Bản án 670/2019/KDTM-PT — Tranh chấp về cung ứng dịch vụ

Về!việc!Tranh!chấp!Hợp!đồng!tiếp!thị! và!phân!phối!độc!quyền.!

!

!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!

- Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:!Bà!Trần!Thị!Thương.

- Các Thẩm phán!! !

!

!!!!Bà!Phạm!Thị!Thảo.!

!!!!Ông!Nguyễn!Ngọc!Tài.!

Thư ký phiên tòa:"Ông"Danh!Đời!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:!Bà!Phùng!Thị!Lan! -!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Ngày!16/7,!24/7!và!30/7/2019,!tại!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,! tiến! hành! xét! xử! phúc! thẩm! công! khai! vụ! án! kinh! doanh! thương! mại! thụ! lý! số! 65/2019/KDTM-PT!ngày!24/5/2019!về!việc!“Tranh!chấp!Hợp!đồng!tiếp!thị!và!phân! phối!độc!quyền”.!

Do! Bản! án! kinh! doanh! thương! mại! sơ! thẩm! số! 14/2019/KDTM-ST! ngày! 11/4/2019!và!Quyết!định!sửa!chữa,!bổ!sung!bản!án!số!84/2019/QĐ-SCBSBA!ngày! 10/6/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng! cáo,!kháng!nghị.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số! 2656/2019/QĐ-PT! ngày! 17/6/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa!các!đương!sự:!

- Nguyên đơn:!IDE.!

Địa!chỉ!trụ!sở!chính:!Khu!dân!cư!Đô!thị!Vĩnh!Lộc,!phường!Bình!Hưng!Hòa!B,! quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Địa!chỉ!liên!lạc:!Lô!25,!Khu!Công!viên!phần!mềm!Quang!Trung,!phường!Tân! Chánh!Hiệp,!Quận!12,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!theo!pháp!luật!là!ông!Hwang!Byung!Lak,!sinh!năm!1950;!chức! vụ:!Tổng!Giám!đốc!(Có!mặt).! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền,!gồm:! +!Bà!Phan!Thị!H,!sinh!năm!1986.! Địa!chỉ!thường!trú:!160!đường!TCH10,!phường!Tân!Chánh!Hiệp,!Quận!12,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(Có!mặt).! +!Bà!Vũ!Thị!D,!sinh!năm!1989.! Địa! chỉ! thường! trú:! Tổ! 14,! Khu! phố! 1,! phường! Xuân! Thanh,! huyện! Long! Khánh,!tỉnh!Đồng!Nai!(Có!mặt).! Cùng!địa!chỉ!liên!lạc:!Lô!25,!Khu!Công!viên!phần!mềm!Quang!Trung,!phường! Tân!Chánh!Hiệp,!Quận!12,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!theo!văn!bản!ủy!quyền!số! 23918/UQ/IDE-TAND.BT!ngày!27/12/2018.! Người! bảo! vệ! quyền! và! lợi! ích! hợp! pháp:! Ông! Lê! Song! T! –! Luật! sư! Văn! phòng! Luật! sư! T! L,! Đoàn! Luật! sư! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! Địa! chỉ:! 201/56/2! đường!N!X,!Phường!26,!quận!Bình!Thạnh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(Có!mặt).! -!Bị đơn:!Đ!N!B.! Địa! chỉ! trụ! sở! chính:! C1/17+18! Khu! quy! hoạch! nhà! ở,! Khu! phố! 1,! phường! Long!Bình!Tân,!thành!phố!Biên!Hòa,!tỉnh!Đồng!Nai.! Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!Ông!Huỳnh!Trung!D;!chức!vụ!Tổng!Giám!đốc! (Vắng!mặt).! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền,!gồm!các!ông,!bà:! +!Bà!Thân!Hồng!Nh,!sinh!năm!1986!(Có!mặt);! +!Bà!Hoàng!Hồ!Hương!G,!sinh!năm!1986!(Có!mặt);! +!Ông!Cao!Văn!Tr,!sinh!năm!1983!(Có!mặt);! Cùng!địa!chỉ:!C1/17+18!Khu!quy!hoạch!nhà!ở,!Khu!phố!1,!phường!Long!Bình! Tân,!thành!phố!Biên!Hòa,!tỉnh!Đồng!Nai,!theo!văn!bản!ủy!quyền!số!36/ĐXĐNB-UQ!ngày!27/12/2018.! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp,!gồm:! +!Ông!Lê!Minh!Nh!(Có!mặt);! +!Ông!Nguyễn!Đức!Thắng!Y!(Có!mặt);!

2! !

Cùng!là!Luật!sư!của!Công!ty!Luật!Trách!nhiệm!hữu!hạn!T!Q,!Đoàn!Luật!sư! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! Địa! chỉ:! 453! đường! Kinh! Dương! Vương,! phường! An! Lạc,!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

+!Ông!Huỳnh!Văn!N!-!Luật!sư!của!Công!ty!Luật!Trách!nhiệm!hữu!hạn!S!H,! Đoàn!Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Địa! chỉ:! L3-31.OTL3-31.OT05! Vinhomes! Central! Park,! 720A! đường! Điện! Biên!Phủ,!Phường!22,!quận!Bình!Thạnh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(Có!mặt).!

+!Ông!Dương!Tuấn!L!-!Luật!sư!của!Công!ty!Luật!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một! thành!viên!V!P,!Đoàn!Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Địa!chỉ:!Lầu!3,!số!101!đường!Điện!Biên!Phủ,!phường!Đa!Kao,!Quận!1,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!(Có!mặt).!

-!Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:!Ngân!hàng!Thương!mại!Cổ!phần! Phát!triển!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(HD!Bank).!

Địa!chỉ!trụ!sở!chính:!Số!25Bis!đường!Nguyễn!Thị!Minh!Khai,!phường!Bến! Nghé,!Quận!1,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Nguyễn!Hải!Đ,!sinh!năm!1987.!

Địa!chỉ:!25Bis!đường!N!T!M!K,!phường!Bến!Nghé,!Quận!1,!Thành!phố!Hồ! Chí! Minh,! theo! văn! bản! ủy! quyền! số! 2899/2018/QĐ-TGĐ! ngày! 20/9/2018! (Có! Đơn!xin!xét!xử!vắng!mặt).!

- Người kháng cáo:!Nguyên!đơn!-!IDE.!

- Người kháng nghị:! Viện! Trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! quận! Bình! Tân,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Theo nội dung Đơn khởi kiện, Đơn yêu cầu phản tố, các bản khai, biên bản hòa giải trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, các bên thống nhất trình bày:

Ngày!01/12/2016,!IDE!(sau!đây!gọi!là!IDE)!và!Đ!N!B!(sau!đây!gọi!là!Đ!N!B)! ký!kết!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc!quyền!số!01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB! (sau! đây! gọi! là! Hợp! đồng! dịch! vụ)! có! nội! dung:! IDE! đồng!ý!giao!và!Đ!N!B!đồng!ý!nhận!thực!hiện!dịch!vụ!tiếp!thị!và!phân!phối!độc! quyền!đối!với!1.082!sản!phẩm!(là!các!căn!hộ)!của!Dự!án!Green!Hills!(sau!đổi!tên!là! Green!Town),!tọa!lạc!tại!Khu!dân!cư!đô!thị!Vĩnh!Lộc,!phường!Bình!Hưng!Hoà!B,! quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!do!IDE!làm!chủ!đầu!tư;!dự!án!bao!gồm!

3!

! 04! Block! nhà:! B1,! B2,! B3! và! B4,!có! tổng! diện! tích! sàn! thương! phẩm! căn! hộ! là! 70.932,07m2;!đơn!giá!làm!cơ!sở!xác!định!nghĩa!vụ!của!các!bên!theo!Hợp!đồng!dịch! vụ!(Đơn!giá!gốc)!là!14.500.000!đồng/m2;!tương!đương!tổng!giá!trị!của!Hợp!đồng! dịch!vụ!là!1.028.515.000.812!(Một nghìn không trăm hai mươi tám tỷ năm trăm mười lăm triệu tám trăm mười hai)!đồng.!Đồng!thời,!các!bên!có!ký!các!Phụ!lục!1! (danh!sách!căn!hộ),!Phụ!lục!2!(đơn!giá!và!tiến!độ!thanh!toán!cọc),!Phụ!lục!3!(quy! định!về!“Thỏa!thuận!tư!vấn”).! Ngày!21/12/2016,!IDE!và!Đ!N!B!ký!xác!lập!Bản!thỏa!thuận!quản!lý!tài!khoản! số!10116/IDE-DX-HDBank,!thống!nhất!mở!một!tài!khoản!tại!Ngân!hàng!Thương! mại! Cổ! phần! Phát! triển! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! -! Chi! nhánh! Phú! Nhuận! (HDBank.CN!Phú!Nhuận)!với!nội!dung:!Tên!tài!khoản!là!Công!ty!TNHH!IDE!Việt! Nam;!số!tài!khoản:!002704070012229;!chủ!tài!khoản!là!ông!Hwang!Byung!Lak.! Nội!dung!các!bên!thỏa!thuận!thống!nhất!dùng!tài!khoản!này!để!đảm!bảo!quản!lý! dòng!tiền!liên!quan!đến!việc!thực!hiện!nghĩa!vụ!của!các!bên!tại!Hợp!đồng!dịch!vụ! nêu!trên.! Liên! quan! đến! các! khoản! tiền! trong! quá! trình! thực! hiện! Hợp! đồng! dịch! vụ! trên,!hai!bên!trình!bày:! Tổng!số!tiền!mà!Đ!N!B!đã!chuyển!vào!tài!khoản!của!IDE!là!71.840.000.000! (Bảy mươi mốt tỷ tám trăm bốn mươi triệu)! đồng.! Trong! đó,! số! tiền! đặt! cọc! là! 57.200.000.000!(Năm mươi bảy tỷ hai trăm triệu)!đồng!(Tiền!đặt!cọc!cho!Block! B3,!B4!là!30.000.000.000!đồng;!tiền!đặt!cọc!cho!Block!B1,!B2!là!27.200.000.000! đồng)! và! số! tiền! thu! của! khách! hàng! đặt! cọc! cho! Block! B2! là! 14.640.000.000! (Mười bốn tỷ sáu trăm bốn mươi triệu)!đồng.! Tổng!số!tiền!mà!IDE!chuyển!trả!cho!Đ!N!B!là!63.840.000.000!(Sáu mươi ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu)!đồng.!Trong!đó,!tiền!hoàn!cọc!cho!Block!B3,!B4!là! 20.000.000.000!đồng;!tiền!hoàn!cọc!Block!B1,!B2!là!7.200.000.000!đồng!(trả!ngày! 19/4/2018);!tiền!thu!của!khách!hàng!đặt!cọc!cho!Block!B2!là!14.640.000.000!đồng! và!22.000.000.000!(Hai mươi hai tỷ)!đồng!(tiền!chuyển!trả!ngày!23/11/2018).!

- Về nội dung và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:! Nguyên!đơn!–!IDE!cho!rằng,!Hợp!đồng!dịch!vụ!mà!hai!bên!ký!kết!nói!trên!có! nhiều!thỏa!thuận!không!đúng!quy!định!của!pháp!luật!cũng!như!trong!quá!trình!thực! hiện,!Đ!N!B!đã!có!những!sai!phạm.!Cụ!thể:! -!Hợp!đồng!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!về!kinh!doanh!bất!động!sản!không! đủ!điều!kiện!theo!quy!định!của!Luật!kinh!doanh!bất!động!sản.!Cụ!thể,!tại!Điều!8.1! của!Hợp!đồng!dịch!vụ!có!nội!dung!“Bên B là Bên duy nhất được quyền xây dựng giá

4! ! bán sản phẩm, các chính sách bán hàng và được toàn quyền chủ động bán căn hộ theo kế hoạch của Bên B”.!Quy!định!nêu!trên!là!không!phù!hợp!với!quy!định!của! Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản,!vì!luật!quy!định!chỉ!chủ!đầu!tư!dự!án!mới!có!quyền! bán!nhà!ở!hình!thành!trong!tương!lai!và!việc!bán!nhà!ở!hình!thành!trong!tương!lai! phải!đáp!ứng!đủ!các!điều!kiện!và!được!thực!hiện!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

-!Hợp!đồng!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!về!sử!dụng!vốn!huy!động!sai!mục! đích.!Điều!khoản!4.2.1!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!có!nội!dung:!“Tài khoản đồng sở hữu là tài khoản duy nhất nhận các khoản tiền đặt cọc của Bên B cho Bên A; nhận các khoản tiền thanh toán mua sản phẩm của khách hàng để đảm bảo cho việc thanh toán đúng tiến độ qui định tại Phụ lục 2”.!Như!vậy,!các!khoản!tiền!thanh!toán!mua! sản!phẩm!của!khách!hàng!chính!là!tiền!thanh!toán!mua!căn!hộ!của!khách!hàng!theo! những!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!chung!cư!mà!IDE!đã!ký!với!khách!hàng.!Điều!4.2! của!Hợp!đồng!dịch!vụ!có!nội!dung:!“Khoản tiền trong tài khoản đồng sở hữu sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên thanh toán như sau: Thanh toán cho nhà thầu xây dựng; thanh toán hoàn vốn đầu tư cho Bên A và hoàn cọc cho Bên B; thanh toán phí tiếp thị và phân phối cho Bên B;…”.!Quy!định!nêu!trên!thể!hiện!mục!đích! và!dẫn!tới!hậu!quả!là!các!bên!sẽ!sử!dụng!tiền!thanh!toán!của!khách!hàng!mua!căn! hộ!(là!tiền!huy!động!vốn)!để!thanh!toán!hoàn!vốn!đầu!tư!cho!IDE!và!thanh!toán!phí! tiếp!thị!và!phân!phối!cho!Đ!N!B,!việc!này!là!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!về! việc!sử!dụng!sai!mục!đích!nguồn!vốn!huy!động.!

-!Đ!N!B!không!thực!hiện!đúng!thỏa!thuận!về!việc!đặt!tiền!cọc.!Theo!quy!định!tại! Phụ!lục!2,!thì!ngay!sau!khi!IDE!khởi!công!Block!B1,!B2,!Đ!N!B!phải!thực!hiện!thanh! toán!tiền!đặt!cọc!Đợt!1!của!Block!B1,!B2!cho!IDE!là!40.000.000.000!(Bốn mươi)!đồng.! Tuy!nhiên,!ngày!24/3/2017!IDE!đã!có!Công!văn!số!05317/CV/IDE/ĐXĐNB!thông!báo! ngày!khởi!công!Block!B1,!B2!là!ngày!10/4/2017!nhưng!cho!đến!ngày!24/5/2017,!Đ!N! B!chỉ!mới!chuyển!số!tiền!là!27.200.000.000!(Hai mươi bảy tỷ hai trăm triệu)!đồng.!

-!Mặc!dù!các!sản!phẩm!của!Block!B1,!B2!chưa!đủ!điều!kiện!đưa!ra!bán,!chưa! có!sự!ủy!quyền!của!IDE!nhưng!Đ!N!B!vẫn!tự!ý!thực!hiện!việc!phân!phối!và!nhận! tiền!cọc!của!khách!hàng;!tự!ý!chuyển!số!tiền!này!vào!tài!khoản!đồng!sở!hữu!và!tự!ý! rút!số!tiền!trên.!Hành!vi!này!của!Đ!N!B!là!vi!phạm!việc!mua!bán!sản!phẩm!không! đủ!điều!kiện!và!sử!dụng!vốn!huy!động!của!khách!hàng!sai!mục!đích!theo!quy!định! của!pháp!luật.!

Nhận!thấy!được!những!sai!sót!nêu!trên,!ngày!01/11/2017,!IDE!đã!có!Công!văn! số!019617/CV/IDE-ĐXĐNB!yêu!cầu!Đ!N!B!cùng!chỉnh!sửa!lại!nội!dung!của!Hợp! đồng!dịch!vụ.!Tuy!nhiên,!IDE!không!nhận!được!phản!hồi!nên!ngày!07/11/2017!đã!

5!

! khởi! kiện! yêu! cầu! Tòa! án! tuyên! Hợp! đồng! Dịch! vụ! Tiếp! thị! và! Phân! phối! độc! quyền!số!01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB!vô!hiệu.! Liên!quan!đến!hậu!quả!của!việc!Hợp!đồng!dịch!vụ!trên!vô!hiệu,!IDE!cho!rằng,! trong!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng,!tổng!số!tiền!cọc!mà!IDE!nhận!của!Đ!N!B!là! 57.200.000.000! đồng,! IDE! đã! hoàn! lại! 49.200.000.000! đồng,!nên! chỉ! phải! thanh! toán!số!tiền!còn!lại!là!8.000.000.000!đồng.!Đối!với!việc!Đ!N!B!đã!giới!thiệu!các! khách!hàng!mua!căn!hộ!cho!IDE!ký!hợp!đồng!mua!bán,!IDE!xác!định!số!tiền!thù! lao!hoa!hồng!mà!Đ!N!B!được!hưởng!là!25.000.000.000!(Hai mươi lăm tỷ)!đồng,! đây!là!chi!phí!hợp!lý!và!phù!hợp!với!thực!tế!vụ!việc.!Do!đó,!tổng!số!tiền!mà!IDE! đồng!ý!hoàn!trả!và!thanh!toán!cho!Đ!N!B!là!33.000.000.000!(Ba mươi ba tỷ)!đồng.! Về ý kiến phản bác và yêu cầu phản tố của bị đơn – Đ N B: Bị!đơn!–!Đ!N!B!cho!rằng,!trong!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng!dịch!vụ,!Đ!N!B! luôn!hoàn!thành!tốt!nhất!nghĩa!vụ!của!mình!là!thực!hiện!việc!tiếp!thị!và!phân!phối! sản!phẩm! của! dự! án! một! cách!hiệu!quả!nhất.!Bằng! thương!hiệu,!uy! tín! lâu!năm! trong!ngành!bất!động!sản!cũng!như!đầu!tư!một!cách!nghiêm!túc!cho!hoạt!động!tiếp! thị,!phân!phối,!chỉ!trong!thời!gian!chưa!đến!6!tháng,!Đ!N!B!đã!phân!phối!thành! công!427!căn!hộ!của!Block!B3,!B4!và!đạt!được!thỏa!thuận!tư!vấn!với!khách!hàng! 369! căn! hộ! của! Block! B1,! B2,! đồng! thời! tạo! ra! hiệu! ứng! tốt! cho! dự! án! trên! thị! trường!bất!động!sản.! Tuy!nhiên,!trong!suốt!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng,!phía!IDE!luôn!vi!phạm! những!nghĩa!vụ!mà!các!bên!đã!thỏa!thuận!như:!Không!thông!báo!tiến!độ!thực!hiện! dự!án;! không! phát!hành! và!ký!kết! hợp!đồng!với!khách! hàng!mà! Đ!N!B! chuyển! danh!sách! qua;!không!thực! hiện!việc!hoàn! cọc!đúng!thời!hạn!thỏa! thuận;! không! thanh!toán!phí!tiếp!thị,!phân!phối;!tự!ý!chấm!dứt!Hợp!đồng;!tự!ý!phân!phối,!chuyển! nhượng!sản!phẩm!của!dự!án;!thu!tiền!của!khách!hàng!vào!tài!khoản!khác;…Do!đó,! trước!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!Đ!N!B!không!đồng!ý!về!việc!nguyên!đơn! cho!rằng!Hợp!đồng!dịch!vụ!giữa!hai!bên!vô!hiệu;!trước!những!sai!phạm!trên!của! nguyên!đơn,!Đ!N!B!đề!nghị!Tòa!án!tuyên!chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!nói!trên!do! các! lỗi! vi! phạm! của! nguyên! đơn.! Đồng! thời,! yêu! cầu! Tòa! án! buộc! nguyên! đơn! thanh!toán!cho!Đ!N!B!các!khoản!tiền!như!sau:! -!Trả lại tiền cọc đối với 427 căn hộ đã giao dịch thành công, thuộc Block B3, B4 là 4.540.229.885 đồng và trả tiền lãi chậm thanh toán số tiền trên tạm tính từ ngày 13/11/2017 đến ngày 05/4/2019 là 1.042.635.805 đồng.!Cụ!thể:! Ngày!12/9/2017,!IDE!xác!nhận!đã!có!337!căn!hộ!giao!dịch!thành!công,!đã!đạt! ít!nhất!50%!số!lượng!căn!hộ!của!Block!B3,!B4!nên!thời!điểm!này!phát!sinh!trách!

6! ! nhiệm!hoàn!cọc!của!IDE!theo!Điều!4.3!Hợp!đồng.!Theo!Công!văn!20417/CV/IDE-ĐXĐNB!ngày!13/11/2017,!IDE!xác!nhận! “đến nay vẫn còn tồn động 95 căn hộ chưa bán”!và!tuyên!bố!khóa!95!căn!hộ!còn!lại!đồng!nghĩa!với!việc!xác!nhận!rằng! đã!có!427!căn!hộ!giao!dịch!thành!công.!Do!đó,!IDE!có!nghĩa!vụ!phải!hoàn!cọc!đối! với!427!căn!hộ!Block!B3,!B4!cho!Đ!N!B!số!tiền!là:!30.000.000.000!đồng!:!522!x! 427! =! 24.540.229.885! (Hai mươi bốn tỷ năm trăm bốn mươi triệu hai trăm hai mươi chín nghìn tám trăm tám mươi lăm)!đồng.!

Ngày!30/11/2017,!IDE!đã!hoàn!cọc!20.000.000.000!(Hai mươi tỷ)!đồng!nên!số! tiền!cọc!còn!lại!là:!24.540.229.885!–!20.000.000.000!=!4.540.229.885!(Bốn tỷ năm trăm bốn mươi triệu hai trăm hai mươi chín nghìn tám trăm tám mươi lăm)!đồng.!

Đồng!thời,!yêu!cầu!IDE!trả!lãi!do!chậm!hoàn!cọc!của!Block!B3,!B4!đối!với!số! tiền!nêu!trên!tính!từ!ngày!13/11/2017!(Ngày!IDE!có!Công!văn!số!20417/CV/IDE-ĐX!ĐNB)!đến!ngày!xét!xử!sơ!thẩm!(05/4/2019)!là!508!ngày,!theo!lãi!suất!quá!hạn! trung! bình! của! 3! ngân! hàng! Vietcombank,! Vietinbank,! Agribank! là! 16,5%/năm.! Tổng!số!tiền!lãi!do!chậm!thanh!toán!là:!(4.540.229.885!đồng!x!16,5%!x!508)!:!365! ngày!=!1.042.635.805!(Một tỷ không trăm bốn mươi hai triệu sáu trăm ba mươi lăm nghìn tám trăm lẻ năm)!đồng.!

-!Thanh toán phí tiếp thị, phân phối và tiền lãi do chậm thanh toán:!Theo!thỏa!thuận!! giữa!hai!bên,!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!=!giá!bán!(bao!gồm!VAT)!-!giá!gốc!(bao!gồm!VAT).! IDE!xác!nhận!giao!dịch!thành!công!337/522!căn!hộ!Block!B3,!B4!nên!căn!cứ!theo!Điều! 5.3.2!Hợp!đồng!dịch!vụ!thì!phát!sinh!nghĩa!vụ!thanh!toán!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!của!IDE! đối!với!Đ!N!B.!Theo!Công!văn!20417/CV/IDE-ĐXĐNB!nói!trên!và!xác!nhận!của!Ngân! hàng,!xác!định!ngày!13/11/2017!đã!giao!dịch!thành!công!427!căn!hộ!với!giá!bán!thực!tế!là! 496.614.871.628!đồng!(Giá!gốc!của!427!căn!hộ!là!393.841.460.000!đồng),!do!đó!tổng!số! tiền! phí! tiếp! thị! và! phân! phối! do! mà! Đ! N! B! đạt! được! là:! 496.614.871.628! đồng! -! 393.841.460.000!đồng!=!102.773.411.628!đồng.!Tuy!nhiên,!căn!cứ!Điều!5.3.2!Hợp!đồng! dịch!vụ,!số!tiền!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!được!tính!theo!tiến!độ!thanh!toán!của!khách!hàng! nên!số!tiền!Đ!N!B!yêu!cầu!IDE!phải!trả!tính!đến!ngày!13/11/2017!là!50.637.568.917!(Năm mươi tỷ sáu trăm ba mươi bảy triệu năm trăm sáu mươi tám nghìn chín trăm mười bảy)! đồng.!

Ngày!22/11/2018,!IDE!đã!hoàn!trả!số!tiền!trên!cho!Đ!N!B!được!22.000.000.000! đồng,! do! đó! IDE! còn! phải! thanh! toán! số! tiền! còn! lại! là! 50.637.568.917! ! đồng! –! 22.000.000.000!đồng!=!28.637.568.917!(Hai mươi tám tỷ sáu trăm ba mươi bảy triệu năm trăm sáu mươi tám nghìn chín trăm mười bảy)!đồng.!

7!

! Đối!với!tiền!lãi!do!IDE!chậm!thanh!toán!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!Block!B3,! B4!được!chia!thành!02!(hai)!giai!đoạn!như!sau:! +! Giai! đoạn! 1:! Tính! từ! ngày! 13/11/2017! đến! ngày! 22/11/2018! (ngày! IDE! chuyển! số! tiền! 22.000.000.000! đồng)! là! 375! ngày,! số! tiền! lãi! được! tính! là:! (50.637.568.917!đồng!x!16,5%!x!375!ngày)!:!365!ngày!=!8.584.108.430!(Tám tỷ năm trăm tám mươi bốn triệu một trăm lẻ tám nghìn bốn trăm ba mươi)!đồng.! +! Giai! đoạn! 2:! Tính! từ! ngày! 23/11/2018! đến! ngày! xét! xử! sơ! thẩm! (05/4/2019)!là!132!ngày,!số!tiền!lãi!được!tính!là:!(28.637.568.917!đồng!x!16,5%!x! 132!ngày)!:!365!ngày!=!1.708.839.044!(Một tỷ bảy trăm lẻ tám triệu tám trăm ba mươi chín nghìn không trăm bốn mươi bốn)!đồng.! =>!Tổng!tiền!lãi!mà!IDE!phải!thanh!toán!cho!Đ!N!B!là:!8.584.108.430!đồng! +! 1.708.839.044!đồng! ! =! 10.292.947.474! (Mười tỷ hai trăm chín mươi hai triệu chín trăm bốn mươi bảy nghìn bốn trăm bảy mươi bốn)!đồng.! -!Yêu cầu bồi thường khoản lợi lẽ ra được hưởng còn lại của 427 căn hộ Block B3, B4.!Cụ!thể:! Tính!đến!ngày!13/11/2017,!Đ!N!B!đã!tiếp!thị!và!phân!phối!thành!công!427! căn!hộ!Block!B3,!B4!nhưng!Đ!N!B!không!hưởng!hết!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!mà! hưởng!theo!tiến!độ!thanh!toán!tiền!của!khách!hàng!với!số!tiền!50.637.568.917!đồng! đã!yêu!cầu!như!trên.!Trong!trường!hợp!IDE!và!Đ!N!B!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng! dịch!vụ!thì!khi!khách!hàng!thanh!toán!đến!100%,!IDE!phải!có!trách!nhiệm!thanh! toán!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!trên!427!căn!hộ!giao!dịch!thành!công,!tương!đương! số!tiền!102.773.411.628!đồng.!Nhưng!do!hành!vi!đơn!phương!chấm!dứt!Hợp!đồng! của!IDE!đã!làm!Đ!N!B!mất!đi!lợi!ích!đáng!ra!được!hưởng.!Do!đó,!Đ!N!B!đề!nghị! IDE!bồi!thường!khoản!lợi!đáng!ra!Đ!N!B!được!hưởng!nếu!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp! đồng! dịch! vụ! với! số! tiền:! 102.773.411.628! đồng! -! 50.637.568.917! đồng! =! 52.135.842.711!(Năm mươi hai tỷ một trăm ba mươi lăm triệu tám trăm bốn mươi hai nghìn bảy trăm mười một)!đồng.! -!Yêu cầu trả tiền cọc còn lại của 95 căn hộ của Block B3, B4.!Cụ!thể:! Đ! N! B! đã! chuyển! 30.000.000.000! (Ba mươi tỷ)! đồng! đặt! cọc! cho! IDE! để! đảm!bảo!được!thực!hiện!việc!quyền!tiếp!thị!và!phân!phối!522!căn!hộ!của!Block!B3,! B4.!Tuy!nhiên,!ngày!13/11/2017,!IDE!đã!khóa!95!sản!phẩm!còn!lại!của!Block!B3,! B4!không!cho!Đ!N!B!tiếp!tục!tiếp!thị!và!phân!phối.!Do!đó,!IDE!có!nghĩa!vụ!trả!lại! tiền! đặt! cọc! của! 95! căn! hộ! này,! tương! đương! số! tiền! 30.000.000.000! đồng! -! 24.540.229.885!đồng!(cọc!của!427!căn)!=!5.459.770.115!(Năm tỷ bốn trăm năm mươi chín triệu bảy trăm bảy mươi nghìn một trăm mười lăm)!đồng.! -!Yêu cầu bồi thường khoản lợi đáng ra được hưởng của 95 căn hộ Block B3, B4 chưa giao dịch.!Cụ!thể: Đối!với!95!căn!hộ!còn!lại,!Đ!N!B!đã!xác!lập!các!phiếu!thỏa!thuận!tư!vấn!của! khách!hàng!và!cũng!như!thỏa!thuận!về!giá!giao!kết!hợp!đồng.!Nếu!các!bên!tiếp!tục!

8! ! Hợp!đồng!dịch!vụ!thì!Đ!N!B!đã!giới!thiệu!thành!công!95!căn!hộ!này!để!IDE!ký!kết! hợp!đồng!mua!bán!và!thanh!toán!phí!tiếp!thị.!Nhưng!do!IDE!đơn!phương!chấm!dứt! Hợp!đồng!dịch!vụ!nên!đã!làm!Đ!N!B!mất!đi!khoản!lợi!ích!đáng!ra!được!hưởng!của! 95!căn!hộ!này!tương!đương!số!tiền:!Giá!bán!(giá!ghi!trên!95!phiếu!thỏa!thuận!tư! vấn)!–!Giá!gốc!=!Lợi!ích!đáng!ra!được!hưởng!của!95!căn!hộ!là!117.352.454.118! đồng!–!93.339.255.000!đồng!=!24.013.199.118!(Hai mươi bốn tỷ không trăm mười ba triệu một trăm chín mươi chín nghìn một trăm mười tám)!đồng.!

-!Yêu cầu hoàn trả lại tiền cọc của Block B1, B2.!Cụ!thể:!

Đ!N!B!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!Hợp!đồng!tiếp!thị!và!phân!phối!560!căn! hộ!thuộc!Block!B1,!B2.!Theo!quy!định!tại!Phụ!lục!02,!mặc!dù!IDE!chưa!đủ!điều! kiện! để! Đ! N! B! đặt! cọc! nhưng! bằng! trách! nhiệm! và! hỗ! trợ! đối! tác,! Đ! N! B! vẫn! chuyển!27.200.000.000!đồng!tiền!cọc!cho!IDE.!Tuy!nhiên,!mặc!dù!đã!nhận!tiền!cọc! nhưng!đến!ngày!18/7/2017,!IDE!đã!thông!báo!không!cho!Đ!N!B!triển!khai!công!tác! tiếp!thị,!phân!phối!đối!với!Block!B1,!B2.!Do!đó,!IDE!phải!có!trách!nhiệm!trả!lại! tiền!đặt!cọc!cho!Đ!N!B.!

Ngày!19/4/2017,!IDE!đã!hoàn!trả!cọc!số!tiền!7.200.000.000!(Bảy tỷ hai trăm triệu)! đồng! nên! số! tiền! còn! lại! phải! hoàn! trả! là:! 27.200.000.000! đồng! -! 7.200.000.000!đồng!=!20.000.000.000!(Hai mươi tỷ)!đồng.!

-!Yêu cầu bồi thường thiệt hại về khoản lợi lẽ ra được hưởng đối với 369 căn hộ Block B1, B2.!Cụ!thể:!

Đ!N!B!đã!tiếp!thị!và!giới!thiệu!được!khách!hàng!đối!với!369!căn!hộ!(trong! đó!có!149!căn!hộ!của!Block!B1!và!220!căn!hộ!của!Block!B2).!Nếu!các!bên!tiếp!tục! Hợp!đồng!dịch!vụ!thì!Đ!N!B!sẽ!giới!thiệu!thành!công!369!căn!hộ!này!để!IDE!ký!kết! Hợp!đồng!mua!bán!với!khách!hàng!và!Đ!N!B!được!trả!phí!tiếp!thị!như!thỏa!thuận.! Nhưng! do! IDE! đơn! phương! chấm! dứt! Hợp! đồng! dịch! vụ! đã! làm! Đ! N! B! mất! đi! khoản!lợi!ích!đáng!ra!được!hưởng!của!369!căn!hộ!này.!Theo!bảng!kê!với!khách! hàng!đặt!chỗ,!thỏa!thuận!tư!vấn!mua!căn!hộ,!thể!hiện!tổng!số!tiền!của!369!căn!hộ! mà!Đ!N!B!được!phép!chủ!động!trong!việc!quyết!định!giá!bán!là:!474.218.924.538! (Bốn trăm bảy mươi bốn tỷ hai trăm mười tám triệu chín trăm hai mươi bốn nghìn năm trăm ba mươi tám)!đồng!(giá!gốc!của!369!căn!hộ!là!350.588.540.000!đồng),! như! vậy! khoản! bồi! thường! mà! IDE! phải! trả! cho! Đ! N! B! được! tính! là:! 474.218.924.538!đồng!-!350.588.540.000!đồng!=!123.630.384.538!(Một trăm hai mươi ba tỷ sáu trăm ba mươi triệu ba trăm tám mươi bốn nghìn năm trăm ba mươi tám)!đồng.!

-!Yêu cầu bồi thường khoản lợi lẽ ra được hưởng của 191 căn hộ còn lại của Block B1, B2.!Cụ!thể:!

Căn!cứ!Điều!2.2;!Điều!6.5!và!Điều!8.14!của!Hợp!đồng!dịch!vụ,!Đ!N!B!là! đơn!vị!độc!quyền!tiếp!thị!và!phân!phối!các!sản!phẩm!căn!hộ!của!dự!án!nên!Đ!N!B! chắc! chắn! sẽ! tiếp! thị,! phân! phối! thành! công! đối! với! 191! căn! hộ! còn! lại.! Trong!

9!

! trường!hợp!không!tiếp!thị!thành!công!thì!khi!Hợp!đồng!dịch!vụ!kết!thúc,!Đ!N!B! nhận!mua!tất!cả!các!căn!hộ!chưa!bán!được!và!tiến!hành!phân!phối!lại.!Căn!cứ!vào! bảng!kê!369!căn!hộ!đã!có!phiếu!yêu!cầu!tư!vấn,!phiếu!đặt!chỗ,!xác!định!mức!giá!Đ! N!B!được!phép!chủ!động!trong!việc!quyết!định!giá!bán!thấp!nhất!là!17.856.342! đồng/m2!(giá!thấp!nhất!trong!369!căn!hộ!có!phiếu!giữ!chỗ),!Đ!N!B!xem!đây!là!giá! để!tính!lợi!ích!được!hưởng!đối!với!191!căn!hộ!còn!lại!của!Block!B1,!B2.!Tổng!số! tiền!theo!giá!bán!chủ!động!của!191!căn!hộ!là!235.677.644.141!đồng!(giá!gốc!là:! 191.378.830.000!đồng)!nên!khoản!bồi!thường!lợi!ích!đáng!ra!được!hưởng!của!191! căn!hộ!này! là:! 235.677.644.141!đồng! –!191.378.830.000!đồng!=! 44.298.814.141! (Bốn mươi bốn tỷ hai trăm chín mươi tám triệu tám trăm mười bốn nghìn một trăm bốn mươi mốt)!đồng.! Như!vậy,!tổng!số!tiền!mà!Đ!N!B!phản!tố!yêu!cầu!IDE!phải!thanh!toán,!hoàn! trả!là:!314.051.392.704!(Ba trăm mười bốn tỷ không trăm năm mươi mốt triệu ba trăm chín mươi hai nghìn bảy trăm lẻ bốn)!đồng.! Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh có ông Nguyễn Hải Đăng là người đại diện theo ủy quyền có bản khai trình bày:! HDBank.CN!Phú!Nhuận!chỉ!đóng!vai!trò!là!ngân!hàng!mở!tài!khoản!và!thực! hiện!lệnh!chuyển!tiền!theo!các!nội!dung!thỏa!thuận!giữa!IDE!và!Đ!N!B!được!thể! hiện! tại! Bản! thỏa! thuận! quản! lý! tài! khoản.! Ngày! 19/7/2018,! IDE! khởi! kiện! HDBank.CN!Phú!Nhuận!tại!Tòa!án!nhân!dân!Quận!1,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!yêu! cầu!thực!hiện!chuyển!tiền!thanh!toán!cho!nhà!thầu!xây!dựng.!Tuy!nhiên,!đến!ngày! 23/11/2018,!IDE!đã!rút!đơn!khởi!kiện!và!Tòa!án!đã!đình!chỉ!giải!quyết!vụ!án.!Nhận! thấy!toàn!bộ!số!dư!trong!tài!khoản!đã!được!IDE!và!Đ!N!B!thống!nhất!giải!quyết!và! HDBank.CN!Phú!Nhuận!đã!thực!hiện!chuyển!tiền!hoàn!tất!theo!thỏa!thuận!của!các! bên,!tài!khoản!đồng!sở!hữu!sau!đó!cũng!đã!được!đóng!theo!đúng!thủ!tục!quy!định! nên!ngân!hàng!không!có!bất!kỳ!liên!quan!nào!đến!tranh!chấp!giữa!IDE!và!Đ!N!B! tại!Hợp!đồng!dịch!vụ!và!tiếp!thị!phân!phối!độc!quyền!nêu!trên.!Do!đó,!ngân!hàng! không!có!ý!kiến!gì!liên!quan!đến!vụ!án,!đồng!thời!có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!quá! trình!tố!tụng!tại!Tòa!án.! -!Bản!án!kinh!doanh!thương!mại!sơ!thẩm!số!14/2019/KDTM-ST!ngày!11/4/2019! của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!quyết!định:! 1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!–!IDE!về!việc!yêu! cầu!tuyên!bố!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc!quyền!do!IDE!và!Đ!N!B! xác!lập!ngày!01/12/2016!đối!với!dự!án!Green!Town,!tọa!lạc!tại!Khu!dân!cư!đô!thị! Vĩnh!Lộc,!phường!Bình!Hưng!Hoà!B,!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!là! vô!hiệu.! 2.!Chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!-!Đ!N!B:!Xác!định!việc!chấm!dứt!thực! hiện! Hợp! đồng! Dịch! vụ! Tiếp! thị! và! Phân! phối! độc! quyền! số! 01122016/HĐDV-

10! ! TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB!ngày!01/12/2016!do!lỗi!của!Công!ty!Trách!nhiêm!hữu!hạn! IDE!Việt!Nam!đã!đơn!phương!chấm!dứt!hợp!đồng;!Buộc!IDE!phải!thanh!toán!cho!Đ!N! B!tổng!số!tiền!là!313.079.800.000!đồng!(Ba trăm mười ba tỷ không trăm bảy mươi chín triệu tám trăm nghìn)!đồng.!Thi!hành!tại!Cơ!quan!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

Kể!từ!ngày!Đ!N!B!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!trở!đi,!hàng!tháng!IDE!còn! phải!trả!lãi!theo!mức!lãi!suất!nợ!quá!hạn!trung!bình!trên!thị!trường!tương!ứng!với! số!tiền!và!thời!gian!chậm!thanh!toán.!

3.! Tiếp! tục! duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số! 02/2018/QĐ-BPKCTT! ngày! 22/01/2018! và! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp!tạm!thời!số!15/2018/QĐ-BPKCTT!ngày!27/8/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!quận! Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cho!đến!khi!thi!hành!xong!thì!hủy!bỏ.!

Hủy! bỏ! Quyết! định! buộc! thực! hiện! biện! pháp! bảo! đảm! số! 15/2018/QĐ-BPBĐ!ngày!14/11/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!được!quyền!liên!hệ! Ngân!hàng!Thương!mại!Cổ!phần!Sài!Gòn!Thương!Tín!–!Phòng!giao!dịch!An!Lạc,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!nhận!lại!số!tiền!bảo!đảm!là!100.000.000!(Một trăm triệu)!đồng!từ!tài!khoản!số!060198747737.!

Hủy! bỏ! Quyết! định! buộc! thực! hiện! biện! pháp! bảo! đảm! số! 05/2018/QĐ-BPBĐ!ngày!03/7/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!được!quyền!liên!hệ! Ngân!hàng! Thương!mại! Cổ! phần! Phương! Đông! –! Chi!nhánh! Phú! Lâm! –! Phòng! giao! dịch! Bình! Tân,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! để! nhận! lại! số! tiền! bảo! đảm! là! 200.000.000!(Hai trăm triệu)!đồng!từ!tài!khoản!số!0112100002885007.!

Ngoài!ra,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!án!phí!và!thời!hạn!kháng!cáo! theo!quy!định!của!pháp!luật.!

Ngày!24/4/2019,!nguyên!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!nội!dung!bản!án!sơ!thẩm.!

Ngày!26/4/2019,!Viện!Trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!quận!Bình!Tân!kháng! nghị! một! phần! nội! dung! bản! án! sơ! thẩm! theo! Quyết! định! kháng! nghị! số! 01/QĐKNPT-VKS-KDTM.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:!

-!Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:!

+! Vẫn! giữ!nguyên! yêu! cầu! khởi! kiện:! Yêu! cầu! Tòa! án! tuyên! bố! Hợp! đồng! Dịch!vụ! Tiếp!thị! và!Phân!phối! độc! quyền!số!01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB!ký!kết!ngày!01/12/2016!giữa!IDE!và!Đ!N!B!vô!hiệu;!không!chấp!nhận!tất! cả!các!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn.!

11!

! +!Giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo:!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!chấp! nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!tuyên!hủy!bản!bán!sơ!thẩm!của!Tòa!án! nhân!dân!quận!Bình!Tân,!giao!xét!xử!sơ!thẩm!lại!theo!quy!định!của!pháp!luật.! -!Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:! +!Vẫn!giữ!nguyên!yêu!cầu!phản!tố,!đề!nghị!Tòa!án!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu! phản!tố!của!bị!đơn:!tuyên!chấm!dứt!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc! quyền! số! 01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB! ký! kết! ngày! 01/12/2016! giữa!IDE!và!Đ!N!B!do!lỗi!của!IDE!đã!đơn!phương!chấm!dứt!Hợp!đồng;!tuyên!IDE! phải!thanh!toán,!hoàn!trả!cho!Đ!N!B!tổng!số!tiền!!là:!314.051.392.704!(Ba trăm mười bốn tỷ không trăm năm mươi mốt triệu ba trăm chín mươi hai nghìn bảy trăm lẻ bốn)!đồng.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn;!không!chấp! nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!giữ!nguyên!bản!án!của! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày kháng nghị: Vẫn! giữ! nguyên! nội! dung! kháng! nghị! theo! Quyết! định! kháng! nghị! số! 01/QĐKNPT-VKS-KDTM!ngày!26/4/2019!của!Viện!Trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân! dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Qua!quá!trình!tham!gia!tố!tụng!và!căn!cứ!nội!dung!bản!án!sơ!thẩm,!cho!thấy! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!đã!có!những!sai!sót!trong!việc!giải!quyết!vụ!án!như!sau:! +!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!tuyên!Hợp!đồng!dịch!vụ! vô!hiệu!mặc!dù!Hợp!đồng!dịch!vụ!mà!các!bên!ký!kết!có!nhiều!thỏa!thuận,!điều! khoản!không!phù!hợp!với!quy!định,!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật;! +!Chỉ!đơn!thuần!căn!cứ!vào!tên!gọi!của!hợp!đồng!để!xác!định!quan!hệ,!bản! chất!là!Hợp!đồng!dịch!vụ!về!tiếp!thị!và!phân!phối!sản!phẩm!từ!đó!áp!dụng!quy!định! của! Luật! Thương! mại! để!xem! xét! giải! quyết! vụ! án,!trong!khi!bản! chất! của! Hợp! đồng!dịch!vụ!nói!trên!là!giao!dịch!dân!sự!về!kinh!doanh!bất!động!sản,!chịu!sự!điều! chỉnh!của!pháp!luật!dân!sự!và!pháp!luật!về!kinh!doanh!bất!động!sản;! +!Tuyên!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!về!việc!chấm!dứt!Hợp!đồng! dịch! vụ! và! cho! rằng! nguyên! đơn! có! lỗi! do! đã! đơn! phương! chấm! dứt! hợp! đồng,! trong!khi!bị!đơn!cũng!là!bên!vi!phạm!nhiều!thỏa!thuận,!nhiều!điều!khoản!của!hợp! đồng!và!đồng!thời!không!có!thiện!chí!tiếp!tục!hợp!tác!với!nguyên!đơn;! +!Tuyên!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!về!việc!buộc!nguyên!đơn!bồi! thường!các!khoản!tiền!thiệt!hại!chỉ!dựa!vào!dự!đoán,!suy!đoán!chủ!quan!mà!không! dựa!trên!thiệt!hại!thực!tế!xảy!ra;!

12! !

+!Không!thu!thập!tài!liệu,!chứng!cứ!theo!đúng!quy!định!của!pháp!luật;!không! triệu!tập!tham!gia!tố!tụng,!lấy!ý!kiến!của!những!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên! quan!là!các!khách!hàng!mua!căn!hộ!là!vi!phạm!nghiêm!trọng!thủ!tục!tố!tụng.!

!!Từ!những!căn!cứ!trên,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!chấp!nhận!yêu! cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!tuyên!hủy!bản!án!kinh!doanh!thương!mại!sơ!thẩm! số!14/2019/KDTM-ST!ngày!11/4/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Qua!quá!trình!tham!gia!tố!tụng!tại!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm,!nhận!thấy!bản!chất!của! vụ!việc!tranh!chấp!trong!vụ!án!này!xuất!phát!từ!việc!IDE!thấy!được!Đ!N!B!đã!có! được!khoản!“lợi!nhuận”!tương!đối!lớn!từ!việc!phân!phối!sản!phẩm!dự!án!của!mình! nên!đã!cố!tình!thực!hiện!nhiều!hành!vi!nhằm!chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!đã!ký!kết! giữa!hai!bên,!đỉnh!điểm!là!việc!IDE!có!văn!bản!đơn!phương!yêu!cầu!Đ!N!B!tăng! giá!trị!Hợp!đồng!lên!150.000.000.000!(Một trăm năm mươi tỷ)!đồng,!khi!không!đạt! được!thỏa!thuận!thì!tiếp!tục!đơn! phương! ban! hành!văn!bản!thông!báo! chấm! dứt! Hợp!đồng!dịch!vụ!cũng!như!khởi!kiện!yêu!cầu!Tòa!án!tuyên!bố!Hợp!đồng!dịch!vụ! trên!vô!hiệu.!

Đối với nội dung khởi kiện và nội dung kháng của nguyên đơn, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn có ý kiến như sau:!

+!Đ!N!B!xác!định!trước!khi!ký!kết!hợp!đồng,!hai!bên!đã!thương!thảo!rất!kỹ! lưỡng!về!các!điều!khoản!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!theo!thỏa!thuận!thống!nhất!của!hai! bên!cũng!như!trên!cơ!sở!các!quy!định!của!pháp!luật,!do!đó!toàn!bộ!thỏa!thuận,!điều! khoản!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!này!là!có!căn!cứ!và!phù!hợp!quy!định!pháp!luật.!Quan! hệ!trong!hợp!đồng!này!là!quan!hệ!về!xúc!tiến!thương!mại!thông!thường!được!quy! định!tại!Khoản!10!Điều!3!Luật!Thương!mại!2005,!đó!là!hoạt!động!thúc!đẩy,!tìm! kiếm!cơ!hội!mua!bán!hàng!hoá!và!cung!ứng!dịch!vụ,!bao!gồm!hoạt!động!khuyến! mại,!quảng!cáo!thương!mại,!trưng!bày,!giới!thiệu!hàng!hoá,!dịch!vụ!và!hội!chợ,! triển!lãm!thương!mại.!

Đối! với! một! dự! án! bất! động! sản! thời! điểm! trước! khi! được! bán! nhà! ở! hình! thành!trong!tương!lai,!chủ!đầu!tư!buộc!phải!thực!hiện!rất!nhiều!công!việc!như:!từng! bước!hoàn!thiện!thủ!tục!pháp!lý,!thiết!kế!tổng!quan,!thiết!kế!công!trình,!kiến!trúc! phối!cảnh,!xây!dựng,…!trong!đó!hoạt!động!xúc!tiến!thương!mại!theo!hợp!đồng!này! là!một!trong!số!công!việc!đó.!Pháp!luật!hiện!hành!không!cấm!và!cũng!không!hạn! chế!hoạt!động!xúc!tiến!thương!mại!đối!với!dự!án!xây!dựng!và!kinh!doanh!nhà!ở! trong!bất!kỳ!giai!đoạn!nào!của!việc!thực!hiện!dự!án.!Các!bên!mà!đặc!biệt!là!Đ!N!B!

13!

! đã!thực!hiện!Hợp!đồng!bằng!các!hoạt!động!mà!pháp!luật!không!cấm,!tức!là!chỉ! thực!hiện!xúc!tiến!thương!mại!và!mang!khách!hàng!về!cho!IDE!ký!hợp!đồng!mua! bán!qua!đó!nhận!thù!lao!từ!hiệu!quả!công!việc!của!mình,!đó!là!hành!vi!hoàn!toàn! hợp!pháp.!Do!vậy,!Hợp!đồng!dịch!vụ!trên!không!thể!bị!vô!hiệu!như!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn.! +!Đ!N!B!xác!định!bản!chất!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!này!không!phải!là!việc!kinh! doanh!bất!động!sản,!đây!đơn!thuần!chỉ!là!hợp!đồng!về!hoạt!động!xúc!tiến!thương! mại!thông!thường;!tất!cả!các!hành!vi!của!Đ!N!B!thực!hiện!trong!khuôn!khổ!hợp!đồng! đã!thỏa!thuận!và!pháp!luật!cho!phép.!Do!vậy,!Hợp!đồng!dịch!vụ!hoàn!toàn!không!vi! phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!về!hoạt!động!kinh!doanh!bất!động!sản!không!đủ!điều! kiện!kinh!doanh!theo!luật!định.! Việc!điều!khoản!trong!Hợp!đồng!dịch!vụ!có!quy!định!về!việc!Đ!N!B!có!nghĩa! vụ! mua! lại! các! các! sản!phẩm! chưa!giao!dịch!thành! công! dưới! hình!thức!ký!hợp! đồng!mua!bán!các!sản!phẩm!đó!với!IDE!theo!giá!gốc!14.500.000!đồng/m2!tại!thời! điểm!các!căn!hộ!này!đã!được!xây!dựng!xong!và!đủ!điều!kiện!bàn!giao,!khi!đó!Đ!N! B!thực!hiện!nghĩa!vụ!như!khách!hàng!thông!thường,!đây!là!hình!thức!thỏa!thuận! bao!tiêu!sản!phẩm,!thỏa!thuận!này!là!một!thỏa!thuận!mua!bán!có!điều!kiện!và!hoàn! toàn!hợp!pháp.! +!Các!vi!phạm!của!IDE!trong!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng!với!Đ!N!B!mà!trong! quá!trình!xét!xử!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!cần!xem!xét.!Cụ!thể:! Thứ nhất,!IDE!vi!phạm!về!việc!sử!dụng!tiền!đặt!cọc:!Về!bản!chất,!tiền!đặt!cọc! là!nhằm!bảo!đảm!việc!thực!hiện!nghĩa!vụ!tiếp!thị!và!phân!phối!của!Đ!N!B!đối!với! IDE!theo!thỏa!thuận!trong!Hợp!đồng!dịch!vụ;!nó!không!nhằm!mục!đích!thanh!toán! khoản!tiền!nào!cho!IDE!và!IDE!không!có!quyền!sử!dụng!khoản!tiền!này!vào!việc! đầu!tư,!xây!dựng,!phát!triển!dự!án.!Tuy!nhiên,!thực!tế!cũng!như!trong!suốt!quá!trình! tố!tụng!tại!Tòa!án,!IDE!liên!tục!nhấn!mạnh!lý!do!huỷ!Hợp!đồng!dịch!vụ!là!vì!Đ!N!B! không!đặt!cọc!đúng!tiến!độ!nên!IDE!không!có!vốn!để!tiếp!tục!thực!hiện!dự!án.!Điều! này!gián!tiếp!khẳng!định!IDE!đã!sử!dụng!tiền!đặt!cọc!của!Đ!N!B!sai!mục!đích!thỏa! thuận!của!hai!bên.! Thứ hai,! IDE! vi! phạm! việc! hoàn! cọc! và! thanh! toán! phí! tiếp! thị:! Theo! thỏa! thuận!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!thể!hiện:!“Khi Dự án đủ điều kiện bán hàng theo từng giai đoạn tương ứng, và khi số lượng sản phẩm giao dịch thành công đạt ít nhất 50% tổng số lượng căn hộ của từng giai đoạn, khi đó Bên A thực hiện hoàn lại cho Bên B toàn bộ khoản tiền đã đặt cọc đối với sản phẩm đã giao dịch thành công mà Bên B đã đặt cọc cho Bên A”.!Như!vậy,!tính!đến!thời!điểm!ngày!12/9/2017,!IDE!đã!

14! ! xác!nhận!đã!có!337!căn!hộ!giao!dịch!thành!công!(chiếm!hơn!50%!tổng!số!lượng! căn!hộ!của!Block!B3,!B4)!nên!IDE!có!trách!nhiệm!hoàn!cọc!cho!Đ!N!B.!Tuy!nhiên,! IDE!đã!không!thực!hiện!nghĩa!vụ!hoàn!cọc!cũng!như!không!thanh!toán!phí!tiếp!thị,! phân!phối!đúng!như!thỏa!thuận.!

Thứ ba,!IDE!có!hành!vi!đơn!phương!chấm!dứt!hợp!đồng!không!có!căn!cứ!pháp! luật:!Xét!về!bản!chất,!tất!cả!các!văn!bản!của!IDE!đều!có!nội!dung!và!mục!đích!buộc! Đ!N!B!phải!chấm!dứt!việc!tiếp!thị,!phân!phối!sản!phẩm,!do!đó!hành!vi!này!phải!được! xác!định!là!hành!vi!đơn!phương!chấm!dứt!hợp!đồng!không!có!căn!cứ!pháp!luật.!Cụ! thể:! Đ! N! B! đề!nghị!xuất! Hợp! đồng! mua! bán! cho!25! căn! nhưng!IDE! không!chấp! nhận;!có!văn!bản!yêu!cầu!thỏa!thuận!lại!về!giá!gốc!của!sản!phẩm;!có!văn!bản!yêu! cầu!tăng!giá!trị!Hợp!đồng!dịch!vụ;!có!văn!bản!thông!báo!đơn!phương!chấm!dứt!Hợp! đồng!dịch!vụ.!Đồng!thòi,!quá!trình!tham!gia!tố!tụng,!IDE!trình!bày!quan!điểm!chỉ! đồng!ý!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng!dịch!vụ!tiếp!thị!và!phân!phối!độc!quyền!với!điều! kiện!là!“thỏa thuận lại đơn giá gốc của Hợp đồng”.!IDE!viện!dẫn!lý!do!để!huỷ!Hợp! đồng!dịch!vụ!là!do!các!sản!phẩm!của!Block!B1,!B2!chưa!đủ!điều!kiện!giao!dịch!và! Đ! N! B! không! chấp! nhận! việc! tăng! giá! của! Công! ty! IDE.! Cả! hai! lý! do! này! đều! không!có!căn!cứ!bởi!việc!tiếp!thị!sản!phẩm!không!phụ!thuộc!vào!việc!dự!án!có!đủ! điều! kiện! kinh! doanh! hay! chưa;! đồng! thời! IDE! yêu! cầu! tăng!giá! là!hành! vi! đơn! phương!sửa!đổi!Hợp!đồng!mà!không!có!căn!cứ!để!chứng!minh!việc!điều!chỉnh!tăng! giá!gốc!là!phù!hợp.!

Với! những! ý! kiến! và! nhận! định! trên,! đề! nghị! Hội! đồng! xét! xử! phúc! thẩm! không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện,!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn;!tuyên!giữ! nguyên!bản!án!của!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm.!

Đối với nội dung kháng nghị của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Tân, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn có ý kiến như sau:!

-! Đối! với! nội! dung! kháng! nghị! cho! rằng,! Đ! N! B! chưa! tiến! hành! giao! dịch! thành!công!nên!không!thể!yêu!cầu!IDE!thanh!toán!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!đối!với! 95!căn!hộ!của!Block!B3,!B4;!369!căn!hộ!của!Block!B1,!B2!và!khoản!lợi!lẽ!ra!được! hưởng!của!191!căn!hộ!còn!lại!Block!B1,!B2.!

Bằng!thương!hiệu,!uy!tín!trên!thị!trường!cũng!như!sự!quyết!tâm!của!tất!cả!cán! bộ,!công!nhân!viên!của!công!ty,!sau!khi!ký!kết!Hợp!đồng!dịch!vụ,!Đ!N!B!đã!thực! hiện!nghiêm!túc,!có!trách!nhiệm!nghĩa!vụ!của!mình!trong!việc!tiếp!thị,!giới!thiệu,! phân!phối!sản!phẩm!là!toàn!bộ!các!căn!hộ!của!dự!án!đến!khách!hàng.!Hiệu!ứng!từ! công!tác!truyền!thông,!marketing!của!Đ!N!B!đã!mang!thông!tin!dự!án!tiếp!cận!với! thị!trường!rộng!khắp;!bên!cạnh!đó!nhu!cầu!mua!căn!hộ!ở!khu!vực!Bình!Tân!mà!tập!

15!

! trung!là!khu!vực!Vĩnh!Lộc!tăng!cao!do!cư!dân!ở!các!tỉnh!khác!tập!trung!khu!vực! này!rất!lớn.!Sau!khi!IDE!từ!chối!không!cho!Đ!N!B!tiếp!thị!và!phân!phối,!thì!lượng! khách!hàng!quan!tâm!đến!việc!mua!căn!hộ!của!dự!án!này!rất!tốt;!thể!hiện!việc!IDE! sau!khi!chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!với!Đ!N!B!đã!thực!hiện!việc!mua!bán!các!căn! hộ! còn! lại! của! Block! B3,! B4! với! giá! giao! dịch! từ! 24.000.000! đồng/m2! đến! 28.000.000! đồng/m2.! Trong! trường! hợp! không! tiếp! thị! thành! công! mà! khi! Hợp! đồng!dịch!vụ!kết!thúc,!Đ!N!B!nhận!mua!tất!cả!các!căn!hộ!chưa!bán!được!và!tiến! hành!phân!phối!lại!theo!đúng!thỏa!thuận.! Đ!N!B!tin!rằng!với!uy!tín!và!hiệu!quả!trong!khâu!bán!hàng!thì!bảo!đảm!đủ!khả! năng!để!bán!hết!các!sản!phẩm!trên.!Thực!tế,!trong!quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng,!Đ! N!B!đã!xác!lập!các!phiếu!thỏa!thuận!tư!vấn!của!khách!hàng,!phiếu!thỏa!thuận!về! giá!mua!bán,!phiếu!đặt!chỗ!căn!hộ.!Nếu!các!bên!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng!dịch! vụ!thì!Đ!N!B!đã!giới!thiệu!thành!công!95!căn!hộ!của!Block!B3,!B4!cũng!như!tiến! hành!thực!hiện!tiếp!các!thủ!tục,!giao!dịch!của!các!căn!hộ!thuộc!Block!B1,!B2!đúng! như!lộ!trình!và!kết!quả!thực!hiện!đối!với!các!căn!hộ!thuộc!Block!B3,!B4.!Nhưng!do! IDE! đơn! phương! chấm! dứt! thực! hiện! Hợp! đồng! dịch! vụ! đã! làm! Đ! N! B! mất! đi! khoản! lợi! ích! đáng! ra! được! hưởng! của! 95! căn! hộ! thuộc! Block! B3,! B4! (24.013.199.118!đồng);!của!369!căn!hộ!của!Block!B1,!B2!(123.630.384.538!đồng)! và!191!căn!hộ!còn!lại!của!Block!B1,!B2!(44.298.814.141!đồng)!nên!Đ!N!B!yêu!cầu! IDE!phải!thanh!toán!các!khoản!tiền!này!là!phù!hợp!và!có!cơ!sở.!Viện!Trưởng!Viện! kiểm!sát!nhân!dân!quận!Bình!Tân!kháng!nghị!cho!rằng!vì!các!căn!hộ!này!chưa!tiến! hành!giao!dịch!thành!công!nên!không!thể!yêu!cầu!thanh!toán!phí!tiếp!thị,!phân!phối! là!chưa!phù!hợp.!Do!đó,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!không!chấp!nhận!nội! dung!kháng!nghị!này.! -!Đối!với!những!nội!dung!kháng!nghị!còn!lại,!người!bảo!vệ!quyền,!lợi!ích!hợp! pháp!của!bị!đơn!không!có!ý!kiến,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!xem!xét!theo! quy!định!của!pháp!luật.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày kháng nghị, phát biểu ý kiến:! +!Về!tố!tụng:!Người!tham!gia!tố!tụng!và!người!tiến!hành!tố!tụng!đã!thực!hiện! đúng!các!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm.! +!Về!nội!dung:!Lời!trình!bày!của!nguyên!đơn!và!của!người!bảo!vệ!quyền,!lợi! ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!cho!rằng!Hợp!đồng!dịch!vụ!nói!trên!vi!phạm!các!điều! cấm!của!pháp!luật,!vi!phạm!các!quy!định!về!kinh!doanh!nhà!ở!hình!thành!trong! tương!lai!theo!Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản!nên!yêu!cầu!Tòa!án!tuyên!Hợp!đồng!

16! ! vô!hiệu!là!không!có!cơ!sở;!bởi!lẽ!bản!chất!của!Hợp!đồng!dịch!vụ!này!là!hợp!đồng! về!dịch!vụ!tiếp!thị!và!phân!phối,!bên!tiếp!thị!hoàn!toàn!không!phải!là!bên!trực!tiếp! thực!hiện!việc!mua!bán!các!sản!phẩm!là!nhà!ở!hình!thành!trong!tương!lai!mà!chỉ!là! bên!thực!hiện!dịch!vụ!và!nhận!thù!lao!theo!thỏa!thuận.!Liên!quan!đến!các!chứng!cứ! là!các!phiếu!đặt!chỗ,!phiếu!tư!vấn!giới!thiệu!căn!hộ!với!khách!hàng!là!những!bản! photo!copy,!đây!là!những!tài!liệu!thể!hiện!việc!bị!đơn!có!thực!hiện!hoạt!động!tiếp! thị!và!phân!phối,!trong!suốt!quá!trình!giải!quyết!ở!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!nguyên!đơn! cũng!không!có!ý!kiến!gì!đối!với!các!tài!liệu!này!nên!không!cần!thiết!phải!thực!hiện! thủ! tục! đối! chiếu! theo! yêu! cầu! của! người! bảo! vệ! quyền,! lợi! ích! hợp! pháp! của! nguyên!đơn.!Do!đó,!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đề! nghị!Hội!đồng!xét!xử!không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn;!chấp! nhận!nội!dung! kháng! nghị! của! Viện! Trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân! dân!quận! Bình! Tân,!căn!cứ!Khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015,!tuyên!sửa!Bản!án!kinh! doanh! thương! mại! sơ! thẩm! số! 14/2019/KDTM-ST! ngày! 11/4/2019! của! Tòa! án! nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!theo!nội!dung!kháng!nghị.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:!

[1].!Về!hình!thức:!Nguyên!đơn!nộp!đơn!kháng!cáo!và!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án! phí!phúc!thẩm!đúng!thời!hạn!quy!định!tại!khoản!1!Điều!273!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự! năm!2015!nên!được!chấp!nhận.!

Quyết! định! kháng! nghị! phúc! thẩm! số! 01/QĐKNPT-VKS-KDTM! ngày! 26/4/2019!của!Viện!Trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!quận!Bình!Tân!được!ban!hành! đúng!thời!hạn!luật!định!và!đúng!theo!quy!định!tại!khoản!1!Điều!280!Bộ!luật!Tố! tụng!dân!sự!năm!2015!nên!được!chấp!nhận.!

Về!thủ!tục!tố!tụng!xét!xử!vắng!mặt!đương!sự:!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ! liên!quan!là!Ngân!hàng!Thương!mại!Cổ!phần!Phát!triển!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! có!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là!ông!Nguyễn!Hải!Đăng!có!Đơn!yêu!cầu!xét!xử! vắng!mặt.!Do!đó,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!tiến!hành!xét!xử!vắng!mặt!theo!quy! định!của!pháp!luật.!

Về!ý!kiến!của!người!bảo!vệ!quyền,!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!đề!nghị! Hội!đồng!xét!xử!tạm!đình!chỉ!để!chờ!kết!quả!giải!quyết!khiếu!nại!của!Tòa!án!liên! quan! đến! việc! nguyên! đơn! khiếu! nại! Quyết! định! sửa! chữa,! bổ! sung! bản! án! số! 84/2019/QĐ-SCBSBA!ngày!10/6/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân.!Hội!

17!

! đồng!xét!xử!xét!thấy,!liên!quan!đến!khiếu!nại!trên!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân! đã!có!Công!văn!số!044/TA-TABT!ngày!19/7/2019!trả!lời!khiếu!nại;!đồng!thời!xét! đây!không!thuộc!các!trường!hợp!Tòa!án!Tạm!đình!chỉ!theo!quy!định!tại!Điều!214! Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015,!do!đó!Hội!đồng!xét!xử!vẫn!tiếp!tục!tiến!hành!xét!xử! vụ!án!theo!quy!định!pháp!luật.! [2].!Xét!nội!dung!kháng!cáo!của!nguyên!đơn:! [2.1].!Về!nội!dung!kháng!cáo!cho!rằng!Hợp!đồng!dịch!vụ!ký!kết!giữa!hai!bên! vô! hiệu! do! có! nhiều! sai! sót! như:! vi! phạm! điều! cấm! của! pháp! luật! về! việc! kinh! doanh!bất!động!sản!không!đủ!điều!kiện,!sử!dung!vốn!huy!động!của!khách!hàng!sai! mục!đích.!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:! -!Về!hình!thức,!Hợp!đồng!dịch!vụ!được!ký!kết!tự!nguyện!bởi!hai!người!đại! diện!hợp!pháp!của!hai!doanh!nghiệp,!do!đó!chủ!thể!ký!kết!phù!hợp!với!quy!định! của!pháp!luật;!Đ!N!B!là!doanh!nghiệp!có!chức!năng!và!đủ!điều!kiện!hoạt!động!kinh! doanh!bất!động!sản!theo!quy!định!pháp!luật.! Về!nội!dung,!hợp!đồng!có!tên!gọi!là!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối! độc!quyền.!Theo!đó,!IDE!đồng!ý!giao!và!Đ!N!B!đồng!ý!nhận!thực!hiện!dịch!vụ!tiếp! thị!và!phân!phối!độc!quyền!đối!với!1.082!căn!hộ!là!sản!phẩm!của!dự!án,!có!tổng! diện!tích!sàn!thương!phẩm!căn!hộ!là!70.932.07m2.!Từ!tên!gọi!và!nội!dung!trên!cho! thấy!bản!chất!của!hợp!đồng!là!cung!ứng!dịch!vụ,!đây!là!hoạt!động!thương!mại!mà! theo!đó!bên!cung!ứng!dịch!vụ!có!nghĩa!vụ!thực!hiện!dịch!vụ!và!nhận!thanh!toán;! bên!sử!dụng!dịch!vụ!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!theo!thỏa!thuận.!-!Bản!chất!của!Hợp! đồng!dịch!vụ!là!sự!thống!nhất!giữa!hai!bên!trong!việc!thỏa!thuận!làm! một!công! việc!nhất!định!(tiếp!thị!và!phân!phối!sản!phẩm!là!các!căn!hộ)!và!nhận!thù!lao!theo! thỏa!thuận!(Phí!tiếp!thị!và!phân!phối!=!giá!bán!-!!giá!gốc).! Như!vậy,!giao!dịch!giữa!các!bên!là!loại!hình!cung!ứng!dịch!vụ!nên!quyền!và! nghĩa!vụ!của!các!bên!được!điều!chỉnh!theo!quy!định!của!Luật!Thương!mại!về!cung! ứng!dịch!vụ.! -!Về!điều!kiện!theo!quy!định!của!pháp!luật!về!kinh!doanh!bất!động!sản:!Tại! thời!điểm!ký!kết!Hợp!đồng,!Dự!án!Green!Town!của!IDE!đã!có!các!loại!giấy!tờ:! Quyết!định!số!370/QĐ-UBND!ngày!27/01/2015!của!Ủy!ban!nhân!dân!quận!Bình! Tân!về!việc!điều!chỉnh!Đồ!án!quy!hoạch!chi!tiết!xây!dựng!đô!thị!1/500;!Quyết!định! số!3829/QĐ-UBND!ngày!26/7/2016!của!Ủy!ban!nhân!dân!thành!phố!về!việc!chấp! thuận!đầu!tư!dự!án;!Giấy!phép!xây!dựng!số!198/GPXD!ngày!24/10/2016!của!Sở! xây!dựng!thành!phố;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!A0746419!do!Ủy!ban! nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!21/7/2009.!Như!vậy,!căn!cứ!Điều!9!

18! ! Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản!thì!dự!án!trên!đủ!điều!kiện!để!đưa!vào!kinh!doanh! theo!quy!định!của!pháp!luật.!

-!Về!việc!sử!dụng!nguồn!tiền!trong!tài!khoản:!IDE!thừa!nhận!đã!sử!dụng!nguồn! tiền!trong!tài!khoản!chung,!trong!đó!có!tiền!huy!động!từ!khách!hàng!để!chi!trả!cho!các! chi!phí!khác!không!phải!là!để!thực!hiện!dự!án.!Xét!thấy,!nguồn!tiền!trong!tài!khoản! được!hình!thành!từ!nhiều!nguồn!khác!nhau,!trong!đó!có!cả!nguồn!tiền!mà!Đ!N!B!đặt! cọc!và!các!nguồn!tiền!khác.!Việc!IDE!lấy!nguồn!tiền!trong!tài!khoản!trên!để!chi!trả!chi! phí!dịch!vụ!về!hoạt!động!tiếp!thị,!phân!phối!sản!phẩm!cho!Đ!N!B!là!phù!hợp!với!quy! định.!Mặt!khác,!đối!chiếu!quy!định!của!pháp!luật!về!hợp!đồng!dịch!vụ!thì!không!có!quy! định!việc!sử!dụng!nguồn!tiền!sai!mục!đích!sẽ!làm!cho!hợp!đồng!dịch!vụ!giữa!các!bên! vô!hiệu.!

Từ!những!phân!tích!nêu!trên!có!cơ!sở!xác!định!Hợp!đồng!dịch!vụ!tiếp!thị!và! phân! phối! độc! quyền! giữa! IDE! và! Đ! N! B! là! hợp! pháp,! sự! thỏa! thuận! giữa! các! đương!sự!là!tự!nguyện,!không!trái!pháp!luật!nên!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!chấp! nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!việc!tuyên!bố!Hợp!đồng!dich!vụ!vô! hiệu!là!có!căn!cứ.!Do!đó,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!không!có!cơ!sở!chấp!nhận!nội! dung!kháng!cáo!nói!trên!của!nguyên!đơn.!

[2.2].!Về!nội!dung!kháng!cáo!cho!rằng,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!có!sai!lầm!trong! việc!áp!dụng!pháp!luật,!ảnh!hưởng!đến!quyền,!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn.! Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

Như!đã!nhận!định!ở!trên,!nội!dung!và!tên!gọi!của!hợp!đồng!thể!hiện!đây!là! Hợp!đồng!dịch!vụ!về!tiếp!thị!và!phân!phối!độc!quyền!sản!phẩm!căn!hộ!chung!cư.! Bản! chất! của! hai! bên! là! sự! thỏa! thuận! về! cung! ứng! dịch! vụ,! đây! là! hoạt! động! thương!mại!mà!theo!đó!bên!cung!ứng!dịch!vụ!có!nghĩa!vụ!thực!hiện!dịch!vụ!và! nhận!thanh!toán;!bên!sử!dụng!dịch!vụ!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!theo!thỏa!thuận.!Tòa! án!cấp!sơ!thẩm!căn!cứ!Chương!III!của!Luật!Thương!mại!2005!quy!định!về!cung! ứng!dịch!vụ!để!giải!quyết!vụ!án!là!phù!hợp!Do!đó,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm! không!có!cơ!sở!chấp!nhận!nội!dung!kháng!cáo!nói!trên!của!nguyên!đơn.!

![2.3].!Về!nội!dung!kháng!cáo!cho!rằng,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!thu!thập! tài!liệu,!chứng!cứ!theo!đúng!quy!định!của!pháp!luật!cũng!như!không!triệu!tập!tham! gia!tố!tụng,!lấy!ý!kiến!của!những!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!là!các! khách!hàng!mua!căn!hộ!là!vi!phạm!nghiêm!trọng!thủ!tục!tố!tụng.!Hội!đồng!xét!xử! xét!thấy:!

Trong!quá!trình!giải!quyết,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!xác!định!quan!hệ!tranh!chấp! của!các!bên!xuất!phát!từ!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc!quyền!số!

19!

! 01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB,! do! đó! việc! giải! quyết! quyền,! nghĩa! vụ!của!các!bên!phải!trên!cơ!sở!các!thỏa!thuận,!điều!khoản!của!hợp!đồng!này!và!đây! được!xem!là!chứng!cứ!quan!trọng!nhất!của!vụ!án.!Đồng!thời,!để!chứng!minh!cho! các!yêu!cầu!phản!tố!của!mình,!bị!đơn!cũng!đã!cung!cấp!cho!Tòa!án!các!tài!liệu,! chứng!cứ!khác!liên!quan!đến!quá!trình!thực!hiện!và!kết!quả!của!việc!tiếp!thị,!phân! phối!theo!như!thỏa!thuận!tại!Hợp!đồng!dịch!vụ.! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!bảo!về!quyền,!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên! đơn!cho!rằng,!tất!cả!các!phiếu!nhận!tiền,!phiếu!đặt!chỗ!của!khách!hàng!mà!bị!đơn! cung!cấp!cho!Tòa!án!đều!là!bản!photo!copy!là!không!đúng!quy!định.!Xét!thấy,!tất! cả!các!tài!liệu,!chứng!cứ!này!trong!quá!trình!tố!tụng!tại!cấp!sơ!thẩm,!Tòa!án!đã!tổ! chức!Phiên!họp!việc!giao!nộp,!tiếp!cận,!công!khai!chứng!cứ;!các!bên!đương!sự!đều! thừa!nhận!các!chứng!cứ!trong!vụ!án!và!không!có!ý!kiến,!không!có!khiếu!nại.!Đồng! thời,!các!tài!liệu!này!đều!chứng!minh!cho!việc!Đ!N!B!có!thực!hiện!việc!giới!thiệu,! tư!vấn,!tiếp!thị,!phân!phối!các!căn!hộ!của!IDE!và!trong!suốt!quá!trình!tham!gia!tố! tụng,!IDE!cũng!không!phủ!nhận!về!nội!dung!này.! Do!bản!chất!của!việc!tranh!chấp!trong!vụ!án!là!xuất!phát!từ!việc!thực!hiện! Hợp!đồng!dịch!vụ!tiếp!thị!và!phân!phối!độc!quyền!giữa!IDE!và!Đ!N!B,!do!đó!vấn! đề!của!vụ!án!là!giải!quyết!các!quyền,!nghĩa!vụ!của!hai!bên!liên!quan!đến!Hợp!đồng! dịch!vụ!nói!trên!và!nội!dung!vụ!án!không!liên!quan!cũng!như!không!ảnh!hưởng!đến! quyền,!lợi!ích!của!các!khách!hàng!là!những!người!trực!tiếp!ký!kết!hợp!đồng!mua! bán!căn!hộ!với!IDE.! Từ!những!phân!tích!trên,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy!ý!kiến!của!đại!diện!Viện! kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!cho!rằng!không!cần!phải!thực!hiện!việc!đối!chiếu!lại! tài!liệu!là!các!phiếu!đặt!chỗ,!phiếu!thu!tiền!khách!hàng!cũng!như!không!cần!phải! triệu!tập!khách!hàng!là!những!người!mua!căn!hộ!vào!tham!gia!tố!tụng!theo!như!yêu! cầu!của!người!bảo!vệ!quyền,!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!là!phù!hợp.!Do!đó,! nội!dung!kháng!cáo!nêu!trên!của!nguyên!đơn!là!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận!.! [2.4].!Về!nội!dung!kháng!cáo!liên!quan!đến!các!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn.! Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:! -! Theo! hồ! sơ!vụ! án! và! các! đương! sự!xác! nhận,!tính! đến! thời!điểm! hiện!tại! không!có!văn!bản!nào!thể!hiện!các!bên!đồng!ý!chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!và!đã! giải!quyết!xong!hậu!quả!khi!hợp!đồng!kết!thúc.!Tuy!nhiên,!hồ!sơ!thể!hiện!ngày! 13/11/2017,!IDE!có!phát!hành!Công!văn!số!20417/CV/IDE-ĐXĐNB!với!nội!dung! thông!báo!cho!bị!đơn!biết!việc!hợp!tác!của!các!bên!sẽ!không!thể!tiếp!tục!thực!hiện! được,!đồng!thời!nguyên!đơn!sẽ!khóa!toàn!bộ!sản!phẩm!còn!lại!của!Block!B3,!B4!để!

20! ! nguyên!đơn!trực!tiếp!thực!hiện!quyền!bán!hàng!và!yêu!cầu!bị!đơn!không!thực!hiện! việc!mở!bán!và!tiến!hành!các!hoạt!động!liên!quan!đến!việc!chào!bán!sản!phẩm!của! Block!B1,!B2.!

Tiếp! theo,! ngày! 29/11/2017! nguyên! đơn! phát! hành! Công! văn! số! 21717/TB/IDE-ĐXĐNB! thông! báo! cho! bị! đơn! biết! là! nguyên! đơn! hủy! bỏ! Hợp! đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc!quyền!nói!trên.!Ngày!14/12/2017,!bị!đơn! đã!gửi!văn!bản!đề!nghị!nguyên!đơn!xuất!hợp!đồng!cho!25!căn!hộ!nhưng!nguyên! đơn!không!chấp!nhận,!điều!này!dẫn!đến!bị!đơn!không!thể!tiếp!tục!thực!hiện!việc! tiếp!thị!và!phân!phối!được.!

Với!những!tài!liệu!chứng!cứ!nêu!trên,!có!cơ!sở!xác!định!IDE!đã!có!hành!vi! đơn!phương!chấm!dứt!các!thỏa!thuận!trong!Hợp!đồng!dịch!vụ!nên!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn,!tuyên!chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!do! lỗi!của!nguyên!đơn!đã!đơn!phương!chấm!dứt!là!có!cơ!sở.!

-!Như!đã!phân!tích,!nếu!không!vì!hành!vi!đơn!phương!chấm!dứt!Hợp!đồng! dịch!vụ!với!Đ!N!B!thì!hợp!đồng!này!sẽ!được!thực!hiện!cho!đến!khi!công!việc!hoàn! thành.!Và!trên!thực!tế!tính!đến!ngày!13/11/2017,!Đ!N!B!là!đơn!vị!duy!nhất!thực! hiện!việc!tiếp!thị!toàn!bộ!dự!án!để!đưa!Green!Town!tiếp!cận!khách!hàng.!

Xét!thấy,!bản!chất!giao!dịch!của!các!bên!là!cung!ứng!dịch!vụ!nghĩa!là!sự!thỏa! thuận!giữa!các!bên!để!nhận!làm!một!công!việc!và!nhận!thù!lao.!Việc!đơn!phương! chấm!dứt!Hợp!đồng!cung!ứng!dịch!vụ!của!IDE!thuộc!trường!hợp!vi!phạm!cơ!bản! theo!quy!định!tại!Khoản!13!Điều!3!Luật!Thương!mại!đó!là:!sự!vi!phạm!hợp!đồng!của! một!bên!gây!thiệt!hại!cho!bên!kia!đến!mức!làm!cho!bên!kia!không!đạt!được!mục! đích!của!hợp!đồng.!Trong!các!khoản!tiền!mà!Đ!N!B!yêu!cầu,!trừ!yêu!cầu!trả!cọc!là! đương!nhiên!phải!hoàn!lại!theo!thỏa!thuận,!còn!lại!các!khoản!bồi!thường!khác!Hội! đồng!xét!xử!sơ!thẩm!nhận!định!là!phí!dịch!vụ!là!có!cơ!sở.!Mặt!khác,!cần!xác!định!rõ! giao!dịch!giữa!IDE!và!Đ!N!B!là!cung!ứng!dịch!vụ!không!phải!là!hợp!đồng!hợp!tác! kinh!doanh!hoặc!góp!vốn!hoặc!hợp!đồng!đại!lý!để!buộc!thiệt!hại!vật!chất!phải!xảy! ra.!Các!khoản!chi!phí!này!ngay!từ!khi!giao!kết!hợp!đồng!các!bên!đã!có!thỏa!thuận,! việc!thỏa!thuận!là!tự!nguyện!phù!hợp!nguyên!tắc!kinh!doanh,!do!đó!không!cần!thiết! phải!có!thiệt!hại!xảy!ra!bởi!phí!dịch!vụ!hoàn!toàn!có!thể!tính!toán!được!dựa!trên! thỏa!thuận!của!Hợp!đồng!dịch!vụ,!đó!là!tính!trên!giá!trị!thực!tế!khi!IDE!trực!tiếp! bán!căn!hộ!với!khách!hàng!và!trừ!đi!giá!gốc!bán!căn!hộ,!trừ!các!khoản!thuế!còn!lại! là!phí!dịch!vụ.!

Từ!những!phân!tích!nêu!trên,!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!chấp!nhận!toàn!bộ!các! yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!về!yêu!cầu!trả!cọc,!chi!phí!tiếp!thị!và!các!khoản!lợi!

21!

! nhuận! lẽ! ra!nếu! các!bên! tiếp!tục! Hợp! đồng!thì! Đ!N!B! được! hưởng! là! có! cơ!sở.! Đồng!thời,!do!mức!lãi!suất!mà!bị!đơn!yêu!cầu!áp!dụng!là!16,5%/năm!là!chưa!phù! hợp!nên!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!điều!chỉnh!lại!mức!lãi!suất!là!14.95%/năm!để!áp!dụng! tính!lãi!chậm!thanh!toán!là!phù!hợp.! Từ!những!phân!tích!trên,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!xét!thấy!không!có!cơ!sở! chấp!nhận!nội!dung!kháng!cáo!nói!trên!của!nguyên!đơn.! ![3].!Xét!nội!dung!kháng!nghị!của!Viện!Trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!quận! Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:!! [3.1].!Đối!với!nội!dung!kháng!nghị!cho!rằng,!Đ!N!B!chưa!tiến!hành!giao!dịch! thành!công!nên!không!thể!yêu!cầu!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!theo!Hợp!đồng!đối!với! 95!căn!hộ!của!Block!B3,!B4!là!24.013.199.118!đồng;!đối!với!369!căn!hộ!của!Block! B1,!B2!là!123.630.384.538!đồng!và!khoản!lợi!lẽ!ra!được!hưởng!của!191!căn!hộ!còn! lại!Block!B1,!B2!là!44.298.814.141!đồng.!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:! Như!đã!nhận!định!ở!phần![2.4],!xét!thấy!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu! cầu!phản!tố!nêu!trên!của!bị!đơn!là!có!cơ!sở.!Do!đó,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm! không!có!cơ!sở!chấp!nhận!nội!dung!kháng!nghị!này!của!Viện!Trưởng!Viện!kiểm! sát!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! [3.2].!Đối!với!nội!dung!kháng!nghị!liên!quan!đến!phần!tuyên!về!tiếp!tục!duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! Biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số! 02/2018/QĐ-BPKCTT! ngày! 22/01/2018! và! Quyết! định! áp! dụng! Biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số! 15/2018/QĐ-BPKCTT!ngày!27/8/2018;!phần!tuyên!về!lãi!suất!chậm!trả!thi!hành! án,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!xét!thấy!có!cơ!sở!nên!được!chấp!nhận.! Với! những! phân! tích! trên,! Hội! đồng! xét! xử! xét! thấy,! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!IDE!về!việc!tuyên!Hợp!đồng!dịch!vụ!Tiếp! thị! và! Phân! phối! độc! quyền! số! 01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB! ký! ngày! 01/12/2016! vô! hiệu;! chấp! nhận! yêu! cầu! phản! tố! của! Đ! N! B! về! việc! tuyên! chấm!dứt!Hợp!đồng!dịch!vụ!nói!trên!do!lỗi!của!IDE!đơn!phương!chấm!dứt!hợp! đồng!và!buộc!IDE!hoàn!trả,!thanh!toán!các!khoản!bồi!thường!chi!phí!tiếp!thị,!phân! phối! là! có! cơ! sở.!Do! đó,!không! có!cơ!sở! để!chấp!nhận!nội!dung!kháng!cáo!của! nguyên!đơn.! Nội! dung! kháng! nghị! của! Viện! Trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! quận! Bình! Tân!về!tố!tụng!và!phần!tuyên!về!lãi!suất!chậm!thi!hành!án!là!có!cơ!sở,!nên!đại!diện! Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc! thẩm!sửa!bản!án!sơ!thẩm!là!có!cơ!sở!chấp!nhận.! ![4]!Xét!lời!trình!bày!của!những!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp:!

22! !

-!Xét!lời!trình!bày!của!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn! không!phù!hợp!với!ý!kiến!phân!tích!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!và!nhận!định!của!Hội!đồng!xét!xử!nên!không!được!chấp!nhận.!

-!Xét!lời!trình!bày!của!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!là! phù!hợp!với!ý!kiến!phân!tích!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh!và!nhận!định!của!Hội!đồng!xét!xử!nên!được!chấp!nhận.!

Với!những!phân!tích!và!nhận!định!ở!trên,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!xét!thấy! nội!dung!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!là!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận;!chấp!nhận! một! phần! nội! dung! kháng! nghị! của! Viện! Trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! quận! Bình! Tân.! Cần! sửa! một! phần! bản! án! kinh! doanh! thương! mại! sơ! thẩm! số! 14/2019/KDTM-ST!ngày!11/4/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

![5]!Về!án!phí!kinh!doanh!thương!mại!phúc!thẩm:!Do!bản!án!sơ!thẩm!bị!sửa! nên!đương!sự!không!phải!chịu!án!phí!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

Vì!các!lẽ!trên,!

QUYẾT!ĐỊNH:!

Căn!cứ!Khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Điều!74;!Điều!78;!Điều!82;!Điều!86;!Điều!302;!điều!306!Luật!Thương! mại!2005;!

Căn!cứ!Điều!3;!Điều!9;!Điều!10!Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản!2014;!

Căn!cứ!Án!lệ!số!09/2016/AL!về!xác!định!lãi!suất!nợ!quá!hạn!trung!bình!trên!thị! trường!và!việc!trả!lãi!trên!số!tiền!phạt!vi!phạm!bồi!thường!thiệt!hại;!

Căn! cứ! Nghị! quyết! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của! Ủy! ban! Thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng! án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án!và!Nghị!quyết!01/2019/NQ-HĐTP!ngày!11/01/2019!của!Hội! đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao!hướng!dẫn!áp!dụng!một!số!quy!định!về!lãi,! lãi!suất,!phạt!vi!phạm;!

Căn!cứ!Luật!Thi!hành!án!dân!sự,!

Sửa! Bản! án! kinh! doanh! thương! mại! sơ! thẩm! số! 14/2019/KDTM-ST! ngày! 11/4/2019!và!Quyết!định!sửa!chữa,!bổ!sung!bản!án!số!84/2019/QĐ-SCBSBA!ngày! 10/6/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!–!IDE!về!việc!yêu!cầu! tuyên!bố!Hợp!đồng!Dịch!vụ!Tiếp!thị!và!Phân!phối!độc!quyền!số!01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB!ký!ngày!01/12/2016!giữa!IDE!và!Đ!N!B!đối!với!dự!án!

23!

! Green!Town,!tọa!lạc!tại!Khu!dân!cư!đô!thị!Vĩnh!Lộc,!phường!Bình!Hưng!Hoà!B,! quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!là!vô!hiệu.! 2.!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!-!Đ!N!B:!Xác!định!việc! chấm! dứt! thực! hiện! Hợp! đồng! Tiếp! thị! và! Phân! phối! độc! quyền! số! 01122016/HĐDV-TT&PPĐQ/IDE-ĐXĐNB! ngày! 01/12/2016!do!lỗi!của!Công! ty! Trách!nhiệm!hữu!hạn!IDE!đã!đơn!phương!chấm!dứt!hợp!đồng.! Buộc!IDE!phải!thanh!toán!cho!Đ!N!B!tổng!số!tiền!là!313.079.800.000!đồng! (Ba trăm mười ba tỷ không trăm bảy mươi chín triệu tám trăm nghìn)!đồng.!Bao! gồm:!

- Tiền!cọc!đối!với!việc!đã!giao!dịch!thành!công!427!căn!hộ!thuộc!Block!B3!–! B4!mà!Công!ty!IDE!phải!trả!lại!cho!Công!ty!Đ!N!B!là:!4.540.229.885!đồng!và!lãi! suất! phát! sinh! đến! ngày! xét! xử! sơ! thẩm! (ngày! 11/4/2019)! tổng! cộng! là:! 955.849.000!đồng.! -!Về!phí!tiếp!thị!và!phân!phối!427!căn!hộ!mà!Công!ty!Đ!N!B!đã!giao!dịch! thành! công!của! Block! B3!–! B4! mà! Công! ty! IDE! còn!phải!trả! là! 28.637.568.917! đồng!và!lãi!suất!phát!sinh!là!9.408.141.666!đồng.! -!Bồi!thường!khoản!lợi!lẽ!ra!được!hưởng:!Lợi!ích!lẽ!ra!được!hưởng!của!427! căn!hộ!đã!giao!dịch!thành!công!theo!tiến!độ!thanh!toán:!52.135.842.711!đồng.! -!Bồi!thường!khoản!lợi!đáng!ra!được!hưởng!của!95!căn!hộ!chưa!giao!dịch:! 24.013.199.118!đồng.! -!Trả!tiền!cọc!của!95!căn!hộ!còn!lại!của!Block!B3!–!B4:!5.459.770.115!đồng.! -!Trả!tiền!cọc!Block!B1,!B2:!20.000.000.000!đồng;! -!Bồi!thường!thiệt!hại!về!khoản!lợi!lẽ!ra!được!hưởng!đối!với!369!căn!hộ!là! 123.630.384.538!đồng;! -!Bồi!thường!khoản!lợi!lẽ!ra!được!hưởng!của!191!căn!hộ!là!44.298.814.141!đồng.! 3.!Không!chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!-!Công!ty!Cổ!phần! Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!đối!với!khoản!lãi,!số!tiền!1.059.529.370!đồng.! Kể!từ!ngày!tiếp!theo!của!ngày!xét!xử!sơ!thẩm!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong,! bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án! theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.! 4.! Tiếp! tục! duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số! 02/2018/QĐ-BPKCTT! ngày! 22/01/2018! và! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp!tạm!thời!số!15/2018/QĐ-BPKCTT!ngày!27/8/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!quận! Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!bảo!đảm!thi!hành!án.! Hủy!bỏ!Quyết!định!buộc!thực!hiện!biện!pháp!bảo!đảm!số!15/2018/QĐ-BPBĐ! ngày!14/11/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

24! ! Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!được!quyền!liên!hệ!Ngân!hàng! Thương!mại!Cổ!phần!Sài!Gòn!Thương!Tín!–!Phòng!Giao!dịch!An!Lạc,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!để!nhận!lại!số!tiền!bảo!đảm!là!100.000.000!(Một trăm triệu)!đồng!từ! tài!khoản!số!060198747737.!

Hủy!bỏ!Quyết!định!buộc!thực!hiện!biện!pháp!bảo!đảm!số!05/2018/QĐ-BPBĐ! ngày! 03/7/2018! của! Tòa! án!nhân!dân! quận! Bình! Tân,!Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!được!quyền!liên!hệ!Ngân!hàng! Thương!mại!Cổ!phần!Phương!Đông!–!Chi!nhánh!Phú!Lâm!–!Phòng!Giao!dịch!Bình! Tân,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! để!nhận! lại! số! tiền! bảo! đảm! là! 200.000.000! (Hai trăm triệu)!đồng!từ!tài!khoản!số!0112100002885007.!

5.! Về! án! phí! kinh! doanh! thương! mại! sơ! thẩm:! IDE! phải! chịu! án! phí! là! 424.079.800!đồng!(Bốn trăm hai mươi bốn triệu không trăm bảy mươi chín nghìn tám trăm)!đồng,!được!trừ!vào!tiền!tạm!ứng!án!phí!mà!IDE!đã!nộp!là!3.000.000!(Ba triệu)! đồng! theo! biên! lai! tạm! ứng! án! phí! số! AA/2017/0001708! ngày! 22/11/2017! của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!IDE!còn! phải!chịu!số!tiền!421.079.800!đồng!(Bốn trăm hai mươi mốt triệu không trăm bảy mươi chín nghìn tám trăm) đồng.!

Đ!N!B!phải!chịu!án!phí!là!43.785.881!đồng!(Bốn mươi ba triệu bảy trăm tám mươi lăm nghìn tám trăm tám mươi mốt)!đồng,!được!trừ!vào!các!khoản!tiền!tạm! ứng! án! phí! mà! Đ! N! B! đã! nộp! gồm:! 82.500.439! (Tám mươi hai triệu năm trăm nghìn bốn trăm ba mươi chín)! đồng! theo! biên! lai! thu! tiền! tạm! ứng! án! phí! số! AA/2017/0043205! ngày! 03/01/2018;! 58.745.312! (Năm mươi tám triệu bảy trăm bốn mươi lăm nghìn ba trăm mười hai)!đồng!theo!biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!án!phí! số! AA/2017/0043350! ngày! 24/01/2018;! 189.558.951! (Một trăm tám mươi chín triệu năm trăm năm mươi tám nghìn chín trăm năm mươi mốt)!đồng!theo!biên!lai! thu!tiền!tạm!ứng!án!phí!số!AA/2018/0029148!ngày!03/5/2018;!300.000!(Ba trăm nghìn)! đồng! theo! biên! lai! thu! tiền! tạm! ứng! án! phí! số! AA/2018/0008256! ngày! 22/02/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!Bình!Tân,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!và!Đầu!tư!Công!ty!Đ!N!B!được!nhận!lại!số!tiền!là! 287.318.821!đồng!(Hai trăm tám mươi bảy triệu ba trăm mười tám nghìn tám trăm hai mươi mốt)!đồng.!

Thi!hành!tại!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền!khi!bản!án!có!hiệu!lực! pháp!luật.!

6.!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

25!

! IDE!không!phải!chịu!án!phí!kinh!doanh!thương!mại!phúc!thẩm,!hoàn!lại!tiền! án! phí! tạm! nộp! là! 2.000.000! (Hai triệu)! đồng! theo! Biên! lai! thu! tiền! số! AA/2018/0013588!ngày!24/4/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!Bình!Tân,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật! thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân! sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành! án!hoặc!bị!cưỡng!chế!!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7,!7a!và!9!Luật!thi! hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30! Luật!thi!hành!án!dân!sự!năm!2008!(sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2014).! Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.! Nơi"nhận:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;!

THẨM!PHÁN!-!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!Tp.HCM;! !!!!!!!!!!!!!!!!!

! -!Viện!kiển!sát!nhân!dân!Tp.HCM;!

! -!Cục!THADS!Tp.HCM;!

! -!Chi!cục!THADS!quận!Bình!Tân,!Tp.HCM;! -!Tòa!án!nhân!dân!quận!Bình!Tân,!Tp.HCM;! ! -!Các!đương!sự!(để!thi!hành);!

! -!Lưu:!VT,!hồ!sơ!vụ!án.!(20).

Trần!Thị!Thương! ! ! ! ! !

26! !