Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (thực hiện khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các tiêu chí hình thành yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
Khoảng cách đến các địa điểm (ưu tiên xác định theo địa điểm có lợi thế nhất): Trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục và đào tạo; cơ sở y tế; công viên; khu vui chơi giải trí và các khu vực lợi thế khác.
Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
b) Điều kiện về giao thông:
- Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
- Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15%.
- Số mặt đường tiếp giáp (bao gồm đường, ngõ):
Đối với thửa đất giáp 02 mặt đường trước và sau (không phải lô góc), mức điều chỉnh tăng 10% so với thửa đất cùng vị trí giáp 1 mặt đường;
Đối với thửa đất giáp 02 mặt đường tạo thành lô góc, mức điều chỉnh tăng 15% so với thửa đất cùng vị trí giáp 1 mặt đường;
Đối với thửa đất tiếp giáp 03 mặt đường, mức điều chỉnh tăng 20% so với thửa đất cùng vị trí giáp 1 mặt đường.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
- Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%;
- Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:
- Diện tích của thửa đất, khu đất. Trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%;
- Kích thước mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, khu đất (kích thước bình quân trong trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%;
- Hình thể của thửa đất, khu đất: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: Thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (Đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:
- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, số tầng cao công trình, số tầng hầm. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%;
- Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng thì Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí: Số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng (xếp hạng theo số sao). Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%.
e) Điều kiện môi trường, an ninh: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
g) Thời hạn sử dụng đất:
- Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện Dự án. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%;
- Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
i) Thời điểm giao dịch:
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh dịch vụ trên thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm giao dịch của thửa đất so sánh đến thời điểm định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về thời điểm định giá đất căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
- Đối với giá chuyển nhượng: căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh, trường hợp không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước làm cơ sở xác định mức biến động bình quân tháng để điều chỉnh cho phù hợp;
- Đối với giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng: thì căn cứ theo mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng;
- Đối với giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra, khảo sát và đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%.
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để thực hiện đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng lên hoặc giảm xuống) của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tổ chức thẩm định.
Trường hợp quy định mức điều chỉnh chênh lệch từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khoản 1, khoản 2 Điều này chưa đánh giá phù hợp mức tương đồng nhất định giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.