Điều 4. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Trường hợp thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thực hiện theo các văn bản đã nêu trên.
Trường hợp trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không quy định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính chi phí phát triển của dự án thì áp dụng như sau:
1. Thời gian xây dựng (m), tiến độ xây dựng
Thời điểm bắt đầu xây dựng được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
a) Dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở
Đối với dự án phân lô bán nền, không xây dựng nhà ở riêng lẻ: quy mô sử dụng đất dưới 10ha: m = 01 năm; quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 20 ha: m = 02 năm; quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 30 ha: m = 03 năm; quy mô sử dụng đất từ 30 ha đến dưới 40 ha: m = 04 năm; quy mô sử dụng đất từ 40 ha trở lên: m = 05 năm.
Đối với dự án có xây dựng nhà ở riêng lẻ: quy mô sử dụng đất dưới 10ha: m = 02 năm; quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 20 ha: m = 03 năm; quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 30 ha: m = 04 năm; quy mô sử dụng đất từ 30 ha đến dưới 40 ha: m = 05 năm; quy mô sử dụng đất từ từ 40 ha trở lên: m = 06 năm.
Tiến độ xây dựng: phân bổ đều trong các năm xây dựng.
b) Đối với dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết hợp sử dụng hỗn hợp; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.
Thời gian xây dựng thực hiện theo quy mô diện tích sàn xây dựng của công trình. Đối với dự án có diện tích sàn xây dựng dưới 20.000m2: m = 01 năm; dự án có diện tích sàn xây dựng từ 20.000m2 đến dưới 70.000m2: m = 02 năm; dự án có diện tích sàn xây dựng từ 70.000m2 đến dưới 150.000m2: m = 03 năm; dự án có diện tích sàn xây dựng từ 150.000m2 đến 300.000m2: m = 04 năm; dự án có diện tích sàn xây dựng trên 300.000m2: m = 05 năm.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều trong các năm xây dựng.
c) Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.
Dự án có quy mô dưới 75 ha: m = 02 năm; quy mô từ 75 ha đến dưới 100 ha: m = 03 năm; quy mô từ 100 ha đến dưới 150 ha: m = 04 năm; quy mô từ trên 150 ha đến 200 ha: m = 05 năm; quy mô trên 200 ha: m = 06 năm.
Tiến độ xây dựng: phân bổ đều trong các năm xây dựng.
2. Chi phí kinh doanh
a) Chi phí kinh doanh tính bằng 1% doanh thu áp dụng cho dự án: Sản phẩm kinh doanh là quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền, xây dựng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, bán căn hộ ở chung cư; sản phẩm kinh doanh là cho thuê lại đất có hạ tầng thu một lần cho cả thời gian thuê thuộc dự án khu, cụm công nghiệp.
b) Chi phí kinh doanh (trong đó chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% doanh thu; chi phí quản lý vận hành bằng 30% doanh thu) áp dụng cho dự án: sản phẩm kinh doanh là thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Đối với các dự án thực hiện tại thành phố Bắc Giang và các phường thuộc thị xã Việt Yên: được tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
Đối với các dự án thực hiện tại các khu vực còn lại: được tính bằng tỷ lệ 20% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Trường hợp dự án tại điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo nhiều quyết định thì thực hiện xác định chi phí theo Khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, trong đó thời gian xây dựng (m), tiến độ xây dựng, chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính theo quy mô diện tích theo từng Quyết định giao đất, cho thuê đất.