Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh.
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1. Đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí, cơ sở y tế, giáo dục đào tạo. Mức điều chỉnh không quá 30%.
b) Điều kiện về giao thông
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè): mức điều chỉnh không quá 15%.
Kết cấu mặt đường: mức điều chỉnh không quá 10%.
Tiếp giáp với 02 mặt đường trở lên: mức điều chỉnh không quá 15%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: mức điều chỉnh không quá 10%.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
Diện tích: mức điều chỉnh không quá 10%.
Độ rộng mặt tiền: mức điều chỉnh không quá 10%.
Chiều sâu: mức điều chỉnh không quá 10%.
Hình thể: mức điều chỉnh không quá 10%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). Mức điều chỉnh không quá 15%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh: gần khu nghĩa trang, bãi rác, khu xử lý chất thải, an ninh trật tự. Mức điều chỉnh không quá 5%.
g) Thời hạn sử dụng đất: mức điều chỉnh không quá 5%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: các thửa đất, khu đất gần với danh lam thắng cảnh, khu lưu niệm, khu di tích lịch sử - văn hóa, đền chùa, miếu, công viên cây xanh. Mức điều chỉnh không quá 10%.
1.2. Đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi: mức điều chỉnh không quá 10 %.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh không quá 20%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
Độ rộng: mức điều chỉnh không quá 10%.
Cấp đường, kết cấu mặt đường: mức điều chỉnh không quá 10%.
Điều kiện về địa hình: mức điều chỉnh không quá 10%.
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Mức điều chỉnh không quá 15%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: căn cứ tình hình thực tế tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể các yếu tố trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
2. Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định là 30% nhưng phải đảm bảo quy định tại khoản 8, điều 4 nghị định 71/2024/NĐ-CP.
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Lấy tỷ lệ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh tỷ lệ của thửa đất so sánh; trường hợp thửa đất so sánh có lợi thế hơn thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng tỷ lệ của thửa đất so sánh theo yếu tố đó; trường hợp thửa đất so sánh kém lợi thế hơn thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm tỷ lệ của thửa đất so sánh theo yếu tố đó; trường hợp thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá có lợi thế như nhau thì không điều chỉnh tỷ lệ của thửa đất so sánh theo yếu tố đó.
Về điều kiện hạ tầng: Được so sánh trên cơ sở mức độ chênh lệch giữa suất đầu tư hạ tầng của tài sản so sánh và tài sản định giá. Trong đó suất đầu tư hạ tầng của tài sản so sánh được tính theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành. Đối với các tài sản so sánh thuộc các Dự án đầu tư có suất đầu tư lớn, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm thu thập thông tin về suất đầu tư của tài sản so sánh, đề xuất cách thức điều chỉnh cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Giá của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.