Điều 5. C ác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể theo các tiêu chí làm cơ sở so sánh, phân tích, đánh giá, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh mức giá giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
- Tiêu chí hình thành: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ, bến xe; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao; công viên, khu vui chơi giải trí; các khu vực có lợi thế về thương mại, dịch vụ; khu vực mang yếu tố tâm linh; khu xử lý rác thải, bãi rác; khu dân cư; các điểm nút giao thông quan trọng, các tuyến đường huyết mạch.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 35%.
b) Điều kiện về giao thông:
- Tiêu chí hình thành: độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè); kết cấu mặt đường (nhựa, bê tông, đất); số mặt đường tiếp giáp (đường, ngõ).
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 35%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
- Tiêu chí hình thành: hoạt động dịch vụ cấp nước, thoát nước, cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
- Tiêu chí hình thành: diện tích của thửa đất, khu đất; chiều rộng mặt tiền thửa đất, khu đất, chiều sâu thửa đất, khu đất, hình thể thửa đất, khu đất.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
- Tiêu chí hình thành: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh
- Tiêu chí hình thành: không khí, nguồn nước, đất, âm thanh, mức độ bảo đảm an toàn xã hội, an ninh con người.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
g) Thời hạn sử dụng đất
- Tiêu chí hình thành: thời hạn còn lại thực hiện dự án.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
- Tiêu chí hình thành: đặc điểm về địa hình thửa đất, khu đất.
Ngoài ra, căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
- Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 30%.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp được quy định cụ thể theo các tiêu chí làm cơ sở so sánh, phân tích, đánh giá, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh mức giá giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi.
Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình.
Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%.
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất
Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
3) Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a) Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 1 và khoản
2 Điều này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, tổ chức thực hiện định giá đất điều chỉnh giá đất của thửa đất, khu đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 6 Điều 4 của Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
b) Tỷ lệ phần trăm (%) quy định tại điểm a khoản này không vượt quá mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để xác định mức tương đồng nhất định được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.