Điều 3. Một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư
1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án.
2. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ quy định tại Quyết định này để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án. Cụ thể như sau:
a) Một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án chung cư, nhà cao tầng (đất ở) và dự án khách sạn, văn phòng (đất thương mại, dịch vụ): Cụ thể tại Phụ lục I kèm theo.
b) Một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án Khu dân cư, Khu đô thị (khu vực xây dựng công trình nhà ở liền kề và biệt thự): Cụ thể tại Phụ lục II kèm theo.
c) Một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án Khu dân cư, Khu đô thị (khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền): Cụ thể tại Phụ lục III kèm theo.
d) Một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Cụ thể tại Phụ lục IV kèm theo.
đ) Các dự án khác:
- Đối với các dự án Khu du lịch, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều này thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy và thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng khi ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh xem xét, quyết định.
- Chi phí kinh doanh (Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng) của các dự án tại điểm này được tính bằng 1% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
- Chi phí quản lý vận hành của các dự án tại điểm này được tính bằng 10% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh của các dự án tại điểm này được tính bằng 15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Đối với trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định và diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định giao đất, cho thuê đất có đầy đủ điều kiện xác định giá đất theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ thì căn cứ quy mô diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định giao đất, cho thuê đất để áp dụng các yếu tố quy định tại khoản 2 Điều này.