Điều 15. Chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản: — Quyết định 87/2006/QĐ-UBND

- UBND phường nơi có bất động sản có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản (trừ nhà ở) mà bên có bất động sản là hộ gia đình hoặc cá nhân.

- UBND xã nơi có bất động sản có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Hợp đồng về nhà ở không phải chứng thực trong các trường hợp sau:

+ Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng;

+ Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

+ Thuê mua nhà ở xã hội;

+ Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

- Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản phân chia thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (sau đây gọi là hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất);

- Hợp đồng mua bán, thuê, tặng cho, thế chấp tài sản gắn liền với đất; hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; di chúc để thừa kế tài sản gắn liền với đất, văn bản phân chia thừa kế tài sản gắn liền với đất; văn bản nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (sau đây gọi là hợp đồng, văn bản về tài sản gắn liền với đất);

- Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất;

- Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất.

Trong quá trình soạn thảo hợp đồng, văn bản về bất động sản theo yêu cầu của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản, UBND phường, xã thực hiện theo các mẫu hợp đồng, văn bản ban hành tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Liên bộ Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Một số giấy tờ thường gặp:

- Cha, mẹ đối với con chưa thành niên: Hộ khẩu, giấy khai sinh.

- Người giám hộ đối với người được giám hộ: Quyết định công nhận việc giám hộ.

- Bản án của toà án chỉ định người đại diện đối với người hạn chế năng lực hành vi dân sự.

- Văn bản uỷ quyền của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đối với bất động sản của hộ gia đình.

Trường hợp trước ngày 01 tháng 01 năm 2007, nếu người đang sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp người sử dụng đất có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính thì phải có xác nhận bằng văn bản của UBND phường, xã nơi có đất.

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2007, mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung thì phải có văn bản đồng ý của sở hữu chung khác hoặc văn bản khước từ quyền mua tài sản của sở hữu chung khác hoặc giấy tờ chứng minh trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua.

- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bất động sản phải có các giấy tờ chứng minh quyền mua bất động sản theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003.

- Trường hợp bên giao kết hợp đồng, văn bản về bất động sản là pháp nhân thì phải có các giấy tờ sau:

+ Quyết định thành lập hoặc thừa nhận pháp nhân của cơ quan có thẩm quyền hoặc giấy tờ hợp lệ khác chứng minh tư cách pháp nhân;

+ Quyết định bổ nhiệm hoặc công nhận người đứng đầu pháp nhân hoặc Điều lệ của pháp nhân (nếu đại diện theo pháp luật) hoặc văn bản uỷ quyền đại diện pháp nhân (nếu đại diện theo uỷ quyền).

Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần còn phải có điều lệ công ty hoặc biên bản của hội đồng quản trị hoặc nghị quyết của đại hội cổ đông về việc chuyển dịch bất động sản và cử người đại diện ký kết hợp đồng.

+ Giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ thay thế của người đại diện.

- Trường hợp chứng thực bất động sản của người được giám hộ, phải có sự đồng ý bằng văn bản của người giám sát việc giám hộ.

- Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai không thể hiện rõ ràng chủ sở hữu, thì người yêu cầu chứng thực phải xuất trình giấy chứng nhận kết hôn (nếu là vợ chồng) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân) hoặc giấy xác nhận tài sản riêng của vơ hoặc chồng hoặc các giấy tờ thay thế khác.

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất một phần thửa đất trên địa bàn các quận, trên các trục đường Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B và các tỉnh lộ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thì phải có văn bản xác nhận quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền quản lý về quy hoạch xây dựng theo quy định của UBND thành phố.

- Sổ hộ khẩu đối với trường hợp nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ;

- Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất (mẫu số 17/ĐK) trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất;

- Đối với trường hợp thừa kế bất động sản:

+ Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, nếu là người được hưởng di sản theo pháp luật;

+ Di chúc, Giấy chứng tử của người để lại di sản, nếu là người được hưởng di sản theo di chúc mà trong di chúc đó không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người;

+ Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản mà người nhận thừa kế là người duy nhất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn;

- Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có dấu hiệu đã bị sửa chữa hoặc giả mạo, nếu cần thiết phải xác minh thì UBND phường, xã gửi Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin địa chính (mẫu số 33/PYCCC) đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện để yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất. Thời gian cung cấp thông tin về thửa đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không tính vào thời hạn chứng thực nêu tại khoản 4 Điều này.

Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà phát hiện ng­ười có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của ng­ười có bất động sản theo quy định của pháp luật thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho ng­ười yêu cầu chứng thực.