Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh
1. Đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm thừa đất, khu đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên khu vui chơi giải trí của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 30%.
b) Điều kiện về giao thông
Độ rộng mặt đường (bao gồm cả vỉa hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về độ rộng mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%.
Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%.
Mặt đường tiếp giáp: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với số mặt đường tiếp giáp của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20% đối với thửa đất tiếp giáp 02 mặt đường trở lên.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với điều kiện của hệ thống cấp thoát nước, cấp điện giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 30%.
d) Diện tích, mặt tiền, hình thể của thửa đất, khu đất
Diện tích thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về diện tích của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%. Đối với dự án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau thì chọn 01 lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định giá đất, đề xuất tính toán cho các lô còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng.
Mặt tiền thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về mặt tiền của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%.
Chiều sâu thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về chiều sâu của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 30%.
Hình thể thửa đất, khu đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống 15% đối với thửa đất có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá.
đ. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
Thửa đất so sánh có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng (mật độ xây dựng, chiều cao công trình...) cao hơn, thuận lợi so với thửa đất định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) và ngược lại.
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 20%.
e. Hiện trạng môi trường, an ninh: Điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng với mức độ điều kiện về môi trường, an ninh của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%.
g. Thời hạn sử dụng đất: Điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng với mức chênh lệch về thời hạn sử dụng đất của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 20%.
h. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán (thửa đất tiếp giáp giao thông ngã ba, ngõ cụt; tiếp giáp nghĩa trang, nghĩa địa, công trình tôn giáo, đình, đền, miếu, từ đường...). Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 25%.
i. Đối với các yếu tố ảnh hưởng chưa được quy định tại quyết định này hoặc trong trường hợp có mức tỷ lệ điều chỉnh cao hơn so với quy định tại quyết định này (trong trường hợp thông tin về tài sản so sánh bị hạn chế), quá trình thực hiện Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
k. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
2. Đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 20%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi tiêu thụ sản phẩm)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 30%.
d) Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa không quá 20%.
e. Đối với các yếu tố ảnh hưởng chưa được quy định tại quyết định này, trong quá trình thực hiện thì Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Mức tỷ lệ điều chỉnh tối đa không quá 30%.