Điều 15. Xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Phương pháp xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Thông tư 36/TT-BTNMT. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức đấu thầu hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức đấu giá, mà một số chỉ tiêu tính toán khi áp dụng phương pháp thặng dư trong Thông tư 36/TT-BTNMT chưa quy định cụ thể thì thực hiện như sau:
1. Công thức xác định giá đất tính tiền sử dụng đất:
P = | DT – CP | = | |
| D | D |
Trong đó:
a) P: Giá đất của thửa đất cần định giá;
b) D: Diện tích thửa đất cần định giá (diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án được xác định tại quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt);
c) DT: Tổng doanh thu phát triển giả định của dự án;
d) CP: Tổng chi phí phát triển ước tính của dự án;
đ) TRi: Doanh thu năm thứ i của dự án; TRi = Tổng doanh thu/n (n là quy ước số năm thực hiện dự án và được quy định tại điểm h, khoản 1, Điều này);
e) Ci: Chi phí năm thứ i của dự án;
g) r: Tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân loại tiền vay Việt Nam đồng của 3 ngân hàng thương mại trên địa bàn để thực hiện dự án bất động sản, tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);
h) n: Số năm thực hiện dự án; n được tính kể từ thời điểm có quyết định giao đất và được xác định như sau:
Đối với phần diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 được sử dụng vào mục đích xây dựng, kinh doanh theo hình thức phân lô bán nền, xây dựng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất với quy mô sử dụng đất của dự án dưới 10ha: n=1 năm; từ 10 ha đến dưới 20 ha: n=2 năm; từ 20 ha đến dưới 30 ha: n=3 năm; từ 30 ha đến dưới 40 ha: n=4 năm; từ 40 ha đến dưới 50 ha: n=5 năm và từ 50 ha trở lên: n=6.
Đối với phần diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 được sử dụng vào mục đích xây dựng các tòa nhà chung cư, hỗn hợp cao tầng; sản phẩm kinh doanh là căn hộ chung cư, giá thuê sàn thương mại thời hạn thực hiện dự án (n) theo thời hạn quy định tại quyết định giao đất (trong đó đối phần đầu tư và kinh doanh chung cư: quy mô tầng cao dưới 15 tầng: n=2 năm; từ 15 tầng trở lên: n=3 năm; thời gian đầu tư xây dựng: n-1 năm).
i) Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của khu đất thực hiện dự án được tính trên cơ sở tổng doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (đối với các tuyến phố nhà liền kề xây thô), giá trị chuyển nhượng căn hộ chung cư, giá thuê sàn thương mại (đối với các thửa đất quy hoạch đất ở chung cư, đất ở hỗn hợp thuộc dự án mà Chủ đầu tư dự án trực tiếp đầu tư) theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Giá đất ở để xác định giá trị quyền sử dụng đất ở, giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, giá trị chuyển nhượng căn hộ chung cư, giá thuê sàn thương mại được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp, theo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường được chuyển nhượng thành công hoặc giá trúng đấu giá theo quy định, nhưng không được thấp hơn giá đất ở do UBND tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
k) Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của khu đất thực hiện dự án, bao gồm:
Tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác (bao gồm cả chi phí bảo vệ đất trồng lúa), chi phí dự phòng (kí hiệu lần lượt là XD, TB, TV, QLDA, CK, DP) được xác định trong quyết định chấp thuận chủ trương dự án của UBND tỉnh (không bao gồm thuế giá trị gia tăng, lãi vay trong thời gian xây dựng); các chi phí này được phân bổ đều trong năm các năm thực hiện dự án (tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác, chi phí dự phòng năm thứ i của dự án = (XD + TB + TV + QLDA + CK + DP)/n); tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác, chi phí dự phòng năm thứ i của dự án xây dựng tòa nhà chung cư cao tầng, tòa nhà hỗn hợp cao tầng = (XD + TB + TV + QLDA + CK + DP)/(n-1);
Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý năm thứ i của dự án bằng 2% x{(XD + TB + TV + QLDA + CK)/n}; chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý năm thứ i của dự án xây dựng tòa nhà chung cư cao tầng, tòa nhà hỗn hợp cao tầng 2% x{(XD + TB + TV + QLDA + CK)/(n-1)}; lợi nhuận để lại cho nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với (Tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi Tổng chi phí phát triển ước tính không bao gồm lợi nhuận để lại cho nhà đầu tư). Mức tỷ lệ phần trăm (%) được quy định đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là 15% đối với dự án thực hiện trên địa bàn thành phố Bắc Giang và 20% đối với dự án thực hiện trên địa bàn các huyện còn lại; đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là 10%.
2. Giá đất tính tiền thuê đất:
Giá đất để tính tiền thuê đất khi nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá hoặc định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê khi nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức đấu giá xác định theo phương pháp quy định tại Điều 4 NĐ 44/CP, chương II Thông tư 36/TT-BTNMT, NĐ 89/CP và các văn bản khác của Nhà nước có liên quan.