Điều 4. Một số chỉ tiêu, tỷ lệ áp dụng trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Một số tỷ lệ trong ước tính doanh thu phát triển các thửa đất, khu đất
a) Thời gian bán hàng và thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ cho các nhóm dự án (trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng):
Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ sau năm kết thúc thời gian đầu tư xây dựng.
Thời gian bán hàng và tỷ lệ bán hàng cho các nhóm dự án:
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị:
| TT | Quy mô đất ở (ha) | Thời gian bán hàng (năm) | Tỷ lệ bán hàng |
| 1 | Dưới 01ha | 01 năm | 100% |
| 2 | Từ 01ha đến dưới 10ha | 02 năm | Năm thứ nhất bán 50% Năm thứ hai bán 50% |
| 3 | Từ 10ha đến dưới 30ha | 03 năm | Năm thứ nhất bán 30% Năm thứ hai bán 30% Năm thứ ba bán 40% |
| 4 | Từ 30ha đến dưới 50ha | 04 năm | Năm thứ nhất bán 25% Năm thứ hai bán 25% Năm thứ ba bán 25% Năm thứ tư bán 25% |
| 5 | Từ 50ha trở lên | 05 năm | Năm thứ nhất bán 20% Năm thứ hai bán 20% Năm thứ ba bán 20% Năm thứ tư bán 20% Năm thứ năm bán 20% |
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu trú (hoạt động cho thuê văn phòng, cho thuê sàn thương mại dịch vụ, cho thuê căn hộ, kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng) và các dự án phi nông nghiệp: xác định theo thời hạn được giao đất, cho thuê đất, thời hạn hoạt động của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quy định.
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trong khu, cụm công nghiệp, kho xưởng, bến bãi, trông giữ xe: xác định theo thời hạn thuê đất, thời hạn thực hiện dự án được quy định trong quyết định thành lập khu, cụm công nghiệp, trong các văn bản pháp luật có liên quan của dự án.
b) Tỷ lệ lấp đầy:
Đối với trường hợp kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ: tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% đối với địa bàn thành phố và 70% đối với địa bàn các huyện thì giữ tỷ lệ ổn định cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ khách sạn, dịch vụ lưu trú: tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% đối với địa bàn thành phố và 60% đối với địa bàn các huyện thì giữ tỷ lệ ổn định cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với trường hợp kinh doanh kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ xe: tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 100% thì giữ tỷ lệ ổn định cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
2. Một số tỷ lệ trong ước tính chi phí phát triển các thửa đất, khu đất
a) Thời gian xây dựng và tiến độ xây dựng cho các nhóm dự án (trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng):
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị:
| TT | Quy mô đất ở (ha) | Thời gian xây dựng (năm) | Tiến độ xây dựng |
| 1 | Dưới 05ha | Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 01 năm | 100% |
| Xây dựng nhà ở, công trình trên đất: 01 năm | 100% | ||
| 2 | Từ 05ha đến dưới 10ha | Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 01 năm | 100% |
| Xây dựng nhà ở, công trình trên đất: 02 năm | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% | ||
| 3 | Từ 10ha đến dưới 30ha | Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 02 năm | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| Xây dựng nhà ở, công trình trên đất: 02 năm | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% | ||
| 4 | Từ 30ha trở lên | Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 02 năm | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| Xây dựng nhà ở, công trình trên đất: 03 năm | Năm thứ nhất 30% Năm thứ hai 30% Năm thứ ba 40% |
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng:
| TT | Quy mô tầng cao | Thời gian xây dựng (năm) | Tiến độ xây dựng |
| 1 | Dưới 10 tầng | 01 | 100% |
| 2 | Từ 10 tầng đến dưới 15 tầng | 02 | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| 3 | Từ 15 tầng đến dưới 20 tầng | 03 | Năm thứ nhất 35% Năm thứ hai 35% Năm thứ ba 30% |
| 4 | Từ 20 tầng trở lên | 04 | Năm thứ nhất 25% Năm thứ hai 25% Năm thứ ba 25% Năm thứ tư 25% |
Đối với trường hợp kinh doanh kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ xe:
| TT | Quy mô (ha) | Thời gian xây dựng (năm) | Tiến độ xây dựng |
| 1 | Dưới 10ha | 01 | 100% |
| 2 | Từ 10ha đến dưới 50ha | 02 | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| 3 | Từ 50ha đến dưới 100ha | 03 | Năm thứ nhất 40% Năm thứ hai 30% Năm thứ ba 20% |
| 4 | Từ 100ha đến dưới 300ha | 04 | Năm thứ nhất 25% Năm thứ hai 25% Năm thứ ba 25% Năm thứ tư 25% |
| 5 | Từ 300ha trở lên | 05 | Năm thứ nhất 20% Năm thứ hai 20% Năm thứ ba 20% Năm thứ tư 20% Năm thứ năm 20% |
Đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp (trừ các dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị, dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng, kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ xe):
| TT | Quy mô (ha) | Thời gian xây dựng (năm) | Tiến độ xây dựng |
| Dưới 5ha | 01 | 100% | |
| 1 | Từ 05ha đến dưới 10ha | 1,5 | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| 2 | Từ 10ha đến dưới 30ha | 02 | Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai 50% |
| 4 | Từ 30ha đến dưới 50ha | 03 | Năm thứ nhất 30% Năm thứ hai 30% Năm thứ ba 40% |
| 5 | Từ 50ha trở lên | 04 | Năm thứ nhất 25% Năm thứ hai 25% Năm thứ ba 25% Năm thứ tư 25% |
b) Chi phí kinh doanh:
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: bằng 0,5% doanh thu trước thuế;
Chi phí quản lý vận hành: bằng 10% doanh thu trước thuế
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư: bằng 14% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất.