Bản án 77/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải đối chất và phiên tòa, nguyên đơn là chị Nguyễn Thị H trình bày: Ngày 18/01/2022, tại thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang, chị Nguyễn Thị H1 và chị Nguyễn Thị H ký nhận Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022. Nội dung biên bản thỏa thuận giữa chị H1 và chị H là chị H đặt cọc 100.000.000 đồng/1 lô đất dự án tại khu dân cư Đ giai đọan 2, địa chỉ tại Thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang. Chị H đặt cọc 02 lô số 8 và 9 tổng cộng là 200.000.000 đồng/ 02 lô và tiền kênh 610.000.000 đồng, số tiền đặt cọc tổng cộng 810.000.000 đồng chị H đã trả đủ bằng tiền mặt cho chị H1 cùng ngày và chị H1 ký nhận đủ 810.000.000 đồng, đồng thời chị H1 đưa cho chị H 10 tài liệu liên quan gồm cả Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022.

Trước đó ngày 14/01/2022, anh Nguyễn Văn T và chị H có lập Hợp đồng đặt cọc 02 lô số 8 và 9 tổng cộng là 200.000.000 đồng, anh T nhận 200.000.000 đồng, đến ngày 18/01/2022 khi lập Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 thì chị H và anh T đưa 810.000.000 đồng tiền mặt cho chị H1( Trong đó gồm cả 200.000.000 đồng anh T nhận của chị H, chị H đưa thêm 610.000.000 đồng). Sau khi chị H1 nhận đủ tiền 810.000.000 đồng tiền mặt trên thì chị H1 mới ký kết Biên bản xác nhận giao dịch.Mục đích chị H đặt tiền cho chị H1 để được nhận chuyển nhượng 02 thửa 8 và 9-L5A để gia đình sinh sống. Lúc ký kết Biên bản xác nhận giao dịch thì chị H1 nói khoảng 06 tháng đến 01 năm từ ngày ký thì 02 thửa 8 và 9-L5A có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chị H ký được hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa 8 và 9-L5A với chủ đầu tư là Công ty V.

Khi thực hiện Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trên thì chị H1 không nói cho chị H biết là 02 thửa 8 và 9-L5A không được chuyển nhượng, đồng thời chị H1 cũng không có quyền lợi gì đối với các thửa đất trên. Đến khoảng giữa năm 2023 thì chị H1 mới biết 02 thửa 8 và 9-L5A trên không được chuyển nhượng do Công ty V chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Sau khi biết 02 thửa 8 và 9 không được chuyển nhượng thì chị H đã nhiều lần thông báo cho chị H1 biết và yêu cầu chị H1 cung cấp cơ sở pháp lý để chị H ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa 8 và 9-L5A với chủ đầu tư là Công ty V nhưng chị H1 không cung cấp gì và chị H cũng vẫn không ký được hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa 8 và 9-L5A. Do không ký được hợp đồng chuyển nhượng 02 lô đất nên chị H đã nhiều lần yêu cầu chị H1 trả 810.000.000 đồng tiền đặt chỗ và tiền kênh như đã thỏa thuận tại Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 thì chị H1 không trả đồng nào, đồng thời đến nay chị H vẫn không ký được Hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa 8 và 9-L5A trên.

Nay chị H yêu cầu tuyên bố Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 vô hiệu và yêu cầu chị H1 trả lại 810.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường và chị H trả lại chị H1 10 tài liệu chị H1 đã đưa cho chị H. Số tiền 810.000.000 đồng trên là tài sản riêng của chị H.

Bị đơn là chị Nguyễn Thị H1 tại Biên bản ghi lời khai, hòa giải, đối chất và phiên tòa trình bày: Ngày 18/01/2022, tại thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang , chị H1 và chị Nguyễn Thị H ký nhận Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022, nội dung đúng như Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trong hồ sơ vụ án. Nội dung thỏa thuận giữa chị H1 và chị H là chị H đặt cọc là 100.000.000 đồng/1 lô đất dự án tại Dân cư Đồng Cửa giai đọan 2, địa chỉ tại Thị trấn Đ, huyện L, tỉnh bắc Giang. Chị H đặt cọc 02 lô số 8 và 9 tổng cộng là 200.000.000 đồng/ 02 lô và tiền kênh 610.000.000 đồng là tiền tự nguyện trả chứ không liên quan đến tiền mua 02 lô đất trên. Nếu không có 02 lô đất trên thì chị H1 phải trả lại chị H tiền đặt cọc 02 lô số 8 và 9 tổng cộng là 200.000.000 đồng/ 02 lô và tiền kênh 610.000.000 đồng, tổng cộng 810.000.000 đồng. Số tiền 200.000.000 đồng/ 02 lô và tiền kênh 610.000.000 đồng, tổng cộng 810.000.000 đồng trên chị H chuyển khoản cho anh Nguyễn Văn T khi ký Hợp đồng đặt cọc với chị H ngày 14/01/2022. Chị H1 thừa nhận Hợp đồng đặt cọc 200.000.000 đồng giữa anh T và chị H liên quan đến việc chuyển nhượng các thửa đất số 8 và 9-L5A, chị H1 chỉ là người ký nhận Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trên hộ anh T và có trách nhiệm như thỏa thuận trong Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trong hồ sơ vụ án nhưng chị H1 không được nhận đồng nào trong số 810.000.000 đồng trên mà anh T là người nhận tiền. Khi ký Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 thì chị H1 và chị H có thỏa thuận tại thời điểm hiện tại nếu chị H không mua 02 lô đất trên thì chị H1 có trách nhiệm mang hồ sơ Biên bản xác nhận giao dịch của chị H và hỗ trợ chị H nhận lại 100.000.000 đồng/1 lô, còn tiền kênh 610.000.000 đồng thì không được nhận lại vì khi ký kết thì chị H tự nguyện ký nhận và đã đọc kỹ Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 và chị H trả tiền cũng tự nguyện. Chị H1 cũng đã đọc kỹ Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trên và có trách nhiệm như thỏa thuận trong Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 trong hồ sơ vụ án. Chị H1 không liên quan đến Công ty V, cũng không được ủy quyền, không có quyền đặt chỗ để chuyển nhượng đất nhưng lý do chị H1 ký nhận Biên bản xác nhận giao dịch trên vì khi nào chuyển nhượng được đất thì Công ty V sẽ trả phí môi giới cho chị H1.

Nay chị H1 xác định chỉ tư vấn cho chị H để mua đất nên không đồng ý toàn bộ nội dung đơn khởi kiện của chị H, không đồng ý trả lại chị H 810.000.000 đồng. Giao dịch dân sự trên do một mình chị H1 thực hiện nên chị H1 tự chịu trách nhiệm, không liên quan đến chồng chị H1 là ông Nguyễn Xuân Đ.

Sau khi nghe giải thích quy định pháp luật về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì chị H1 không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và chị H1 không đồng ý trả lại chị H 810.000.000 đồng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - Anh Nguyễn Văn T tại Biên bản ghi lời khai trình bày:

Ngày 14/01/2022, tại thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang, do chị Nguyễn Thị H có nhu cầu mua đất ở tại Khu dân cư Đ nên anh T và chị Nguyễn Thị H ký Hợp đồng đặt cọc cùng ngày, nội dung anh T nhận 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc của chị H để đặt cọc mua 02 lô 8 và lô 9-L5A tại Khu dân cư Đ như Hợp đồng trong hồ sơ vụ án, dự án do Công ty V là chủ đầu tư. Anh T đã nhận đủ nhận 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc của chị H và đã giao lại cho chị Nguyễn Thị H1 ( Bị đơn trong vụ án) bằng tiền mặt, chị H1 đã nhận đủ số tiền trên do hồ sơ giao dịch trong vụ án là của chị Nguyễn Thị H1 với chị H. Do vậy ngày 18/01/2022 chị H1 và chị H lập Biên bản xác nhận giao dịch đặt chỗ cho chị H mua 02 lô 8,9-L5A, trong đó số tiền kênh là 610.000.000 đồng ( Tiền bán hồ sơ và chuyển quyền cho chị H được nhận chuyển nhượng 02 lô 8,9-L5A ) và 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc của chị H.

Tại thời điểm ký kết các giao dịch thì Công ty V là chủ đầu tư dự án Khu Dân cư Đ cũng không có văn bản ủy quyền cho anh T, chị H1 chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng đất thuộc dự án khu dân cư Đ, thị trấn Đ Việc ký kết các giao dịch trên là do các bên tự thực hiện với nhau. Anh T xác định số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc của chị H thì anh T đã chuyển chị H1 để chị H1 ký “Biên bản xác nhận giao dịch” ngày 18/01/2022 và ký nhận 810.000.000 đồng với chị H.

Như vậy chị H yêu cầu tuyên bố Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 vô hiệu và yêu cầu chị H1 trả lại 810.000.000 đồng trên thì anh T không liên quan do không có quyền lợi, nghĩa vụ gì mà là giao dịch dân sự giữa chị H1 và chị H..

Sau khi nghe giải thích quy định pháp luật về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì anh T không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu .

Giao dịch trên là giao dịch riêng của anh T, không liên quan vợ anh T là Mai Thị Q, sinh năm 1984.

Ông Nguyễn Xuân G ủy quyền cho chị Nguyễn Thị H tham gia tố tụng, tại phiên tòa người được ủy quyền trình bày: Số tiền 810.00.000 đồng trên là tài sản riêng của chị H, không liên quan đến ông G, không phải tài sản chung vợ chồng.

Chị Mai Thị Q tại biên bản tự khai trình bày: Giao dịch dân sự giữa anh T và chị H trong vụ án thì chị Q không biết, không được sử dụng tiền, không liên quan.

Ông Nguyễn Xuân Đ ủy quyền cho chị Nguyễn Thị H1 tham gia tố tụng, tại phiên tòa người được ủy quyền trình bày: Giao dịch dân sự giữa chị H1 và chị H trong vụ án thì ông Đ không biết, không được sử dụng tiền, không liên quan.

Công ty Cổ phần V, đại diện là bà Nguyễn Thị T2 - Phó tổng Giám đốc Công ty tại biên bản ghi lời khai ngày 20/12/2024 trình bày: Công ty V được giao đất và là chủ đầu tự thực hiện dự án Khu đô thị Đ, thi công từ năm 2021 nhưng đến nay chưa đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng do hạ tầng cơ sở chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu. Thửa 8 và 9-L5A đều chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh căn cứ các Điều 116, 122, 131, 407, 408, Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự; Điều 26, 35, 39, 227, 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 168,188 Luật Đất đai 2013; Điều 33 và khoản 3 Điều 45 Luật Hôn nhân và gia đình, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn: Tuyên bố Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 giữa chị Nguyễn Thị H và chị Nguyễn Thị H1 vô hiệu. Chị Nguyễn Thị H1 phải có nghĩa vụ trả lại chị Nguyễn Thị H 810.000.000 đồng (T3 trăm mười triệu đồng). Chị Nguyễn Thị H phải hoàn trả chị Nguyễn Thị H1: 01 Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022 (Bản gốc) giữa chị H và chị H1.

- 01 Hợp đồng đặt cọc ngày 14/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là anh Nguyễn Văn T, Bên mua là chị Nguyễn Thị H.

- 01 Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là chị Nguyễn Thị H1, Bên mua là chị Nguyễn Thị H.

- 01 Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là anh Nguyễn Đình T4, bên mua là anh Trịnh Văn D,

- 01 Biên bản xác nhận giao dịch ngày 18/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là chị Nguyễn Thị Thùy D1, Bên mua là anh Nguyễn Đình T4.

- 01 Biên bản xác nhận giao dịch ngày 08/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là chị Nguyễn Bích H2, Bên mua là chị Nguyễn Thị Thùy D1.

- 01 Giấy ủy quyền ngày 10/01/2022(Bản gốc) giữa Bên bán là anh Phạm Khanh T5, Bên mua là Nguyễn Bích H2.

- 01 Giấy ủy quyền ngày 16/3/2021(Bản gốc) giữa Bên bán là chị Ngô Thị Quỳnh N, Bên mua là anh Phạm Khanh T5.

- 01 Hợp đồng đặt cọc ngày 16/3/2021(Bản gốc) giữa Bên bán là anh Phạm Văn T6, Bên mua là chị Ngô Thị Quỳnh N.

- 01 Hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2021(Bản gốc) giữa Bên bán là chị Nguyễn Thị H3, Bên mua là anh Phạm Văn T6.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 10/9/2025, bị đơn – chị Nguyễn Thị H1 kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 05/02/2026, bản thân chị H1 đã xuất trình Bản tường trình (đánh máy) ngày 04/02/2026 có chữ ký tay ghi “Nguyễn Văn T” với nhiều nội dung mâu thuẫn với lời khai tại cấp sơ thẩm, Mặt khác anh T đã được Tòa án triệu tập hợp hợp lệ nhưng không có mặt tại phiên tòa.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh phát biểu về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử (HĐXX), Thư ký phiên tòa, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm HĐXX nghị án là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS).

Sau khi phân tích các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và trình bày của đương sự tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh để nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Thị H1; Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tổ tụng dân sự, xử giữ nguyên bản án sơ thẩm số Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa; HĐXX nhận định:

Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt do có yêu cầu xét xử vắng mặt nên Tòa án căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Thị H1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 36/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh.

2. Về án phí: Căn cứ Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, buộc chị Nguyễn Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai số 0000611 ngày 12/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Bắc Ninh.

3. Các quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.