Điều 4. Đơn giá nhà, nhà ở, công trình xây dựng
1. Đối với các công trình của các hộ gia đình, cá nhân: đơn giá được tính theo giá trị xây dựng mới, gồm toàn bộ chi phí trực tiếp về vật liệu sau thuế giá trị gia tăng, nhân công, máy thi công và một số khoản chi phí khác để hoàn thành việc xây dựng công trình (chi phí gián tiếp 10%).
2. Đối với các công trình công cộng (trường học, nhà làm việc...): đơn giá được tính theo giá trị xây dựng mới (phần xây dựng), bao gồm các chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công, thuế giá trị gia tăng và các khoản mục chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước theo quy định của pháp luật hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Các chi phí còn lại (quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác) được tính theo tỷ lệ % trên giá trị xây lắp theo định mức hiện hành của Bộ Xây dựng tại thời điểm kiểm kê, áp giá.
3. Ngoài ra đơn giá còn được điều tra, khảo sát theo thực tế hoặc giá thị trường tại các địa phương trong tỉnh.
4. Nhà khung chịu lực bằng bê tông cốt thép là nhà có hệ thống móng, dầm móng, trụ, dầm bằng bê tông cốt thép; tất cả các loại tải trọng ngang và thẳng đứng đều truyền từ dầm xuống cột, xuống móng; các dầm, giằng, cột kết hợp với nhau thành một hệ không gian vững cứng.
5. Nhà tường chịu lực là nhà không có trụ bằng bê tông cốt thép (móng gạch đá, tường xây gạch đá chịu lực bản thân và một số ngoại lực); tất cả các loại tải trọng của sàn, lực ngang và thẳng đứng đều truyền vào tường và qua đó truyền xuống móng.
6. Đối với nhà cửa, vật kiến trúc các loại, khi kiểm đếm khối lượng cần xác định rõ đặc điểm kiến trúc, kết cấu từng công trình phù hợp với quy định của đơn giá này để áp dụng mức giá và các yếu tố điều chỉnh tăng (giảm) theo hiện trạng thực tế. Đối với trường hợp nhà cửa, vật kiến trúc xây dựng dở dang trước thời điểm thu hồi đất thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ khối lượng thực tế, mức độ hoàn thành và mức giá trong đơn giá này hoặc đơn giá xây dựng công trình hiện hành của tỉnh (trong trường hợp không được quy định trong đơn giá này) để tính toán, áp dụng cho phù hợp.
7. Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng (sau đây gọi là công trình) bị ảnh hưởng một phần khi giải phóng mặt bằng được bồi thường, hỗ trợ như sau:
a) Trường hợp khi giải phóng mặt bằng mà bị ảnh hưởng dẫn đến phải phá dỡ một phần công trình nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ đó theo đơn giá hiện hành và chi phí cải tạo sửa chữa phần công trình còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của công trình đó trước khi bị phá dỡ, mức tính toán bồi thường, hỗ trợ do đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nghiên cứu tính toán, đề xuất, trình phòng chuyên môn cấp xã hoặc Sở chuyên ngành thẩm định theo phân cấp trước khi phê duyệt.
b) Trường hợp thu hồi một phần công trình mà phần công trình còn lại không thể sử dụng được thì được bồi thường toàn bộ công trình theo đơn giá hiện hành.
8. Đối với nhà xây dựng ở nơi có địa hình, địa chất phức tạp dẫn đến chiều sâu chôn móng lớn (đồi núi, ao, hồ, triền sông...) thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chịu trách nhiệm xác định cụ thể chiều sâu móng tính từ mép trên của móng đến đáy móng (yêu cầu có hồ sơ xác nhận của các tổ chức, cá nhân liên quan và có hình ảnh chứng minh) để áp dụng hệ số điều chỉnh (K) tính theo giá trị công trình được áp dụng đơn giá ở Phụ lục 01 (Đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng) như sau:
a) Đối với nhà 1 tầng móng đá, tường chịu lực:
- K=1,0 đối với nhà có chiều sâu móng dưới 1,5m;
- K=1,04 đối với nhà có chiều sâu móng từ 1,5m đến 2m;
- K=1,06 đối với nhà có chiều sâu móng trên 2m.
b) Đối với nhà 1 tầng móng bê tông cốt thép kết hợp xây gạch đá, tường chịu lực hoặc nhà công nghiệp:
- K=1,0 đối với nhà có chiều sâu móng dưới 1,5m;
- K=1,07 đối với nhà có chiều sâu móng từ 1,5m đến 2m;
- K=1,1 đối với nhà có chiều sâu móng trên 2m.
c) Đối với nhà móng bê tông cốt thép kết hợp xây gạch đá, khung dầm chịu lực:
- Trường hợp chiều sâu móng từ 2m đến 2,5m:
+ K=1,05 đối với nhà 1 tầng;
+ K=1,04 đối với nhà 2 tầng;
+ K=1,03 đối với nhà ≥ 3 tầng.
- Trường hợp chiều sâu móng trên 2,5m:
+ K=1,06 đối với nhà 1 tầng;
+ K=1,05 đối với nhà 2 tầng;
+ K=1,04 đối với nhà ≥ 3 tầng.
- Trường hợp nhà có kết cấu móng phức tạp, khác với loại móng điển hình trong đơn giá (móng băng, móng bè, móng cọc các loại...) thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm kiểm tra, xác định cụ thể về loại móng, kết cấu móng, kích thước, khối lượng.., để xây dựng bổ sung phương án và giá trị bồi thường, trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định, cụ thể như sau:
+ Phần thân nhà (từ cốt +0.00 trở lên): tính bằng diện tích nhà nhân (x) với 87% đơn giá nhà có quy cách tương ứng như trong đơn giá (có thể tính toán, phê duyệt và chi trả kinh phí theo thời điểm chi trả tiền của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp phần móng chưa đủ cơ sở để xác định, tính toán).
+ Phần móng tính theo kết cấu móng và khối lượng thực tế theo đơn giá xây dựng hiện hành của tỉnh. Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chịu trách nhiệm kiểm kê và tính toán hoặc thuê tư vấn tính toán để phê duyệt bổ sung tại thời điểm các hộ thực hiện di dời (trong trường hợp không thể xác định được tại thời điểm kiểm kê trước đó).
9. Diện tích mái lợp được tính bằng cách đo trực tiếp hoặc lấy theo diện tích mặt chiếu bằng của mái (giọt nước) nhân với hệ số theo từng loại mái như sau: Lợp mái ngói nhân hệ số 1,16; Lợp mái tôn nhân hệ số 1,07; Lợp fibro ximăng nhân hệ số 1,08.
- Đối với nhà mái đổ bê tông, nhưng phần mái bê tông đổ không hết diện tích xây dựng thì phần diện tích nhà không có mái bê tông vẫn được tính theo giá của nhà mái bê tông và khấu trừ phần chênh lệch giá giữa mái bê tông và mái thực tế của phần diện tích đó.
- Đối với nhà có tầng áp mái được tính thêm khối lượng tường xây, lát gạch, cửa sổ (nếu có) bằng cách lấy khối lượng thực tế nhân (x) với đơn giá tương ứng trong đơn giá này hoặc giá thị trường tại thời điểm áp giá.
10. Đơn giá nhà chưa bao gồm: giá trị phần ốp gạch trong và ngoài nhà (phòng khách, phòng bếp, phòng ăn, vệ sinh ...); trần các loại; ốp gỗ lambri; lát sàn gỗ; khuôn cửa đi, cửa sổ bằng gỗ; tủ bếp các loại. Khi thực hiện áp giá bồi thường được tính thêm bằng cách lấy khối lượng thực tế nhân (x) với đơn giá tương ứng hoặc giá cả thị trường (báo giá của nhà sản xuất, cung cấp hoặc hóa đơn giá trị gia tăng) tại thời điểm để áp dụng tại thời điểm áp giá (không phải giảm trừ phần diện tích sơn tường (nếu có).
- Nhà có cửa đi 02 lớp thì cửa lớp ngoài được tính riêng; đối với nhà có cửa sổ 2 lớp thì cửa lớp trong được tính riêng.
- Nhà mà cầu thang có hai hệ thống trụ, lan can, tay vịn thì được tính thêm một hệ thống trụ, lan can, tay vịn bằng cách lấy khối lượng thực tế nhân (x) với đơn giá tương ứng hoặc giá thị trường tại thời điểm áp giá.
11. Nhà có cửa đi, cửa sổ, cầu thang (bậc cấp, lan can, tay vịn, trụ...) và lát gạch bằng vật liệu khác, chất lượng gỗ khác với quy cách nhà trong đơn giá này thì được tính bù trừ bằng cách lấy khối lượng thực tế nhân với chênh lệch đơn giá tương ứng.
- Nhà ở độc lập có diện tích cửa đi lớn hơn 8,0m2/100m2 sàn, cửa sổ lớn hơn 5,0m2/100m2 sàn (trừ nhà ở biệt thự tại điểm 1, mục III - Nhà ở dân dụng) thì được tính bổ sung phần diện tích cửa vượt định mức nêu trên theo quy cách thực tế và đơn giá tương ứng.
- Trường hợp do nhu cầu sử dụng, nhà bố trí cửa đi kích thước lớn (bằng kính cường lực hoặc cửa cuốn) thì được tính bổ sung khối lượng cửa đi theo đơn giá tương ứng trong đơn giá này đồng thời giảm khối lượng cửa đi bằng gỗ (4,0m2) theo quy cách và đơn giá tương ứng.
- Nhà có khuôn cửa gỗ (khuôn ngoại) thì được tính thêm bằng cách lấy khối lượng thực tế (chiều dài) khuôn cửa nhân (x) với đơn giá tương ứng của loại khuôn cửa trong đơn giá này.
- Trường hợp nhà chính hoặc nhà phụ, nhà bếp, công trình khác... có diện tích nhỏ hơn 50m2 mà có khu vệ sinh khép kín đầy đủ, khi thực hiện việc chiết tính tăng giảm khu vệ sinh theo đơn giá tổng trên diện tích xây dựng mà không phù hợp, thì được tính bình quân 15.000.000 đồng/khu vệ sinh. Khi tính diện tích nhà không phải trừ diện tích chiếm chỗ của khu vệ sinh.
12. Nhà có đổ thêm kết cấu bê tông cốt thép khác (sê nô, lô gia, gác xép…) thì tính thêm bằng cách lấy diện tích kết cấu bê tông cốt thép (bao gồm cả hoàn thiện) nhân (x) với 700.000 đồng/m2; đối với nhà có bố trí gác xép, gác lửng kết cấu bằng gỗ hoặc vật liệu khác, thì lấy khối lượng thực tế nhân với đơn giá tương ứng trong đơn giá.
- Cầu thang lên gác xép (gác lửng) của nhà ở gia đình hoặc nhà (ốt), cầu thang lên tầng áp mái (mái nhà) và cầu thang bộ ngoài nhà được tính riêng.
- Nhà 1 tầng nếu có cầu thang hoặc nhà 2 tầng trở lên có cầu thang lên tầng áp mái (tầng tum) thì được tính thêm bằng cách lấy khối lượng thực tế cầu thang (diện tích bản thang) nhân (x) đơn giá tương ứng.
- Chiều dài trung bình cầu thang của một tầng là 7,2m dùng để điều chỉnh cho trường hợp nhà 2, 3 tầng không có cầu thang (do bố trí cầu thang thép phía ngoài hoặc dùng cầu thang của nhà bên cạnh).
- Đối với tum chờ cầu thang, được tính bằng cách lấy diện tích xây dựng phần tum nhân (x) với đơn giá nhà có quy cách tương tự với kết cấu phần tum nhân (x) 70%.
13. Cách tính diện tích xây dựng các loại nhà
a) Diện tích xây dựng đối với nhà 1 tầng có đổ sàn mái bê tông cốt thép tính theo diện tích sàn mái, nếu không đổ sàn mái bê tông cốt thép tính theo kích thước đến mép ngoài của tường móng. Trường hợp có mái hiên, sảnh bằng bê tông cốt thép thì cộng thêm phần diện tích đó vào diện tích xây dựng để áp giá. Diện tích xây dựng không bao gồm: các bộ phận phụ (thang bộ ngoài nhà, đường dốc ngoài nhà, bậc tam cấp, mái đua, các tấm chắn nắng ngang,...); các diện tích chiếm chỗ của các thiết bị ngoài trời (điều hòa, ống thông hơi, ...).
b) Đối với nhà 2 tầng trở lên thì tầng 1 tính như nhà một tầng và các tầng khác tính theo diện tích sàn hoặc sàn mái bê tông cốt thép, cụ thể:
- Nếu tầng trên không đổ mái bê tông cốt thép thì diện tích tầng đó được tính theo mép ngoài của tường nhà. Trường hợp có mái hiên, sảnh bằng bê tông cốt thép thì cộng thêm phần diện tích đó vào diện tích của tầng để áp giá.
c) Diện tích nhà gỗ tính theo kích thước ngoài cùng của kết cấu gỗ (kẻ mái và xà gồ), đối với nhà có làm thêm phần chái mái bằng tôn, mái kính cường lực, tấm lợp thông minh hoặc fibroximăng, thì phần diện tích này không được tính vào diện tích của nhà gỗ mà tính riêng cho phần mái che theo quy cách và đơn giá tương ứng.
d) Đối với các loại nhà gỗ xây bao có kết cấu không hoàn chỉnh (nhà có hai đốc xây, không có vì gỗ ở hai đầu nhà) thì đơn giá phần nhà gỗ được tính bằng 65% đơn giá nhà tương ứng.
e) Đối với nhà đang xây dựng dở dang thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xác định theo mức độ hoàn thành và tính toán bằng cách lấy khối lượng các công việc đã xây dựng hoàn thiện nhân (x) với đơn giá tương ứng theo quy định trong đơn giá này hoặc tính theo đơn giá nhà hoàn thiện tương ứng đã ban hành sau đó trừ đi khối lượng các công việc chưa thực hiện xây dựng.
g) Đối với nhà cửa, vật kiến trúc có thiết kế và sử dụng các loại vật liệu hoàn thiện cao cấp, không thể vận dụng đơn giá ban hành kèm theo quyết định này thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xem xét xác định giá theo giá dự toán thực tế tại thời điểm bồi thường theo Đơn giá xây dựng công trình và giá vật liệu xây dựng do Sở Xây dựng công bố (trường hợp không có trong hệ thống giá được công bố thì căn cứ vào báo giá nhà sản xuất, thông tin giá nhà cung cấp, giá thực tế trên thị trường tại địa bàn để áp dụng). Dự toán chi phí đối với tài sản của hộ gia đình, cá nhân chỉ tính đến chi phí trực tiếp và thuế giá trị gia tăng; dự toán chi phí đối với tài sản của cơ quan, tổ chức lập theo quy định hiện hành của Nhà nước.
h) Đối với giếng khoan ở những vùng đồi núi cao, những nơi nguồn nước khó khăn hoặc những nơi đất cát mềm, giá ban hành không phù hợp thì xác định theo giá thực tế tại thời điểm bồi thường.
i) Đối với công trình khác:
- Non bộ (bao gồm bể + non bộ):
+ Phần bể loại không di dời được: Tính chi phí bồi thường theo giá Bể chứa nước trong đơn giá và diện tích ốp lát gạch men (nếu có).
+ Phần non bộ loại không di dời được: Tính chi phí bồi thường theo đơn giá thị trường tại thời điểm kiểm kê, áp giá.
+ Phần bể và non bộ di dời được: Tính chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp dựng và thiệt hại do tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- Di dời tẹc xăng, dầu, máy bơm xăng, đường điện nội bộ của trạm xăng dầu (nếu có): Tính chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại do tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
k) Giàn cây leo (bầu, bí, dưa, mướp...):
- Đối với giàn được xác định theo qui cách và loại vật liệu sử dụng. Đơn giá giàn chỉ áp dụng trong trường hợp đang sử dụng cho các loại cây leo sinh trưởng hoặc đang thu hoạch.
- Loại giàn cây leo sử dụng vật liệu tận dụng thuộc các vùng đã được bồi thường, hỗ trợ thì không tính chi phí vật liệu, chỉ hỗ trợ chi phí nhân công 1.500đ/m2 giàn.
- Phương pháp đo diện tích giàn: Đối với giàn có kết cấu khung cột thẳng đứng sườn mặt giàn nằm ngang, đan ô, diện tích được tính theo diện tích của mặt sườn giàn đan ô theo phương ngang; Đối với giàn có kết cấu chữ A sử dụng 2 mặt hoặc 1 mặt cho cây leo, diện tích được tính theo bề mặt phần có cây leo; Đối với giàn dùng các cành cây rải trong vườn, diện tích được tính theo mặt bằng có cây leo.