Điều 3. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% trên tổng các loại doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm hiện tại của dự án.
b) Chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, cụ thể:
- Loại hình cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà xưởng, giáo dục, y tế và các loại hình dịch vụ khác: 15%.
- Các loại hình dịch vụ khác: 15%.
- Loại hình trông giữ xe: 5%.
- Loại hình kinh doanh khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và các loại hình lưu trú khác có tính chất tương tự: Từ 3 sao trở xuống 35%, từ 4 sao trở lên 45%.
- Loại hình thể thao: 60%.
2. Tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
a) Đối với các dự án thực hiện tại các phường: được tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
b) Đối với các dự án thực hiện tại các xã: được tính bằng tỷ lệ 20% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Trường hợp thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đã được xác định trong các văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư thì căn cứ các văn bản đó để ước tính chi phí phát triển của dự án.
b) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đầy đủ các chỉ tiêu về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện như sau:
- Thời gian xây dựng được tính kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được xác định theo Bảng 4, Bảng 5, Bảng 6 dưới đây.
Bảng 4. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở
| Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (phần trăm lần lượt theo từng năm) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Nhà xây thô | ||
| Dưới 5ha | 2 năm | 100-0 | 50-50 |
| Từ 5ha đến dưới 10ha | 3 năm | 50-50 | 35-35-30 |
| Từ 10ha đến dưới 20ha | 4 năm | 35-35-30 | 25-25-25-25 |
| Từ 20ha trở lên | 5 năm | 25-25-25-25 | 20-20-20-20-20 |
Bảng 5. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng chung cư (mục đích ở hoặc mục đích ở và công năng hỗn hợp); Đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ, kinh doanh văn phòng, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất và các loại hình dịch vụ khác (trừ đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp)
| Quy mô dự án (tính theo diện tích sàn xây dựng) | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (phần trăm lần lượt theo từng năm) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình xây dựng | ||
| Dưới 20.000m2 | 2 năm | 100-0 | 50-50 |
| Từ 20.000m2 đến dưới 50.000m2 | 3 năm | 50-50 | 35-35-30 |
| Từ 50.000m2 đến dưới 100.000m2 | 4 năm | 35-35- 30 | 25-25- 25-25 |
| Từ 100.000m2 trở lên | 5 năm | 25-25- 25-25 | 20-20- 20-20-20 |
Bảng 6. Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
| Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (phần trăm lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 75ha | 2 năm | 50-50 |
| Từ 75ha đến dưới 150ha | 3 năm | 35-35-30 |
| Trên 150ha | 4 năm | 25-25-25-25 |
Đối với dự án xây dựng công trình hỗn hợp, căn cứ phạm vi, ranh giới, tính chất của các công trình xây dựng để xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng theo quy định tại Bảng 4, Bảng 5 và Bảng 6 điểm này làm cơ sở xác định chi phí phát triển khu đất, thửa đất.
Đối với loại hình dự án chưa được quy định tại Bảng 4, Bảng 5 và Bảng 6 điểm này, tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
4. Trường hợp dự án tại điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo nhiều quyết định thì thực hiện xác định chi phí theo khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, trong đó thời gian xây dựng (m), tiến độ xây dựng, chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính theo quy mô diện tích theo từng Quyết định giao đất, cho thuê đất.