Điều 13. Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định bằng doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trừ chi phí hợp lý liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng giữa tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất với bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền.
Giá thực tế chuyển nhượng được xác định như sau:
- Theo giá ghi trên hoá đơn hoặc theo số tiền thực tế bên chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất nhận được do bên nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất trả.
Trường hợp giá thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thì doanh thu dùng để tính thu nhập chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được căn cứ vào giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.
- Theo giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Một số trường hợp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau:
a) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất được xác định bao gồm cả phần doanh thu chuyển quyền sở hữu kết cấu hạ tầng và doanh thu cho thuê kết cấu hạ tầng trên đất;
b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với công trình kiến trúc trên đất thì phải tách riêng phần doanh thu nhượng bán công trình kiến trúc trên đất. Nếu không tách riêng được thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định bao gồm cả doanh thu nhượng bán công trình kiến trúc trên đất.
2. Chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
a) Chi phí để có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước.
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
+ Trường hợp tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
+ Trường hợp các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất mà đất đó có nguồn gốc do góp vốn liên doanh thì giá vốn được xác định theo biên bản góp vốn của Hội đồng quản trị.
+ Đối với đất của tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu;
- Chi phí hỗ trợ di dời đến nơi ở mới;
- Chi phí hỗ trợ di dời mồ mả;
- Chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng khác.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;
c) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;
d) Các khoản chi phí quy định tại Điều 5 của Nghị định này. Trường hợp, tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì các khoản chi phí này được phân bổ theo tỷ trọng doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trên tổng doanh thu của các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;
đ) Nếu doanh thu để tính thu nhập chịu thuế bao gồm cả công trình kiến trúc trên đất thì chi phí được xác định bao gồm cả giá trị công trình kiến trúc trên đất.