Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất
Khoảng cách đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; cơ sở giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí; chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức độ chênh lệch tối đa 30% (Ba mươi phần trăm).
b) Điều kiện về giao thông
Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất. Mức độ chênh lệch tối đa 30% (Ba mươi phần trăm).
Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với Dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức độ chênh lệch tối đa 05% (Năm phần trăm).
Số mặt đường tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, ngõ, ngách). Mức điều chỉnh chênh lệch theo quy định trong Nghị quyết ban hành quy định về Bảng giá đất được cấp có thẩm quyền ban hành.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
Tính ổn định của khu vực cấp nước, cấp điện. Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn. Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
Trường hợp tài sản định giá có nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì kích thước của thửa đất đại diện được lấy theo kích thước bình quân của các thửa đất là tài sản định giá.
Diện tích thửa đất, khu đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15% (Mười lăm phần trăm).
Mặt tiền: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
Chiều sâu: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
Hình thể của thửa đất, khu đất: Điều chỉnh theo nguyên tắc thửa đất, khu đất càng có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh, thóp hậu thì càng kém lợi thế. Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: Thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (Đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân). Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15% (Mười lăm phần trăm).
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng. Mức độ chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
Số tầng cao công trình, tầng hầm. Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm các tiêu chí: Số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức độ chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
e) Hiện trạng môi trường, an ninh
Mức độ bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải, nước thải. Mức độ chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực. Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
g) Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện Dự án. Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế,
truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển
thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến
mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
Yếu tố tiếp giáp khe thoáng, tiếp giáp hoặc đối diện khu công viên, cây xanh, hồ nước: Mức độ chênh lệch tối đa 5% (Năm phần trăm).
Yếu tố tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, công trình tín ngưỡng khác, nhà tang lễ, nhà xác, bãi rác: Mức độ chênh lệch tối đa 10% (Mười phần trăm).
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các tiêu chí hình thành yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích và mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi: Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
đ) Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các yếu tố khác ngoài các yếu tố được quy định tại các điểm a, b, c, d khoản này trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thẩm định. Mức độ chênh lệch tối đa 20% (Hai mươi phần trăm).
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để thực hiện đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng lên hoặc giảm xuống) của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thẩm định.
Trường hợp quy định mức độ chênh lệch từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khoản 1, khoản 2 Điều này chưa đánh giá phù hợp mức tương đồng nhất định giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thẩm định.