Điều 4. Một số chỉ tiêu cụ thể ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Số năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Trường hợp thời gian xây dựng và phát sinh chi phí của dự án đã được phê duyệt trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian xây dựng và phát sinh chi phí của dự án đối với khoảng thời gian này.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì xác định như sau:
a) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng:
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng: Kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 5 ha | 01 năm | 100 |
| Từ 5 ha đến dưới 20 ha | 02 năm | 50-50 |
| Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 03 năm | 30-35-35 |
| Từ 50ha trở lên | 04 năm | 25-25-25-25 |
b) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà phải xây dựng nhà ở toàn bộ hoặc có một phần được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp:
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng: Kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 5ha | 02 năm | 50-50 |
| Từ 5 ha đến dưới 20 ha | 03 năm | 30-35-35 |
| Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 04 năm | 25-25-25-25 |
| Từ 50 ha trở lên | 05 năm | 20-20-20-20-20 |
c) Đối với nhóm dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ:
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng: Kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | ||
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm | 50-50 | ||
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | 30-35-35 | ||
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | 04 năm | 25-25-25-25 | ||
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | 05 năm | 20-20-20-20-20 | ||
d) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao:
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng: Kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 5 ha | 01 năm | 100 |
| Từ 5 ha đến dưới 20 ha | 02 năm | 50-50 |
| Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 03 năm | 30-35-35 |
| Từ 50ha trở lên | 04 năm | 25-25-25-25 |
đ) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác:
| Quy mô Dự án | Thời gian xây dựng: Kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm | 50-50 |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | 30-35-35 |
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | 04 năm | 25-25-25-25 |
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | 05 năm | 20-20-20-20-20 |
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, bao gồm:
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được tính bằng 01% doanh thu phát triển.
b) Chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phát triển phù hợp với tính chất dự án, cụ thể:
- Nhóm dự án cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, cho thuê căn hộ để ở và các nhóm dự án dịch vụ, thương mại khác: 10%.
- Nhóm dự án kinh doanh khách sạn, lưu trú du lịch: 35%.
- Nhóm dự án trông giữ xe: 5%.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Trường hợp các chỉ tiêu để xác định giá đất đối với nhóm dự án cụ thể theo phương pháp thặng dư mà chưa được quy định tại Điều 3, Điều 4 Quyết định này thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định đối với từng dự án.