Điều 4. Quy định một số yếu tố hình thành chi phí phát triển ước tính khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Chi phí kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Bằng 01% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
b) Chi phí quản lý vận hành bằng 05% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) áp dụng đối với các dự án được quy định tại điểm c, d khoản 3 Điều này.
2. Tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Được tính bằng 15% trên tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư có xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đã được xác định theo chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện như sau:
a) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, biệt thự thấp tầng, khu dân cư, khu nhà ở, khu nhà ở kết hợp để chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự xây dựng nhà ở
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng |
| Dưới 10 ha | 01 năm | - Năm thứ nhất: 100% |
| Từ 10 ha đến dưới 20 ha | 02 năm | - Năm thứ nhất: 50% - Năm thứ hai: 50% |
| Từ 20 ha đến 50 ha | 03 năm | - Năm thứ nhất: 40% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 30% |
| Trên 50 ha | 04 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% |
b) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết hợp sử dụng hỗn hợp
| Diện tích sàn xây dựng | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng |
| Dưới 20.000 m² | 02 năm | - Năm thứ nhất: 50% - Năm thứ hai: 50% |
| Từ 20.000 m² đến dưới 50.000 m² | 03 năm | - Năm thứ nhất: 40% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 30% |
| Từ 50.000 m² đến 100.000 m² | 04 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% |
| Trên 100.000 m² | 05 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 20% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% - Năm thứ năm: 10% |
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng văn phòng, thương mại, dịch vụ, kinh doanh để thuê và các loại hình dịch vụ khác
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng |
| Dưới 02 ha | 02 năm | - Năm thứ nhất: 50% - Năm thứ hai: 50% |
| Từ 02 ha đến 05 ha | 03 năm | - Năm thứ nhất: 40% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 30% |
| Từ trên 05 ha đến 10 ha | 04 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% |
| Trên 10 ha | 05 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 10% - Năm thứ năm: 10% |
d) Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng |
| Dưới 50 ha | 02 năm | - Năm thứ nhất: 50% - Năm thứ hai: 50% |
| Từ 50 ha đến 100 ha | 03 năm | - Năm thứ nhất: 40% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 30% |
| Từ trên 100 ha đến 200 ha | 04 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 30% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% |
| Trên 200 ha | 05 năm | - Năm thứ nhất: 30% - Năm thứ hai: 20% - Năm thứ ba: 20% - Năm thứ tư: 20% - Năm thứ năm: 10% |
4. Thời gian xây dựng được tính từ thời điểm Nhà nước bàn giao đất thực địa.
5. Đối với dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù (bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp): Tổ chức thực hiện xác định giá đất (đơn vị tư vấn giá đất) đề xuất các yếu tố hình thành chi phí phát triển ước tính trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét.