Điều 4. Nguyên tắc chung đối với tổng thể đô thị về quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan
1. Việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị phải tuân thủ theo quy hoạch, thiết kế đô thị, Quy chế này và Giấy phép được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đối với những khu vực đô thị, tuyến phố chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế này chưa quy định thì thực hiện và quản lý theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành.
2. Các khu vực: Cửa ngõ vào thị xã, một số vị trí trung tâm đô thị, nút giao giữa các trục đường lớn, dọc theo các trục đường chính quy mô mặt cắt rộng từ 24m trở lên; hệ thống giao thông đối ngoại gồm: Quốc lộ 5 Hà Nội - Hải Phòng, quốc lộ 39A, quốc lộ 38, đường trục Bắc - Nam, đường trục mới nối từ đường trục Bắc - Nam đến đường huyện ĐH.31 ra quốc lộ 5, đường tỉnh ĐT.380, ĐT.387 ...
- Ưu tiên lập quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị để có cơ sở quản lý xây dựng mới và chỉnh trang đô thị.
- Định hướng quy hoạch, trong đô thị xây dựng một số công trình cao tầng có kiến trúc đẹp, trung tâm thương mại, dịch vụ lớn, công trình tượng đài, vườn hoa, cây xanh…
- Ưu tiên cải tạo chỉnh trang, hạ ngầm, nâng cấp, hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Cấm xây dựng công trình trong phạm vi hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn lưới điện cao thế, hành lang đê điều, thuỷ lợi, khu di tích lịch sử văn hoá, quốc phòng an ninh …
- Các công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng mới phải xin cấp Giấy phép xây dựng trên cơ sở qui hoạch chi tiết được duyệt (đối với khu vực định hướng nội thị, đô thị cũ chỉnh trang) và qui hoạch xây dựng nông thôn mới được duyệt (đối với khu vực định hướng ngoại thị, làng xóm).
3. Đối với các khu vực đô thị cũ, ngõ xóm (làng trong phố):
- Cải tạo nâng cấp các công trình hạ tầng; chỉnh trang xây dựng nhà ở.
- Nhà ở riêng lẻ khi xây dựng phải phù hợp quy hoạch, tuân thủ chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng; độ cao nền, chiều cao các tầng, chiều cao ban công, chiều cao và độ vươn của ô văng, của nhà xây trước đó đã được cấp phép để tạo sự hài hoà, thống nhất toàn tuyến.
- Khuyến khích thực hiện xã hội hoá rộng rãi việc đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện để các chủ đầu tư xây dựng, chỉnh trang, cải tạo hạ tầng theo các hình thức BT, BOT, PPP.
4. Quy hoạch, xây dựng các khu đô thị mới, khu dân cư mới:
- Quy hoạch, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, tiện ích hiện đại.
- Bố trí đầy đủ các công trình công cộng, cây xanh, vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe, nhà văn hóa khu dân cư và các công trình hạ tầng thiết yếu khác.
- Khuyến khích chủ đầu tư xây dựng các khu đô thị mới theo tiêu chí khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Định hướng kiến trúc mặt ngoài nhà ở trên cùng 1 dãy phố theo thiết kế mẫu. Phát triển nhà ở biệt thự, nhà vườn, chung cư cao tầng, nhà ở xã hội trong khu đô thị mới, dân cư mới …
- Đối với các trục đường mới có mặt cắt ngang rộng từ 34m trở lên không quy hoạch, xây dựng nhà chia lô. Các khu nhà ở chia lô liền kề nhất thiết phải nằm ở vị trí đường nhánh trong các khu đô thị mới, khu dân cư mới.
- Quy hoạch, xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án và diện tích sàn nhà chung cư chiếm 40% diện tích sàn nhà ở trong dự án theo quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Dành quỹ đất hợp lý để bố trí tái định cư trong dự án khu đô thị mới.
- Việc xây dựng các công trình hạ tầng trong khu đô thị mới, khu dân cư mới phải kết nối đồng bộ với các khu vực xung quanh; trong đó, phải giải quyết triệt để vấn đề thoát nước mưa, nước thải, vệ sinh môi trường, các tác động bất cập khác đối với khu vực cũ do việc xây dựng khu mới gây ra và có thiết kế cho người tàn tật có thể đi lại được.
5. Khu vực đất ở cũ thuộc các thôn, xã ngoại thị:
- Công trình xây dựng mới cần đảm bảo gìn giữ và phát huy truyền thống văn hoá địa phương, hài hoà với cảnh quan khu vực.
- Duy trì các nhà vườn nông thôn có giá trị đặc trưng kiến trúc truyền thống, hạn chế chia tách các khu đất hiện hữu thành những khu đất nhỏ hơn.
- Hạn chế xây dựng nhà ở mật độ cao, nhà cao tầng, nhà ống mái bằng, nhà liền kề kiểu nhà phố trong khu vực làng xóm cũ.
6. Các khu vực cần được bảo tồn, tôn tạo (gồm khu di tích lịch sử, văn hoá; công trình có giá trị lịch sử, công trình tôn giáo tín ngưỡng có giá trị tinh thần lớn đối với nhân dân, các công trình có giá trị kiến trúc tiêu biểu): Việc cải tạo, sửa chữa thực hiện trên nguyên tắc giữ gìn, duy trì, phát huy giá trị đặc trưng của không gian, kiến trúc cảnh quan vốn có của khu vực (chiều cao, mặt đứng các hướng, hình thức, vật liệu, màu sắc tường, mái, cổng, tường rào). Việc phá dỡ công trình (kể cả phần cổng, tường bao) phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan quản lý chuyên ngành.
7. Cụm công nghiệp, các tổ hợp kiến trúc đô thị, các công trình công cộng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, công trình cao tầng:
- Không được lắp dựng thêm các vật kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
- Việc đầu tư xây dựng các công trình phải tuân thủ theo qui chuẩn, tiêu chuẩn, qui hoạch xây dựng về tỷ lệ cây xanh, mật độ xây dựng, khoảng lùi, số tầng, chiều cao, khoảng cách giữa các dãy nhà, cổng ra vào, sân và chỗ đỗ xe, đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và thuận tiện cho việc đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
8. Việc xây dựng tầng hầm, nửa hầm:
- Công trình nhà ở chỉ được phép xây dựng tầng hầm, nửa hầm đối với trường hợp vỉa hè rộng tối thiểu 7,0m để đảm bảo tầm nhìn và phải tuân thủ các quy định tại Điều 5, Điều 6 Chương II Quy chế này.
- Chỉ cấp phép xây dựng cho công trình có xây dựng tầng hầm, nửa hầm khi xây dựng công trình đó phải đảm bảo cao độ các tầng đồng bộ với các công trình nhà ở liền kề.
- Trường hợp xây dựng khách sạn, siêu thị, trung tâm dịch vụ, chung cư, công trình công cộng phải tính toán xây dựng chỗ đỗ xe có diện tích tối thiểu đáp ứng đủ chỗ đỗ xe cho mọi nhu cầu cần thiết của công trình, trong đó ưu tiên xây dựng số lượng các tầng hầm đủ diện tích đỗ xe.
Chương II
CÁC QUY ĐỊNH CỤ THỂ