Điều 4. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, bao gồm:
a) Tỷ lệ % để xác định chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng là 1% (một phần trăm) doanh thu trước thuế của dự án (không bao gồm doanh thu tầng hầm).
b) Tỷ lệ % để xác định chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu hằng năm.
Đối với loại hình cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ, thương mại khác là 10% (Mười phần trăm).
Đối với loại trông giữ xe và cho thuê nhà xưởng 5% (Năm phần trăm).
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: 45% (Bốn mươi lăm phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên; 35% (Ba mươi lăm phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 3 sao trở xuống.
Đối với loại hình sân Golf: 70% (Bẩy mươi phần trăm).
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh là 14% (Mười bốn phần trăm).
3. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng:
a) Thời gian xây dựng căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Số năm xây dựng và phát sinh chi phí của Dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Trường hợp thời gian xây dựng không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian xây dựng đối với khoảng thời gian này.
Trong trường hợp thời điểm hoàn thành xây dựng theo tiến độ đã được xác định trong hồ sơ dự án kết thúc sau thời điểm hoàn thành bán hàng khi áp dụng theo Quyết định này thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo Quyết định này đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
Tiến độ xây dựng: Tỷ lệ % tiến độ xây dựng được phân bổ đều theo số năm xây dựng, hết thời gian xây dựng các hạng mục xây dựng hoàn thành 100%.
b) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian xây dựng hoặc dự án được giao đất, cho thuê đất theo nhiều đợt thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất không lớn hơn thời gian xây dựng trong tiến độ đầu tư đã được duyệt.