Điều 4. Quy định các yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư
1. Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu, trong đó:
a) Chi phí quảng cáo, bán hàng của dự án (không bao gồm doanh thu từ trông giữ xe) bằng 1% doanh thu.
b) Chi phí quản lý, vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu, cụ thể:
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê sàn Dịch vụ thương mại, văn phòng: Bằng 10% doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh trông giữ xe: Bằng 5% doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê phòng nghỉ, khách sạn, căn hộ du lịch và các dịch vụ nghỉ dưỡng: Bằng 35% doanh thu.
- Đối với hoạt động kinh doanh cho thuê nhà xưởng, kho bãi: Bằng 5% doanh thu.
Trường hợp dự án đặc thù, Đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin và đề xuất mức chi phí quản lý, vận hành đối với từng dự án cụ thể trong phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Quy định về các yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển
a) Các yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở chung cư cao tầng, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ, thương mại): Theo Phụ lục 01 kèm theo.
b) Các yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở (xây thô và hoàn thiện mặt trước toàn bộ): Theo Phụ lục 02, Phụ lục 03 kèm theo.
Trong trường hợp dự án có số lượng các lô đất được cho phép phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch: Căn cứ số lượng lô đất xây thô và hoàn thiện mặt trước, số lượng lô đất được cho phép phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà; Đơn vị xác định giá đất đề xuất các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, đề xuất đối với từng dự án cụ thể trong phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
c) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án dịch vụ thương mại, sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp):
- Yếu tố ước tính chi phí phát triển: Theo Phụ lục 04 kèm theo.
- Yếu tố ước tính doanh thu phát triển:
+ Tại địa bàn thành phố Đông Hà:
Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 40%, 50%, 60% và ổn định là 75% cho các năm còn lại.
+ Tại địa bàn thị xã Quảng Trị và các thị trấn trên địa bàn tỉnh (trừ thị trấn tại huyện Hướng Hoá và thị trấn Đakrông):
Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 35%, 45%, 55% và ổn định là 70% cho các năm còn lại.
+ Tại địa bàn thị trấn tại huyện Hương Hoá và Đakrông:
Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 30%, 40%, 50% và ổn định là 60% cho các năm còn lại.
+ Tại địa bàn các xã còn lại:
Doanh thu tính từ sau năm đầu tư hoàn thành công trình (tính vào cuối năm) với tỷ lệ lấp đầy các năm lần lượt là 25%, 35%, 45% và ổn định là 50% cho các năm còn lại.
4. Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Theo Phụ lục 05 kèm theo.
5. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê phòng khách sạn, village, biệt thự nghỉ dưỡng, bugarlow và các loại hình dịch vụ lưu trú khác:
Đơn vị xác định giá đất có trách nhiệm gửi Văn bản đến Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch, UBND cấp huyện (nơi có khu đất định giá) để đề nghị cung cấp thông tin về tỷ lệ lấp đầy bình quân trong 03 năm liên tục liền kề gần nhất tính đến thời điểm định giá (năm) đối với từng loại hình kinh doanh dịch vụ nêu trên để xây dựng phương án giá đất.
Trường hợp các cơ quan cung cấp không có thông tin hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ, không xác định được tỷ lệ lấp đầy thì Đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin, phân tích, đánh giá và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.