Điều 6. Xác định giá trị nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc
1. Giá trị xây mới của nhà ở, công trình xây dựng vật kiến trúc bằng đơn giá xây mới của nhà, công trình xây dựng, vật kiến trúc nhân (x) với diện tích của nhà hoặc khối lượng công trình, vật kiến trúc đó. Cụ thể như sau:
Gxm = Đ x S
Trong đó:
Gxm: Giá trị xây mới nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc cần xác định.
Đ: Đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc được xác định theo quy định tại Điều 4 và Điều 5 của Quy định này.
S: Diện tích nhà hoặc diện tích, khối lượng của công trình, vật kiến trúc được xác định theo quy định như sau:
- Đối với nhà 1 tầng (nhà trệt) thì diện tích nhà để tính giá trị là diện tích sàn xây dựng của tầng trệt.
- Đối với nhà nhiều tầng thì diện tích nhà để tính giá trị là tổng diện tích của các tầng (tầng trệt, các tầng lầu và tầng lửng nếu có).
- Đối với nhà có gác lửng bằng gỗ ván, thì phần diện tích gác lửng được xác định để tính riêng.
- Khối lượng công trình xây dựng, vật kiến trúc được xác định thông qua số liệu đo đạc thực tế theo đơn vị tính của công trình xây dựng, vật kiến trúc đó.
2. Giá trị hiện có (giá trị còn lại) của nhà ở, công trình, vật kiến trúc:
Giá trị hiện có của nhà ở, công trình, vật kiến trúc bằng giá trị xây mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc nhân với tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, công trình, vật kiến trúc đó. Cụ thể:
Ghc = Gxm x T
Trong đó:
Ghc: Giá trị hiện có (giá trị còn lại) của nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc cần xác định.
Gxm: Giá trị xây mới nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc được xác định theo quy định tại khoản 1, Điều này.
T: Tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc, được xác định theo quy định pháp luật về xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng.
3. Trường hợp nhà có đóng trần, ốp gạch trang trí thì giá trị nhà được cộng thêm giá trị diện tích đóng trần, diện tích ốp gạch trang trí. Trường hợp nhà có vách xây gạch nhưng không tô trát vữa tường thì giá trị nhà phải giảm trừ giá trị diện tích không tô, trát tường.
4. Giá trị xây mới nhà ở có bộ phận, kết cấu thay đổi so với loại nhà được ban hành đơn giá tại Quy định này, nhưng chưa xác định được theo các hướng dẫn khác trong Quy định này, thì giá trị được xác định bằng giá trị xây mới của nhà đã ban hành đơn giá cộng cho chênh lệch giá trị bộ phận, kết cấu thay đổi (giá trị chênh lệch có thể là số âm hoặc số dương). Cụ thể như sau:
Giá trị xây mới nhà có bộ phận, kết cấu thay đổi | = | Giá trị xây mới của nhà được ban hành đơn giá (Gxm) | + | Chênh lệch giá trị bộ phận, kết cấu thay đổi (giá trị chênh lệch có thể là số âm hoặc số dương) |
Trong đó:
Giá trị xây mới nhà được ban hành đơn giá (Gxm) xác định theo quy định tại khoản 1, Điều 6 của Quy định này.
Chênh lệch giá trị bộ phận, kết cấu thay đổi xác định trên cơ sở sử dụng phương pháp giảm trừ, cộng thêm, cụ thể như sau:
Đối với thay đổi có thể xác định cụ thể khối lượng thay đổi thông qua hình thức đo đạc thực tế (như nền, sàn nhà, mái,...) thì tính bằng khối lượng của bộ phận, kết cấu thay đổi nhân (x) với chênh lệch đơn giá của cấu kiện, kết cấu thay đổi.
Đối với thay đổi các kết cấu không xác định cụ thể khối lượng thay đổi thông qua hình thức đo đạc thực tế thì chênh lệch giá trị bộ phận, kết cấu thay đổi được tính toán giảm trừ, cộng thêm theo tỉ trọng kết cấu chính của nhà.
5. Trường hợp công trình, cơ sở sản xuất bao gồm nhiều hạng mục công trình khác nhau thì phải thực hiện theo nguyên tắc phân loại và xác định riêng giá trị (giá trị xây mới hoặc giá trị hiện có) cho từng hạng mục công trình đó.
6. Đối với hệ thống máy móc và các công trình, vật kiến trúc khác có thể tháo dời và di chuyển được mà khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì chỉ xác định chi phí tháo dỡ, vận chuyển và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt thông qua việc lập dự toán cho từng trường hợp cụ thể.
7. Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc có đặc thù riêng, không thể xác định giá trị theo Quy định này, thì việc xác định giá trị để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất giao cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án căn cứ hồ sơ, chứng từ hợp pháp của việc xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc đó, để xác định giá trị cho phù hợp hoặc tổ chức việc xác định giá trị trên theo nguyên tắc lập dự toán xây dựng, chuyển cơ quan chuyên môn thẩm định, trình cấp thẩm quyền phê duyệt.
8. Giá hỗ trợ di dời điện thoại, đường truyền Internet,... trong các trường hợp chưa quy định đơn giá tại Bảng đơn giá này thì xác định theo thông báo giá của đơn vị chuyên ngành hoặc hóa đơn, chứng từ thanh toán của người sử dụng với đơn vị cung cấp dịch vụ. Trường hợp không có dự toán, hóa đơn hoặc chứng từ thanh toán, giao cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án khảo sát thực tế để xác định, trình Ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền phê duyệt phương án xem xét, quyết định.
9. Đối với trường hợp trong đơn giá chỉ ghi sàn, vách hoặc khung cột gỗ xây dựng nhưng không nêu cụ thể tên hoặc nhóm gỗ thì đơn giá được điều chỉnh như sau:
a) Trường hợp sử dụng từ 70% trở lên là gỗ dầu, gỗ sao thì đơn giá nhân với hệ số điều chỉnh 1,05.
b) Trường hợp sử dụng từ 70% trở lên là gỗ địa phương như: Tràm, đước, bạch đàn, mù u, keo lai, tràm bông vàng,... thì đơn giá nhân với hệ số điều chỉnh 0,95.
c) Trường hợp sử dụng hỗn hợp gỗ còn lại (ngoại trừ trường hợp sử dụng trên 30% là gỗ căm xe hoặc các loại gỗ hiếm khác) thì không nhân hệ số điều chỉnh.
10. Đối với trường hợp đơn giá nhà ở một tầng có cấu tạo giống nhau, nhưng khác phần hoàn thiện nền mà chưa thể xác định được đơn giá thì xác định như sau:
a) Trường hợp nền hoàn thiện bằng gạch đất nung thì đơn giá lấy bằng đơn giá hoàn thiện bằng gạch ceramic giảm 97.000 đồng/m2.
b) Trường hợp nền hoàn thiện bằng láng vữa xi măng thì đơn giá lấy bằng đơn giá hoàn thiện bằng gạch ceramic giảm 67.000 đồng/m2.
11. Đối với trường hợp đơn giá nhà 1 tầng có cấu tạo giống nhau, nhưng được xây dựng trên sông, ao hồ hoặc dạng nhà cao cẵng (gọi chung là nhà cao cẵng 1 tầng) mà chưa thể xác định được đơn giá thì xác định như sau:
a) Trường hợp có kết cấu trụ, sàn trên 30% (tính theo tổng thể tích vật liệu) bằng gỗ địa phương thì đơn giá được xác định bằng đơn giá nhà 01 tầng có móng trực tiếp trên nền tự nhiên không có gia cố nền, các bộ phận kết cấu khác tương tự cộng thêm 242.000 đồng/m2.
b) Trường hợp có kết cấu trụ, sàn trên 30% (tính theo tổng thể tích vật liệu) bằng bê tông cốt thép, thép, trụ đá, gỗ sao, gỗ dầu thì đơn giá được xác định bằng đơn giá nhà 01 tầng có móng trực tiếp trên nền tự nhiên không có gia cố nền, các bộ phận kết cấu khác tương tự cộng thêm 561.000 đồng/m2.
c) Trường hợp có kết cấu trụ, sàn bằng vật liệu hỗn hợp ngoài trường hợp nêu tại mục a, b trên thì đơn giá được xác định bằng đơn giá nhà 01 tầng có móng trực tiếp trên nền tự nhiên không có gia cố nền và các kết cấu khác tương tự cộng thêm 444.000 đồng/m2.
d) Trường hợp sàn nhà làm bằng gỗ ván địa phương (loại sàn không có lát gạch hay láng vữa) thì sử dụng đơn giá tương tự của loại nhà có nền đất để tính. Trường hợp không có đơn giá loại nhà nền đất thì sử dụng đơn giá có nền lát gạch ceramic trừ đi tỉ trọng phần hoàn thiện nền để tính.
đ) Phần cao cẳng dưới sàn tầng trệt nếu có làm nền hoặc làm vách (ngoại trừ phần bó nền hoặc hệ giằng công trình),... thì được tính bằng khối lượng thực tế nhân với đơn giá tương ứng.
12. Đối với trường hợp đơn giá nhà 2 tầng có cấu tạo giống nhau, nhưng được xây dựng trên sông, ao hồ hoặc dạng nhà cao cẵng (gọi chung là nhà cao cẵng 2 tầng) mà chưa thể xác định được đơn giá thì xác định như sau:
a) Trường hợp có kết cấu trụ, sàn tầng trệt trên 30% (tính theo tổng thể tích vật liệu) bằng bê tông cốt thép, thép, gỗ sao, gỗ dầu thì giá trị của toàn căn nhà được xác định theo đơn giá nhà có móng cọc bê tông cốt thép và cộng thêm giá trị bằng tổng diện tích phần sàn cao cẳng tầng trệt nhân với đơn giá là 1.300.000 đồng/m2.
b) Trường hợp có kết cấu trụ, sàn tầng trệt bằng vật liệu hỗn hợp ngoài trường hợp nêu tại mục a) trên thì giá trị của toàn căn nhà được xác định theo đơn giá nhà có móng cừ tràm cộng thêm giá trị bằng tổng diện tích phần sàn cao cẵng tầng trệt nhân với đơn giá là 1.200.000 đồng/m2.
c) Trường hợp sàn nhà làm bằng gỗ ván địa phương (loại sàn không có lát gạch hay láng vữa) thì sử dụng đơn giá tương tự của loại nhà có nền đất, móng cừ tràm để tính. Trường hợp không có đơn giá loại nhà nền đất, móng cừ tràm thì sử dụng đơn giá có nền lát gạch ceramic, móng cừ tràm để tính nhưng phải trừ đi tỉ trọng phần hoàn thiện nền bằng gạch ceramic.
d) Phần cao cẳng dưới sàn tầng trệt nếu có làm nền hoặc làm vách (ngoại trừ phần bó nền hoặc hệ giằng công trình),... thì được tính bằng khối lượng thực tế nhân với đơn giá tương ứng.
13. Đơn giá giếng khoan nước sinh hoạt được xác định như sau:
a) Trường hợp không thể xác định được độ sâu, đường kính của giếng thì xác định theo đơn giá đã được ban hành kèm Quyết định này.
b) Trường hợp có thể xác định được độ sâu, đường kính của giếng thì sử dụng đơn giá ban hành bổ sung tại Quy định này.
c) Trường hợp có thể xác định được đường kính, nhưng không xác định được độ sâu của giếng thì sử dụng đơn giá ban hành bổ sung tại Quy định này nhân với độ sâu 100m cho 1 giếng.