Điều 4. Một số chỉ tiêu cụ thể.
1. Tỷ lệ lắp đầy
a) Đối với trường hợp cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ:
Đối với các phường trên địa bàn tỉnh: Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với địa bàn các xã (có đơn vị hành chính là thị trấn trước khi sáp nhập): Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án;
Đối với địa bàn các xã còn lại: Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 60% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng
Đối với địa bàn các phường, các xã (có đơn vị hành chính là thị trấn trước khi sáp nhập): Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với địa bàn các xã còn lại: Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 65% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
c) Đối với trường hợp kinh doanh cho thuê kho xưởng, bến bãi, hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Đối với địa bàn các phường, các xã (có đơn vị hành chính là thị trấn trước khi sáp nhập), khu vực cửa khẩu biên giới, hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với địa bàn các xã còn lại: Tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
d) Đối với các loại hình dịch vụ kinh doanh, cho thuê khác: căn cứ tình hình thực tế tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% trên tổng các loại doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm hiện tại của dự án.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh quy định tại điểm a, điểm b, khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Chi phí quản lý vận hành
Đối với loại hình kinh doanh cho thuê sàn thương mại dịch vụ; cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, dịch vụ trông giữ xe, cho thuê kho xưởng; cho thuê bến bãi; cho thuê lại đất có hạ tầng: chi phí quản lý vận hành bằng 15% doanh thu hàng năm.
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng: chi phí quản lý vận hành bằng 40% trên doanh thu hàng năm.
Đối với các Dự án khác mang tính chất đặc thù ngành, nghề, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng.
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đủ các chỉ tiêu về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì thực hiện như sau:
Thời gian xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất; Thời gian bán hàng được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng
a) Đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự, đất ở liên kề
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Nhà xây thô (nếu có) | |||||
| Dưới 5 ha | 2 năm | 100 | 50-50 | 2 năm | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 5 ha đến dưới 10 ha | 3 năm | 70-30 | 35-35-30 | 3 năm | Từ năm thứ hai | 35-35-30 |
| Từ 10 ha đến dưới 20 ha | Từ 3-4 năm | 40-30-30 | 25-25-25-25 | 4 năm | Từ năm thứ hai | 25-25-25-25 |
| Trên 20 ha | Từ 4-5 năm | 25-25-25-25 | 20-20-20-20-20 | 5 năm | Từ năm thứ hai | 20-20-20-20-20 |
b) Đối với các dự án nhà chung cư, nhà hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại)
Thời gian bán hàng đối với sàn thương mại dịch vụ được xác định theo thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ghi trong Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
| Đối với căn hộ chung cư | Đối với sàn TMDV | |||||
| Dưới 20.000 m2 sàn xây dựng | 1 năm | 100 | 2 năm | Từ đầu năm thứ nhất | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 20.000 m2 đến dưới 70.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 50-50 | 2 năm | Từ đầu năm thứ nhất | Từ năm thứ ba | 50-50 |
| Từ 70.000 m2 đến 150.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 35-35-30 | 3 năm | Từ đầu năm thứ nhất | Từ năm thứ tư | 35-35-30 |
| Trên 150.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 25-25-25-25 | 4 năm | Từ đầu năm thứ nhất | Từ năm thứ năm | 25-25-25-25 |
c) Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp (áp dụng đối với sản phẩm kinh doanh là cho thuê lại đất có hạ tầng)
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 20 ha | 2 năm | 50-50 | 2 năm | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 20 ha đến dưới 100 ha | 3 năm | 40-30-30 | 3 năm | Từ năm thứ hai | 30-30-40 |
| Từ 100 ha đến dưới 200 ha | 4 năm | 40-30-20-10 | 4 năm | Từ năm thứ hai | 30-30-30-10 |
| Trên 200 ha | 5 năm | 30-30-20-20 | 5 năm | Từ năm thứ hai | 20-30-30-20 |
d) Đối với các dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng và các loại hình dịch vụ khác.
Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình trên đất | |||
| Dưới 20.000 m2 sàn xây dựng | 1 năm | 100 | 100 | Từ năm thứ hai |
| Từ 20.000 m2 đến 50.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 50-50 | 70-30 | Từ năm thứ ba |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 50-50 | 40-30-30 | Từ năm thứ tư |
| Trên 100.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 40-30-30 | 30-30-20-20 | Từ năm thứ năm |