Điều 4. Một số quy định để áp dụng bảng giá các loại đất
1. Giá đất được xác định cho từng vị trí, từng loại đường phố, từng khu vực theo từng mục đích sử dụng trên phạm vi toàn tỉnh Hưng Yên nhằm cụ thể hoá các quy định của pháp luật về đất đai: Luật Đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính.
2. Giá đất được chia làm 2 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây lâu năm; đất trồng cây hàng năm; đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở tại đô thị; đất ở tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
3. Phân vùng đất: Tỉnh Hưng Yên thuộc vùng Đồng bằng.
4. Phân loại đô thị: Thành phố Hưng Yên là đô thị loại III; các thị trấn là đô thị loại V.
5. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đất được xác định theo kết quả đấu giá (quy trình đấu giá theo quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh) và mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại Quyết định này.
6. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng đất, cho thuê lại đất, góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.
7. Giá đất nông nghiệp:
- Giá đất nông nghiệp được quy định tại Phụ biểu số 1A, số 1B;
- Giá đất nông nghiệp được xác định theo hạng đất.
Hạng đất: áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp do Chi cục Thuế huyện, thành phố xác nhận theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
8. Giá đất ở:
8.1. Giá đất ở tại đô thị quy định tại Phụ biểu số 2; giá đất ở tại nông thôn quy định tại Phụ biểu số 3.
8.2. Xác định giá đất theo vị trí trong mỗi đường, phố của từng loại đô thị và khu dân cư nông thôn.
- Đối với đất ở tại đô thị thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau;
- Đối với đất ở nông thôn thực hiện định giá đất theo vị trí đất ở ven trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ và đất ở tại 03 khu vực trong khu dân cư nông thôn.
8.3. Phân loại đường, đường phố trong đô thị:
Đất ở đô thị bao gồm các phường, thị trấn. Việc phân loại vị trí, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của đô thị để định giá được thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
- Thành phố Hưng Yên phân làm 14 loại đường phố trong đô thị, các huyện lỵ khác được chia làm từng loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi và mỗi loại đường phố có 4 vị trí. Tuỳ theo điều kiện hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, giá đất được quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực.
- Giá đất vị trí sau được tính theo tỷ lệ bằng 70% giá đất vị trí liền kề.
8.4. Phân loại khu vực trong khu dân cư nông thôn:
- Khu vực 1: Là thửa đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính (không phải đất nằm ven trục đường quốc lộ, huyện lộ, tỉnh lộ) nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn hoặc có đường giao thông mặt cắt từ 3,5m trở lên và có giá đất thực tế trung bình cao nhất.
- Khu vực 2: Là thửa đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ và có giá đất thực tế trung bình kém khu vực 1.
- Khu vực 3: Là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
8.5. Phân vị trí đất
a) Áp dụng theo vị trí:
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị; trong từng khu vực ở khu dân cư nông thôn được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông và được phân thành 4 loại vị trí. Cụ thể:
- Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất liền cạnh đường, phố (mặt tiền) của một chủ sử dụng đất.
- Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất không ở liền cạnh đường, phố (ở trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở) có mặt cắt từ 2,5m đến 3,5m và cách chỉ giới lưu không đường, phố 50m trở lại.
- Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có điều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn vị trí 2, mặt cắt rộng từ 1,5m đến 2,5m hoặc các thửa đất ở trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở cách chỉ giới lưu không đường, phố trên 50m.
- Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có điều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn, không thuộc các điều kiện trên, có mặt cắt dưới 1,5m.
Trường hợp các thửa đất ở các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có các khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất.
b) Áp dụng theo lớp: Xác định giá đối với các lô, thửa đất có kích thước, diện tích lớn.
Đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có kích thước, diện tích lớn (không áp dụng đối với đất nông nghiệp), chiều sâu tính từ chỉ giới lưu không của đường, phố được chia thành các lớp theo hướng chính của nhà, công trình phù hợp quy hoạch để tính giá như sau:
- Lớp 1: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông, có chiều sâu từ mét thứ nhất đến mét thứ 20. Giá đất lớp 1 bằng 100% đơn giá đất vị trí 1.
- Lớp 2: Tính từ cuối lớp 1 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 2 bằng 70% đơn giá đất lớp 1.
- Lớp 3: Tính từ cuối lớp 2 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 3 bằng 70% đơn giá đất lớp 2.
- Lớp 4: Tính từ cuối lớp 3 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 4 bằng 70% đơn giá đất lớp 3.
Căn cứ vào tình hình cụ thể, trong trường hợp thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở từng khu vực, từng dự án, Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố và chủ dự án thống nhất vận dụng theo vị trí, theo lớp; nếu có vướng mắc và vượt quá thẩm quyền giải quyết, lập tờ trình gửi Sở Tài chính tổng hợp báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định.
Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo hướng chính của nhà, công trình phù hợp quy hoạch chi tiết khu dân cư đô thị.
8.6. Mức giá đất của các thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 02 mặt đường, phố trở lên:
- Thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 02 mặt đường, phố trở lên bằng mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí đường đó cộng thêm 20%;
- Thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 01 mặt đường và 01 mặt ngõ mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí và đường đó cộng thêm 10%.
8.7. Giá đất ở những khu vực chưa có (hoặc không có) tên đường: Những đường cắt ngang các phố chưa có (hoặc không có) tên đường, những đường trong khu dân cư mới xây dựng, giá đất được xác định theo đơn giá đất của loại đường phố liền kề gần nhất, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật tương tự.
9. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
9.1. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại Phụ biểu số 4.
9.2. Tuỳ theo tính chất và đặc điểm cụ thể của từng dự án đầu tư, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các khu vực khác nhau trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Khi xác định tiền thuê đất được áp dụng như sau:
- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được áp dụng chung cho các đường theo đơn giá tại Phụ biểu số 4. Đối với khu đất có hai mặt đường áp dụng hệ số điều chỉnh 1,2 lần. Đối với khu đất có một mặt đường và một mặt ngõ áp dụng hệ số điều chỉnh 1,1 lần;
- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Khu trung tâm huyện lỵ, tính từ trung tâm huyện lỵ (ngã ba, ngã tư,… trung tâm huyện) về các phía 1.000m;
- Các trục đường giao thông tính từ chỉ giới mép đường giao thông:
Lớp 1: Trong phạm vi 1.000m áp dụng 100% mức giá quy định
Lớp 2: Trong phạm vi trên 1.000m đến 2.000m áp dụng 60% mức giá quy định
Lớp 3: Trong phạm vi trên 2.000m đến 3.000m áp dụng 40% mức giá quy định
- Đối với khu đất thuộc các đường quy hoạch được áp dụng theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như giá đất thuộc đường tỉnh;
- Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư mới, khu đô thị, khu thương mại du lịch, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hoá. Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định giá đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.