Điều 7. Giá đất ở tại đô thị
1. Phân loại đô thị
Đô thị loại 3 là đất thuộc thành phố Cao Lãnh và đất thuộc thị xã Sa Đéc, đô thị loại 4 là thị trấn Hồng Ngự thuộc huyện Hồng Ngự theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, đất ở đô thị loại 3, 4 được xác định tối đa là 5 loại đường và 4 vị trí đất; đô thị loại 5 là đất thuộc các thị trấn của các huyện còn lại, đất ở đô thị loại 5 được xác định tối đa là 4 loại đường và 4 vị trí đất.
2. Phân loại đường phố
Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể như sau:
Đường phố loại 1: Là đường khả năng sinh lợi và có giá đất thực tế cao nhất, có cơ sở hạ tầng đồng bộ; kế đến là đường loại 2, loại 3, loại 4, loại 5 có khả năng sinh lợi thấp hơn có giá đất thực tế bình quân thấp hơn và cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Một loại đường gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh hoạt và giá đất khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng;
3. Phân loại vị trí đất, trong mỗi loại đường phố được phân thành 4 vị trí đất như sau:
a) Vị trí 1: Áp dụng đối thửa đất có ít nhất một cạnh tiếp giáp hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp đường phố trong phạm vi 20 mét tính từ mép trong vỉa hè. Giá đất của vị trí 1 được quy định tại Khoản 3 Điều 13 của Quy định này;
b) Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc vị trí 1 trong phạm vi từ trên 20 mét đến mét thứ 50 tính từ mép trong vỉa hè; thửa đất thuộc vị trí 1 nhưng không tiếp giáp hoặc khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường phố. Giá đất của vị trí 2 được tính bằng 50% giá đất của vị trí 1;
c) Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc vị trí 2 trong phạm từ trên 50 mét đến mét thứ 100; thửa đất thuộc vị trí 2 nhưng không tiếp giáp hoặc khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường phố. Giá đất của vị trí 3 được tính bằng 30% giá đất của vị trí 1;
d) Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc vị trí 3 trên 100; thửa đất không tiếp giáp hoặc khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường phố trong phạm vi từ trên 50 mét đến mét thứ 100 tính từ mép trong vỉa hè. Giá đất của vị trí 4 được tính bằng 20% giá đất của vị trí 1.
4. Phân loại hẻm
a) Trong mỗi đô thị được phân thành 2 loại hẻm như sau:
- Hẻm loại 1: Là hẻm kết nối với đường phố, mặt hẻm rộng từ 3 mét trở lên, có cơ sở hạ tầng như: Mặt hẻm tráng nhựa hoặc bê tông, xi măng. Giá đất của hẻm loại 1 được tính bằng giá đất vị trí 3 của đường phố mà hẻm kết nối trong phạm vi 20 mét tính từ mép ngoài của hẻm; phần diện tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp hẻm) thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của vị trí 3.
- Hẻm loại 2: Là các hẻm còn lại. Giá đất của hẻm loại 2 được tính bằng giá đất vị trí 4 của đường phố mà hẻm kết nối trong phạm vi 20 mét tính từ mép ngoài của hẻm; phần diện tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp hẻm) thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của vị trí 4.
b) Giá đất của các hẻm có tên trong bảng Phụ lục 3 ban hành kèm theo Quy định này là giá đất trong phạm vi 20 mét tính từ mép ngoài của hẻm; phần diện tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp hẻm) thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của giá đất trong phạm vi 20 mét tiếp giáp hẻm.
5. Xử lý một số trường hợp về giá đất ở trong đô thị
a) Thửa đất tiếp giáp với đường phố
- Thửa đất có vị trí tiếp giáp từ 2 đường phố trở lên thì giá trị thửa đất được tính theo giá đất của đường phố có mặt tiền nhà (xác định theo qui hoạch); trường hợp qui hoạch nhà có 2 mặt tiền tiếp giáp với 2 đường phố thì giá đất được tính theo đường phố có giá đất cao nhất;
- Thửa đất vừa tiếp giáp với đường phố và hẻm thì giá trị thửa đất được tính theo giá đất của đường phố tiếp giáp;
- Trường hợp xác định giá đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 của Quy định này nhưng tại các đường phố mà qui hoạch không thể hiện vỉa hè, thì phạm vi để xác định các vị trí đất được tính từ chân taluy của đường phố;
b) Thửa đất không tiếp giáp với đường phố, hẻm
- Thửa đất có vị trí tiếp giáp từ 2 hẻm trở lên thì giá trị thửa đất được tính theo giá đất của hẻm có mặt tiền nhà (xác định theo qui hoạch); trường hợp qui hoạch nhà có 2 mặt tiền tiếp giáp với 2 hẻm thì giá đất được tính theo hẻm có giá đất cao nhất;
- Trường hợp hẻm tiếp nối giữa hai đường phố có giá đất khác nhau, thì giá đất trong phạm vi 20 mét tiếp giáp hẻm (theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 7 của Quy định này) được tính giá đất của đường phố mà đoạn hẻm đó được mang tên (địa chỉ của thửa đất xác xác định giá thuộc đường phố nào thì giá tính theo đường phố đó);
- Đối với thửa đất nằm tiếp giáp với hẻm (khác thửa hoặc khác chủ với thửa đất tiếp giáp với đường) trong phạm vi 20 mét tính từ mép trong vỉa hè của đường phố thì giá đất được tính bằng vị trí 2 của đường phố mà hẻm kết nối;
c) Đối với thửa đất mà phần mặt tiền tiếp giáp với các tuyến đường là mương lộ có chiều rộng dưới 3 mét (không phân biệt đã tự san lắp hay chưa san lắp) hoặc đường dân sinh thì giá đất được tính bằng 80% giá của thửa đất tiếp giáp với đường phố; tính bằng 50% giá của thửa đất tiếp giáp với đường phố nếu chiều rộng của mương lộ rộng từ 3 mét trở lên. Trường hợp mương lộ đã san lấp toàn tuyến thì giá đất được tính bằng giá đất quy định ở Khoản 3 Điều 13 của Quy định này.
d) Việc xác định giá đất ở theo các quy định tại Khoản 3, Khoản 4 và Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm d Khoản 5 Điều này nếu thấp hơn giá đất tối thiểu quy định tại Khoản 3 Điều 13 của Quy định này thì được tính bằng mức giá đất tối thiểu.