Điều 4. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị
Thực hiện theo Điều 91 Luật Xây dựng và Điều 40 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng (viết tắt là Nghị định số 59/2015/NĐ-CP), như sau:
a) Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng trong đô thị tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì thông tin quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng;
b) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
c) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
d) Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định;
đ) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các Điều 8, 9, 10, 12, 13, 15 Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng (viết tắt là Thông tư 15/2016/TT-BXD) và các quy định của pháp luật chuyên ngành.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
Thực hiện theo Điều 92 Luật Xây dựng, như sau:
a) Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;
b) Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều này.
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Thực hiện theo Điều 93 Luật Xây dựng, như sau:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác. Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đáp ứng theo quy định tại Điều 11 và Điều 15 Thông tư 15/2016/TT-BXD;
đ) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong;
e) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt.
4. Điều kiện cấp giấy phép có thời hạn
Thực hiện theo Điều 94 Luật Xây dựng và các nội dung như sau:
a) Điều kiện chung
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
b) Điều kiện riêng
- Đối với công trình (trừ công trình quảng cáo) việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được thực hiện sau khi có chủ trương chấp thuận của UBND tỉnh về quy mô và thời hạn tồn tại của công trình và phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều này.
- Đối với nhà ở riêng lẻ việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a, b, c, d khoản 3 Điều này. Cơ quan cấp phép căn cứ kế hoạch thực hiện quy hoạch và tình hình thực tế từng khu vực để xác định quy mô xây dựng cho thống nhất nhưng quy mô xây dựng không quá 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có). Việc đầu tư xây dựng chủ đầu tư cần cân nhắc, tránh lãng phí.
c) Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới mở rộng của các tuyến đường, hẻm đã được phê duyệt và công bố, nhưng chưa có thông báo thu hồi đất thì được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà hiện hữu;
d) Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng hiện hữu;
đ) Công trình, nhà ở riêng lẻ đã được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, sau khi có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế, quy định quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết đồ thị được duyệt mà công trình, nhà ở riêng lẻ đó phù hợp, chủ đầu tư liên hệ cơ quan cấp phép xây dựng để được xem xét điều chỉnh thời gian tồn tại trên giấy phép xây dựng có thời hạn đã cấp (áp dụng trường hợp công trình, nhà ở riêng lẻ chưa xây dựng) hoặc kiểm tra và có văn bản xác nhận công trình, nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và được phép tồn tại lâu dài (áp dụng trường hợp công trình, nhà ở riêng lẻ đã hoàn thành việc xây dựng);
e) Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn;
g) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đáp ứng theo quy định tại Điều 8, 11, 12, 13 Thông tư 15/2016/TT-BXD. Riêng tiêu đề của đơn được đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”;
h) Cơ quan cấp giấy phép xây dựng trình UBND tỉnh xem xét chấp thuận quy mô và thời hạn tồn tại của công trình (Ban Quản lý các Khu công nghiệp, Ban Quản lý Khu công nghệ cao sinh học Đồng Nai và UBND cấp huyện trước khi trình UBND tỉnh phải lấy ý kiến của Sở Xây dựng). Việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được thực hiện sau khi UBND tỉnh có văn bản chấp thuận quy mô và thời hạn tồn tại của công trình.