Điều 4. Quy định áp dụng lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (dự án ngoài đầu tư công)
1. Các trường hợp áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 4 Điều 44a Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ; được bổ sung tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư).
Dự án có yêu cầu đặc thù về thủ tục đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc có điều kiện đặc thù theo chỉ đạo tại một trong các văn bản sau: Văn bản thông báo ý kiến kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh. Các dự án bao gồm:
a) Dự án có yêu cầu cấp bách phải thực hiện ngay để bảo đảm hoàn thành tiến độ:
Dự án có yêu cầu cấp bách phải thực hiện ngay là những công trình, dự án phải triển khai nhằm ứng phó kịp thời với thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, hoặc phục vụ nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, đối ngoại và chính trị trọng yếu.
Các dự án phát triển khu đô thị đảm bảo đồng thời các tiêu chí: (1) dự án đã có quy hoạch phân khu kết nối với các tuyến đường giao thông liên vùng; (2) dự án thuộc danh mục các dự án phát triển khu đô thị động lực bổ sung mới được xác định quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và (3) dự án có mục tiêu đầu tư đáp ứng mục tiêu nâng quy mô dân số khu vực Long Thành, Nhơn Trạch lên mục tiêu 2,5 triệu người theo Thông báo số 420-TB/VPTW ngày 17 tháng 11 năm 2025 của Văn phòng Ban chấp hành Trung ương Đảng. Các dự án cấp bách khác theo thông báo ý kiến kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh.
b) Dự án có yêu cầu thực hiện ngay nhằm bảo đảm kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật giữa các công trình thuộc dự án để đáp ứng yêu cầu về hiệu quả quản lý, khai thác, vận hành công trình đồng bộ, liên tục bao gồm: Các dự án tăng cường đầu tư kết nối hạ tầng với các địa phương lân cận nhằm hạn chế tình trạng quá tải, kẹt xe ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Nai, giảm tải áp lực giao thông vùng và phát triển kinh tế cho khu vực trọng điểm, quan trọng của địa phương, giải quyết nhu cầu khẩn cấp kết nối giao thông vùng; các dự án trọng điểm quốc gia cần kết nối hạ tầng khẩn cấp để đảm bảo tính đồng bộ kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật giữa các công trình; các dự án hạ tầng giao thông, nút thắt về hạ tầng giao thông cần phải được tháo gỡ ngay, các tuyến đường, công trình cầu kết nối cần phải được đầu tư xây dựng, mở rộng gấp rút, các dự án có yêu cầu khẩn cấp, cần thực hiện ngay nhằm kết nối với Cảng hàng không quốc tế Long Thành, kịp thời đưa vào khai thác đồng bộ, nâng cao hiệu quả đầu tư dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Đơn vị đề xuất thực hiện dự án phải giải trình được lý do áp dụng lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định trên.
2. Quy trình lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 44b Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư):
a) Thông qua danh mục khu đất đấu thầu dự án sử dụng đất theo quy định tại điều 126 Luật Đất đai 2024 do Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua danh mục:
- Các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ quy định tại điều 126 và các tiêu chí theo quy định tại Nghị quyết 23/2025/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2025 của Hội đồng nhân dân tỉnh về quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; để đề xuất đến Sở Tài chính việc đăng ký danh mục các khu đất đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Sở Tài chính thực hiện tổng hợp, trình Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua danh mục.
b) Lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lập hồ sơ đề xuất dự án và đề xuất thực hiện lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt:
Lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc lập hồ sơ đề xuất dự án (đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư) theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
- Đơn vị đề xuất dự án: Nhà đầu tư.
- Hồ sơ đề xuất dự án gồm nội dung:
+ Tờ trình chấp thuận chủ trương hoặc phê duyệt thông tin dự án.
+ Đề xuất thực hiện dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau:
Mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, tổng vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện dự án; diện tích đất sử dụng, thời hạn sử dụng đất; tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) và các nội dung khác theo quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu.
Đề xuất áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt và giải trình lý do áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án đề xuất theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 4 Điều 44a Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
- Đơn vị đề xuất dự án nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính 04 bộ hồ sơ đề xuất dự án.
- Đơn vị tiếp nhận hồ sơ đề xuất dự án:
+ Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư: Nhà đầu tư nộp hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và làm hồ sơ đề xuất thực hiện dự án gửi Sở Tài chính thực hiện theo quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.
+ Đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư: Nhà đầu tư làm hồ sơ đề xuất thực hiện dự án gửi đến cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành thực hiện quy trình phê duyệt thông tin dự án đồng thời phê duyệt nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.
c) Lập, trình duyệt hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt:
c1) Đơn vị lập hồ sơ yêu cầu: đơn vị thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư (Sở Tài chính) hoặc đơn vị thẩm định hồ sơ đề xuất dự án (Cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành).
c2) Nội dung hồ sơ yêu cầu:
- Các dự án được đưa vào thực hiện lập hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 13 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
- Yêu cầu về năng lực tài chính, điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư được xây dựng trên cơ sở quy tại khoản 3 Điều 5 Thông tư số 98/2025/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc quy định mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án đầu tư kinh doanh; cung cấp, đăng tải thông tin về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
Trong trường hợp dự án thuộc trường hợp phải đánh giá về tiêu chuẩn hiệu quả sử dụng đất (áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn), đơn vị lập hồ sơ yêu cầu phối hợp các cơ quan chuyên ngành (Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Công thương, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Sở Tư pháp, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và các đơn vị có liên quan) xác định giá trị tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước “m” để làm cơ sở cho nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước trong hồ sơ đề xuất (M), trong đó M ≥ m. Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì thống kê khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu.
- Các yêu cầu khác có liên quan.
c3) Đơn vị phê duyệt hồ sơ yêu cầu: Ủy ban nhân dân tỉnh.
d) Mời nhà đầu tư đề xuất dự án nộp hồ sơ theo hồ sơ yêu cầu:
- Căn cứ hồ sơ yêu cầu năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án, đơn vị thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư (Sở Tài chính) hoặc đơn vị thẩm định hồ sơ đề xuất dự án (cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành) gửi yêu cầu đến nhà đầu tư đã đề xuất dự án.
- Nhà đầu tư nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính 04 bộ hồ sơ đề xuất thực hiện dự án theo hồ sơ yêu cầu.
- Đơn vị tiếp nhận: đơn vị có chức năng thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư (Sở Tài chính) hoặc đơn vị xem xét hồ sơ đề xuất dự án (cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành) tiếp nhận hồ sơ đề xuất của nhà đầu tư.
đ) Thẩm định năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư và phê duyệt:
đ1) Tổ chức thẩm định nội dung của dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư:
Sở Tài chính chịu trách nhiệm phối hợp với đơn vị chuyên môn, tổ chức thẩm định các nội dung của dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư gồm:
- Thẩm định nội dung đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Xác định dự án đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 13 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 ngày 9 năm 2024 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
- Xác định sự phù hợp của dự án thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 4 Điều 44a Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ được bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định số 225/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư: Dự án có yêu cầu cấp bách phải thực hiện ngay để bảo đảm hoàn thành tiến độ. Dự án có yêu cầu thực hiện ngay nhằm bảo đảm kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật giữa các công trình thuộc dự án để đáp ứng yêu cầu về hiệu quả quản lý, khai thác, vận hành công trình đồng bộ, liên tục.
- Xác định hồ sơ đề xuất đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính, điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư theo hồ sơ yêu cầu và các yêu cầu khác có liên quan.
đ2) Tổ chức thẩm định nội dung của dự án không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư (phê duyệt thông tin dự án):
Cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành chịu trách nhiệm phối hợp với đơn vị chuyên môn, tổ chức thẩm định các nội dung của dự án thuộc trường hợp phê duyệt thông tin dự án gồm:
- Thẩm định nội dung đề nghị phê duyệt thông tin dự án.
- Thẩm định các nội dung theo mục đ1 nêu trên.
đ3) Tổ chức phê duyệt:
- Dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư: sau khi hoàn thành công tác thẩm định, Sở Tài chính thực hiện việc trình Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy và Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.
- Dự án không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư (phê duyệt thông tin dự án): sau khi hoàn thành công tác thẩm định, Sở quản lý nhà nước chuyên ngành thực hiện việc trình Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy và Ủy ban nhân dân tỉnh trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua việc chấp thuận thông tin dự án đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.
Trước khi báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy và Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân tỉnh thành lập Tổ thẩm định chuyên ngành (bao gồm các đơn vị Sở Tài chính - Tổ trưởng; Sở Xây dựng; Sở Nông nghiệp và Môi trường; Sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp xã và các cơ quan khác có liên quan theo tính chất yêu cầu của dự án) để tổ chức rà soát nội dung do Sở quản lý nhà nước chuyên trình duyệt.
Sau khi được Ban Thường vụ Tỉnh ủy và Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt (đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư) hoặc phê duyệt thông tin dự án đồng thời phê duyệt nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt (đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư).
e) Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng:
- Trường hợp không ký kết hợp đồng thì quyết định lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đồng thời là quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Trường hợp ký kết hợp đồng:
+ Đơn vị tham mưu đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng là cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành.
+ Ủy ban nhân dân tỉnh (Cơ quan có thẩm quyền) tổ chức đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn (nếu cần thiết).
+ Nhà đầu tư tổ chức triển khai đầu tư xây dựng công trình dự án đồng thời với thủ tục đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.
Thay thế cụm từ “điểm a, điểm b khoản 2 Điều 78 Nghị định số 214/2025/NĐ-CP” tại khoản 3 Điều 4 bằng cụm từ “điểm g khoản 2 Điều 78 Nghị định số 214/2025/NĐ-CP