Điều 5. Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Căn cứ để lập dự án:
Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều kiện năng lực thì thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực để lập dự án xây dựng nhà ở theo hướng dẫn tại Điều này.
a) Phân loại, phân nhóm dự án:
Dự án nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phân loại và phân nhóm theo quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
b) Đối với nhà ở sinh viên:
Dự án nhà ở sinh viên được lập căn cứ vào các yếu tố sau:
- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: căn cứ vào danh mục dự án có trong kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên của địa phương, Bộ, ngành, cơ sở đào tạo....
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh nơi có dự án (trừ dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước).
c) Đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp:
Dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được lập căn cứ vào:
- Quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
- Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
d) Đối với nhà ở thu nhập thấp:
Dự án nhà ở thu nhập thấp được lập căn cứ vào:
- Quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
- Nhu cầu thực tế và điều kiện, đặc điểm của địa phương.
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
đ) Ngoài các căn cứ nêu tại điểm a, b, c, d nêu tại khoản này, khi lập các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp còn phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn, các quy định tại Thông tư này và các quy định hiện hành khác có liên quan.
2. Nội dung dự án:
a) Phần thuyết minh:
Phần thuyết minh của dự án phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:
- Căn cứ lập dự án: nêu rõ các căn cứ trên cơ sở hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.
- Địa điểm xây dựng: nêu rõ địa điểm, vị trí xây dựng dự án.
- Nhu cầu sử dụng đất: căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng, các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và hướng dẫn của Thông tư này để xác định nhu cầu sử dụng đất cho dự án.
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án.
- Các giải pháp thực hiện:
+ Phương án giải phóng mặt bằng (nếu khu vực dự án chưa được giải phóng mặt bằng).
+ Phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng cơ sở (nếu có): bao gồm hỗ trợ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
+ Phương án kiến trúc: nêu sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và cảnh quan nơi xây dựng công trình.
+ Phương án quản lý, vận hành, khai thác dự án: nêu rõ các hình thức bán, cho thuê, thuê mua.
+ Tiến độ thực hiện dự án: phân rõ giai đoạn đầu tư, thời gian, tiến độ thực hiện từng giai đoạn.
+ Hình thức quản lý dự án: áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án hay hình thức thuê tư vấn quản lý dự án.
+ Tổng mức đầu tư: xác định theo quy định hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (hiện tại là Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình) và các quy định khác có liên quan về thiết kế, tiêu chuẩn sử dụng vật liệu xây dựng, hướng dẫn về suất vốn đầu tư;...
- Nguồn vốn thực hiện: nêu rõ nguồn vốn ngân sách nhà nước trung ương, địa phương; vốn vay ưu đãi; vốn của nhà đầu tư,...
- Các hỗ trợ và các ưu đãi khác.
b) Phần thiết kế cơ sở:
- Phần thuyết minh:
Phần thuyết minh của thiết kế cơ sở phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:
+ Tóm tắt địa điểm; vị trí, quy mô các hạng mục công trình; việc kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án.
+ Phương án thiết kế; tổng mặt bằng: được áp dụng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất = 1,5 lần của quy chuẩn xây dựng (tuỳ thuộc vào địa phương, khu vực xây dựng công trình để xác định cho phù hợp với điều kiện cụ thể).
+ Tiêu chuẩn diện tích ở (bao gồm cả diện tích phụ):
* Đối với nhà ở sinh viên: tối thiểu 4m2/sinh viên; tối đa 8 sinh viên/phòng.
* Đối với nhà ở công nhân: tối thiểu 5m2/người; tối đa 8 người/căn hộ.
* Đối với nhà ở thu nhập thấp: tối đa không quá 70 m2/căn hộ.
+ Hệ số sử dụng (diện tích sử dụng: bao gồm diện tích ở + diện tích các khu chức năng khác/diện tích sàn xây dựng) cho các loại nhà ở từ 0,7 – 0,8.
+ Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế chủ yếu: áp dụng tiêu chuẩn trong nước là chính.
+ áp dụng tiêu chuẩn vật liệu xây dựng trung bình sản xuất trong nước.
- Phần bản vẽ:
Gồm các bản vẽ chủ yếu sau:
- Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án.
- Bản vẽ phương án kiến trúc của các công trình chính.
- Bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi dự án.