục VI kèm theo).
3. Trường hợp đơn vị tư vấn thu thập được các tài liệu, số liệu phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm định giá đất, thì đơn vị tư vấn đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4. Đối với thửa đất, khu đất có nhiều mục đích sử dụng đất khu phức hợp, tòa nhà hỗn hợp thì căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và khoản 1 và khoản 2 Điều này để thực hiện ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư theo từng phần diện tích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.