Điều 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
- Khoảng cách tính theo đường giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính xã, phường, thị trấn; trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch chênh lệch từ 500 mét trở xuống thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Khoảng cách tính theo đường giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính xã, phường, thị trấn; trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch chênh lệch trên 500 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
b) Điều kiện về giao thông:
- Độ rộng đường (bao gồm lòng đường và vỉa hè): chênh lệch độ rộng đường 01 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 4%.
- Kết cấu đường giao thông (đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác): Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Tiếp giáp 02 đường giao thông thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%; tiếp giáp từ 03 đường giao thông trở lên thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
- Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 5%.
- Khu vực ngập úng khi lượng mưa lớn: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 5%.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:
- Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm lựa chọn thửa đất so sánh có diện tích không chênh lệch quá 03 lần so với diện tích thửa đất, khu đất cần định giá.
- Diện tích: Chênh lệch diện tích giữa thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh cứ 01 lần thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Kích thước, hình thể: Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của kích thước, hình thể đến giá đất của thửa đất, khu đất định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:
- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh:
Thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất so sánh nằm trong bán kính dưới 01 km từ khu vực như: Tập kết, xử lý rác thải, nghĩa trang, nghĩa địa, ... hoặc nằm trong khu vực ô nhiễm không khí do các hoạt động sản xuất, chăn nuôi, ... thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
g) Thời hạn sử dụng đất:
Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
Điều chỉnh theo tình hình thực tế tại địa phương. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi:
Căn cứ thông tin, tài liệu thống kê của cơ quan Nhà nước chuyên môn về loại cây trồng, vật nuôi trên của thửa đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
- Khoảng cách tính theo đường giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến khu dân cư hoặc nơi sản xuất, tiêu thụ nông sản chênh lệch từ 500 mét trở xuống thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Khoảng cách tính theo đường giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến khu dân cư hoặc nơi sản xuất, tiêu thụ nông sản chênh lệch trên 500 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình.
- Độ rộng đường (bao gồm lòng đường và vỉa hè): Chênh lệch độ rộng đường 01 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 4%.
- Kết cấu đường giao thông (Đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác): Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Tiếp giáp 02 đường giao thông thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%; tiếp giáp từ 03 đường giao thông trở lên thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
- Điều kiện về địa hình: Căn cứ thông tin, tài liệu thống kê của cơ quan Nhà nước chuyên môn đánh giá về địa hình của thửa đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất:
Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
Điều chỉnh theo tình hình thực tế tại địa phương. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
3. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất:
Ngoài các yếu tố nêu trên, trường hợp có phát sinh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ thì Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất mức độ ảnh hưởng và mức điều chỉnh cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh xem xét, quyết định. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
4. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, cách thức điều chỉnh theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh chênh lệch (tăng hoặc giảm) từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh. Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất, khu đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.