Điều 4. Bồi thường thiệt hại nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc
1. Xác định giá trị bồi thường nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất.
a) Đối với nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc có các tiêu chí phù hợp hoặc tương đương theo mô tả quy cách với nhà, vật kiến trúc có trong Bảng đơn giá nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc tại Điều 3 thì áp dụng đơn giá trong bảng giá.
b) Đối với nhà, công trình, vật kiến trúc không áp dụng đơn giá nhà, công trình, vật kiến trúc tại Bảng giá Quy định tại Điều 3 của Quyết định này thì tùy thuộc tính chất công trình, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện xác định đơn giá xây dựng, báo cáo cấp có thẩm quyền phê duyệt theo phương pháp sau:
Sử dụng chi phí xây dựng trong bảng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính toán và nhân với Hệ số điều chỉnh vùng, chỉ số giá (phần xây dựng công trình) do Sở Xây dựng công bố tại thời điểm lập phương án bồi thường.
Trường hợp không áp dụng đơn giá theo Bảng giá tại Điều 3 thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện tổ chức thuê đơn vị tư vấn có đủ tư cách pháp nhân, năng lực hoạt động theo quy định pháp luật về xây dựng để khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế và dự toán xây dựng công trình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ.
Chi phí thuê đơn vị tư vấn khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế và dự toán xây dựng công trình được xác định bằng phương pháp lập dự toán theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng nhưng không vượt quá 60% chi phí lập thiết kế và dự toán mới công trình có quy mô, tính chất, tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi theo điểm b Khoản 2 Điều 102 Luật số 31/2024/QH15 được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP thì được bồi thường như sau:
a) Mức bồi thường = Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + (Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại) x 50%. Mức bồi thường không vượt quá 100% giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà công trình bị thiệt hại.
b) Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP. Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xác định thời gian mà nhà, công trình đã qua sử dụng và thời gian khấu hao căn cứ hồ sơ kế toán hạch toán, tính toán hao mòn, khấu hao; trong trường hợp không có thì thời gian khấu hao được xác định như sau:
| TT | Loại nhà, công trình | Thời gian khấu hao (năm) |
| 1 | Nhà tạm, vật kiến trúc | 8 |
| 2 | Nhà một tầng mái ngói hoặc mái tôn tường bao quanh xây gạch chiều cao lớn hơn 3 m (không tính chiều cao tường thu hồi). | 20 |
| 3 | Nhà xưởng và kho thông dụng quy định tại bảng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố. | 20 |
| 4 | Nhà 1 tầng mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái bằng bê tông cốt thép trên lợp tôn, lợp ngói | 30 |
| 5 | Nhà 2-3 tầng tường xây gạch, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái bằng bê tông cốt thép trên lợp tôn, lợp ngói. | 35 |
| 6 | Nhà 4 tầng trở lên | 45 |
3. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành tại điểm d khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này; giá trị bồi thường không lớn hơn giá trị bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng đủ tiêu chuẩn, kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
4. Đối với nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần mà phần còn lại không đảm bảo khả năng chịu lực thì được bồi thường toàn bộ nhà, công trình. Trường hợp phần diện tích nhà ở, đất ở còn lại có chiều sâu tối thiểu ≤ 03 m thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét việc thu hồi toàn bộ diện tích đất ở và bồi thường toàn bộ nhà, công trình.
b) Nhà bị cắt xén phá dỡ không thuộc quy định tại điểm a khoản này mà diện tích còn lại chỉ còn cầu thang, nhà vệ sinh thì được bồi thường toàn bộ diện tích nhà. Trường hợp nhà bị cắt xén, phá dỡ, trong đó nếu có một phần cầu thang bị phá dỡ thì được bồi thường toàn bộ cầu thang.
c) Bồi thường bổ sung phần nhà, công trình bị ảnh hưởng do cắt xén, phá dỡ: Nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần thì ngoài phần bồi thường diện tích phá dỡ đến chỉ giới cắt xén theo quy hoạch, còn được bồi thường bổ sung theo quy định sau:
Đối với nhà khung bê tông cốt thép hoặc kết cấu khung thép thì diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung tính từ chỉ giới cắt xén theo quy hoạch đến khung kết cấu chịu lực gần nhất.
Đối với nhà kết cấu xây gạch chịu lực bị cắt xén một phần, không ảnh hưởng tới an toàn của căn nhà thì diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén nhân với chiều sâu bằng 1 m và nhân với số tầng nhà bị cắt xén.
d) Bồi thường chi phí sửa chữa hoàn thiện phần còn lại:
Đối với nhà, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn sử dụng được, không ảnh hưởng tới an toàn của căn nhà được bồi thường chi phí sửa chữa hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình xây dựng trước khi bị tháo dỡ hoặc phá dỡ (sửa chữa, hoàn thiện mặt tiền nhà, công trình) theo công thức sau:
Gmt = Bmt x Gxd x T
Trong đó:
Gmt: Giá trị phần bồi thường chi phí sửa chữa hoàn thiện.
Bmt: Chiều rộng mặt tiền được xác định như sau:
Bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén trong trường hợp chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch nhỏ hơn chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén.
Bằng chiều rộng mặt tiền nhà tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch trong trường hợp chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo quy hoạch lớn hơn hoặc bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén.
Gxd: Đơn giá xây dựng mới tính trên một mét vuông sàn xây dựng, công trình xây dựng (tính theo cấp công trình tương ứng công trình bị thiệt hại).
T: Số lượng tầng bị cắt xén.
Trường hợp không áp dụng phương pháp tính toán giá trị phần sửa chữa hoàn thiện được bồi thường theo công thức trên thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện tổ chức thuê đơn vị tư vấn có đủ tư cách pháp nhân, năng lực hoạt động theo quy định pháp luật về xây dựng để khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế và dự toán xây dựng công trình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ.
Chi phí thuê đơn vị tư vấn khảo sát hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế và dự toán xây dựng công trình được xác định bằng phương pháp lập dự toán theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng nhưng không vượt quá 60% chi phí lập thiết kế và dự toán mới.