Điều 3. Một số chỉ tiêu cụ thể ước tính doanh thu phát triển theo phương pháp thặng dư quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và tỷ lệ bán hàng
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (sau đây gọi tắt là thời điểm bắt đầu bán hàng), tỷ lệ bán hàng thì căn cứ vào tiến độ, tỷ lệ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Số năm bán hàng của dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Trường hợp thời gian bán hàng đã được phê duyệt trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian bán hàng đối với khoảng thời gian này.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì xác định như sau:
a) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng:
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian bán hàng: Tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng: Kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 5ha | 01 năm | Từ năm thứ hai | 100 |
| Từ 5 ha đến dưới 20 ha | 02 năm | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 03 năm | Từ năm thứ hai | 30-35-35 |
| Từ 50 ha trở lên | 04 năm | Từ năm thứ hai | 25-25-25-25 |
b) Đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà phải xây dựng nhà ở toàn bộ hoặc có một phần được phép phân lô, bán nền, chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp:
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian bán hàng đất ở, nhà ở: Tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng đối với đất ở, nhà ở: Kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 5ha | 02 năm | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 5 ha đến dưới 20 ha | 03 năm | Từ năm thứ hai | 30-35-35 |
| Từ 20 ha đến dưới 50 ha | 04 năm | Từ năm thứ hai | 25-25-25-25 |
| Từ 50 ha trở lên | 05 năm | Từ năm thứ hai | 20-20-20-20-20 |
Đối với phần diện tích đất xây dựng công trình có công năng sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp: Thời gian bán hàng được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng.
c) Đối với nhóm dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ:
| Quy mô Dự án | Thời gian bán hàng nhà ở: Tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng đối với nhà ở: Kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 02 năm | Từ năm thứ hai | 50-50 |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 03 năm | Từ năm thứ hai | 30-35-35 |
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | 04 năm | Từ năm thứ hai | 25-25-25-25 |
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | 05 năm | Từ năm thứ hai | 20-20-20-20-20 |
Đối với phần diện tích sàn sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp: Thời gian bán hàng được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng.
d) Đối với nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác.
- Thời gian bán hàng (thời gian kinh doanh, cho thuê): được tính bằng thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trừ đi số năm xây dựng.
- Thời điểm bắt đầu bán hàng (thời điểm bắt đầu kinh doanh, cho thuê): được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng.
2. Tỷ lệ lấp đầy
a) Đối với các nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu (tính tròn năm theo quy định tại khoản 1 Điều này kể từ thời điểm kết thúc thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư) là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
b) Đối với các nhóm dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho thuê; phần diện tích đất xây dựng công trình có công năng sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; phần diện tích sàn sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ thuộc dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp và các nhóm dự án thương mại, dịch vụ khác:
- Các phường Cẩm Thành, phường Nghĩa Lộ, Phường Trương Quang Trọng: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Các phường Kon Tum, phường Đăk Cấm, phường Đăk Bla, phường Trà Câu, phường Đức Phổ, phường Sa Huỳnh: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Các xã, đặc khu còn lại: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, số năm lấp đầy từ khi phát sinh doanh thu đến khi đạt mức tối đa là 05 năm, tỷ lệ lấp đầy tối đa là 70% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.