Điều 9. Quy định đối với kiến trúc các loại hình công trình — Quyết định 50/2024/QĐ-UBND

Công trình công cộng bao gồm: Công trình hành chính, y tế, giáo dục; công trình thương mại dịch vụ; công trình văn hóa, thể dục thể thao; công trình tôn giáo, công trình tín ngưỡng và bến xe. Thiết kế các loại hình công trình phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành;

Đối với các công trình công cộng thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết thì thực hiện theo Điều 4, Điều 6, Điều 10 và Phụ lục 08, 09, 10 của Quy chế này;

Về kiến trúc công trình: Kiến trúc của công trình công cộng cần thể hiện được đặc điểm, tính chất và hình thái kiến trúc đặc trưng của loại công trình công cộng đó. Kiến trúc các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, phù hợp với các điều kiện về khí hậu, địa chất, địa hình, thủy văn tại khu vực; có khả năng khắc phục hiệu quả các tác động của biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường. Khuyến khích áp dụng các công nghệ mới trong kiến trúc công trình, hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ;

Về thiết kế cảnh quan: Khuyến khích phương án thiết kế dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt hoặc các tầng của công trình để bố trí các không gian mở phục vụ công cộng, bố trí sân chơi, sảnh đón hoặc không gian xanh phục vụ cộng đồng. Tổ chức cây xanh, cảnh quan công trình theo hướng tham gia đóng góp cho cảnh quan đô thị chung tại khu vực; khuyến khích bố trí các không gian mở, tăng cường mảng xanh, mặt nước, các tiểu cảnh, sân vườn nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi sinh động, thân thiện, phù hợp với chức năng công trình. Khuyến khích trồng nhiều cây xanh trong khuôn viên công trình, xung quanh khoảng cách ly, giáp hàng rào và khu vực cổng. Tránh trồng cây xanh che khuất biển hiệu, biển báo công trình;

Về tổ chức giao thông nội bộ và kết nối: Tổ chức phương án kết nối giao thông và giao thông nội bộ trong công trình tạo điều kiện thuận tiện cho người sử dụng; đáp ứng tốt các quy định, tiêu chuẩn thiết kế công trình dành cho người khuyết tật. Hạn chế lối ra vào chính kết nối trực tiếp với trục giao thông mang tính chất liên khu vực hoặc kết nối tại các ngã giao nút giao thông. Lối ra vào công trình cần có vịnh đậu xe; các khu vực đưa, đón khách và người làm việc khuyến khích bố trí trong khuôn viên đất của công trình; có giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng ra vào công trình. Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy;

Màu sắc, vật liệu bên ngoài công trình: Thực hiện theo khoản 3 Điều 11 Quy chế này;

Quy định về chiều cao công trình: Quy định quản lý chiều cao theo Phụ lục 10 Quy chế này và quy định nghiên cứu trong quy hoạch phân khu, quy hoạch chỉ tiết để đảm bảo tính linh hoạt;

     Quy định đối với công trình công cộng có quy định khoảng lùi: Cốt nền sân cao hơn 0,2m so với cốt mặt bó vỉa trước nhà tại vị trí xây dựng, cao hơn 0,4m so với mặt đường hiện trạng tại vị trí xây dựng. Cốt nền tầng 1, sảnh đón cao hơn cốt nền sân tối đa 1,6m. Chiều cao tầng 1 (bao gồm cả tầng lửng, trong trường hợp có thiết kế tầng lửng) tính từ mặt nền tầng 1 đến sàn tầng 2 là tối đa 6m; chiều cao các tầng còn lại tính từ mặt sàn tầng này đến mặt sàn tầng kế tiếp 3,6m; chiều cao mái che cầu thang hoặc buồng kỹ thuật là 2,7m;

 Hình 1. Minh họa chiều cao công trình công cộng có quy định khoảng lùi

Công trình công cộng có chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ: Phần công trình xây dựng trong khoảng từ chỉ giới đường đỏ trở vào 6m thực hiện như đối với nhà ở liên kế; phần công trình còn lại thực hiện như công trình công cộng có quy định khoảng lùi tại Điều này;

Tầng hầm: Chiều cao thông thủy của tầng hầm không nhỏ hơn 3,0m (tính từ cốt sàn tầng hầm đến mặt dưới của dầm tầng 1 hoặc mặt dưới của sàn tầng 1 đối với sàn không dầm), phù hợp công năng sử dụng của từng công trình và phải được thỏa thuận với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Đối với các trường hợp xây dựng trong khu vực hiện hữu và đối với các trường không đủ tiêu chuẩn diện tích đất, công trình được xem xét tăng thêm tối đa 2 tầng (tổng số tầng không cao hơn so với tiêu chuẩn thiết kế). Phần đối với các tầng tăng thêm đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy - cứu nạn cứu hộ;

Khuyến khích phương án thiết kế để trống dành một phần hoặc toàn bộ tầng trệt để bố trí các không gian mở chức năng phục vụ công cộng, sân chơi, bãi tập, sảnh đón hoặc không gian tiếp cận công trình;

Khuyến khích bố trí các chức năng được cho phép xuống tầng hầm để ưu tiên không gian trên mặt đất cho các hoạt động vui chơi và học tập;

Khuyến khích trồng nhiều cây xanh tạo bóng mát trong sân trường. Lối ra vào trường học cần có khu vực đậu xe; đảm bảo tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, khuyến khích bố trí các khu vực đưa đón học sinh tập trung người trong khuôn viên đất của trường và có các giải pháp tổ chức giao thông tiếp cận đảm bảo không gây ùn tắc tại khu vực cổng trường khi học sinh đến trường hoặc ra về;

Mật độ xây dựng tối đa 45%; chiều cao tối đa 3 tầng; hệ số sử dụng đất 1,35 lần;

Khuyến khích kiến trúc hiện đại, thông thoáng tự nhiên và thân thiện với môi trường; sử dụng các vật liệu, công nghệ xây dựng mới và thuận lợi cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ. Lưu ý đối với nhu cầu về không gian tâm linh, các không gian dành cho hoạt động phụ trợ (dành cho người chăm sóc bệnh nhân, nhà ăn, đỉnh hóa vàng...) và có giải pháp thiết kế kiến trúc phù hợp. Tận dụng các khoảng trống trong khuôn viên công trình để tổ chức các không gian thư giãn, phục hồi sức khỏe cho bệnh nhân…;

Mật độ xây dựng tối đa 45%; chiều cao tối đa 2 tầng; hệ số sử dụng đất tối đa 0,9 lần;

Bao gồm nhà truyền thống, thư viện, Huyện đoàn, câu lạc bộ thanh niên và nhà thiếu nhi, quảng trường: Được bố trí tập trung ở khu vực trung tâm, phía Tây đường NB2, kết hợp với công viên cây xanh, thể dục thể thao lớn;

Thiết kế công trình cần làm nổi bật được giá trị nghệ thuật của kiến trúc công trình, tầm nhìn phát triển, phù hợp với tính đa dạng về văn hóa của thị trấn;

Mật độ xây dựng tối đa 45%; chiều cao tối đa 2 tầng; hệ số sử dụng đất tối đa 0,9 lần;

Khu thể dục, thể thao cấp thị trấn tại vị trí phía Nam Ban Chỉ huy quân sự huyện, phía Tây đường NB2. Kiến trúc công trình thể hiện tinh thần năng động, mạnh mẽ; phong cách kiến trúc theo ngôn ngữ đương đại, phù hợp công năng, sử dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu bền vững, thân thiện môi trường, thuận lợi công tác duy tu bảo dưỡng;

Các công trình thể thao quy mô lớn (cấp huyện, khu vực…) cần có tính định hướng về không gian, có tầm ảnh hưởng đối với cảnh quan kiến trúc đô thị. Không gian kiến trúc thoáng đãng, thu hút hoạt động đô thị, dành nhiều không gian mở tầng trệt cho các hoạt động tập trung đông người, các sự kiện thể thao giải trí. Lưu ý các không gian thể thao ngoài trời có sự gắn kết, tương tác hợp lý với công trình; lưu ý các yếu tố về âm thanh (tiếng ồn), ánh sáng… giữa các không gian trong và ngoài;

Mật độ xây dựng tối đa 45%; chiều cao tối đa 2 tầng; hệ số sử dụng đất tối đa 0,9 lần;

Bao gồm chợ, cửa hàng bách hóa tổng hợp, các công trình dịch vụ thương mại, cửa hàng xăng dầu. Khuyến khích công trình lùi sâu so với chỉ giới đường đỏ và ranh đất, tạo không gian tiếp cận tập trung đông người. Tạo các không gian mở, liên hoàn, hình thành các góc nhìn đẹp. Kiến trúc công trình phải tạo được sức hấp dẫn để thu hút các đối tượng sử dụng. Chỉ tiêu quy hoạch đối với công trình thương mại dịch vụ: Mật độ xây dựng 40 - 60%; chiều cao 6 - 15 tầng; hệ số sử dụng đất: 1,2 - 3,2 lần;

Đối với cửa hàng xăng dầu khi cải tạo hoặc xây mới thực hiện theo Quy chuẩn Việt Nam 01:2020/BCT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về yêu cầu thiết kế cửa hàng xăng dầu. Mật độ xây dựng tối đa 30%; chiều cao tối đa 2 tầng; hệ số sử dụng đất tối đa 0,9 lần;

Bao gồm trung tâm hành chính phục vụ cấp huyện: Huyện uỷ, Ủy ban nhân dân huyện, Viện kiểm sát, Công an, Toà án nhân dân, các phòng ban huyện... Kiến trúc hướng đến tính biểu tượng, nghiêm túc, trang trọng và trật tự; đảm bảo tính thuận tiện, an ninh, bảo mật khi vận hành. Hình thức kiến trúc gắn với đặc trưng lịch sử, văn hóa của thị trấn. Khuyến khích các không gian nâng cao tính tương tác với người dân;

Mật độ xây dựng 30 - 45%; chiều cao 3 - 4 tầng; hệ số sử dụng đất 0,9 -1,8 lần;

Giữ nguyên vị trí hiện có của các công trình tôn giáo, chỉnh trang phù hợp với quy hoạch;

Mật độ xây dựng tối đa 45%; chiều cao tối đa 2 tầng; hệ số sử dụng đất tối đa 0,9 lần.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị thực hiện theo Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 (trong đó điểm a khoản 1 Điều 93 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 32 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020);

Khuyến khích các tổ chức, cá nhân phải có điểm chờ đấu nối nước thải sinh hoạt phát sinh vào hệ thống thu gom nước thải tập trung trên địa bàn thị trấn Phú Thứ, huyện Tây Hòa theo đúng quy định (khi hệ thống thoát nước thải thị trấn được đầu tư);

Đối với đường có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m đảm bảo: Diện tích lô đất ở ≥ 45m²; bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5m; cạnh chiều sâu ≥ 5m thì được cấp phép xây dựng mới;

Hình 2. Hình minh họa

Đối với đường có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m đảm bảo: Diện tích lô đất ở ≥ 36m²; cạnh dọc đường ≥ 4m; cạnh chiều sâu ≥ 4m thì được cấp phép xây dựng mới;

Hình 3. Hình minh họa

Đối với các khu dân cư hiện hữu nằm trong các khu quy hoạch mục đích sử dụng khác đất ở thuộc Đồ án quy hoạch chung nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Đang sinh sống ổn định và đảm bảo các điều kiện theo Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014  được sửa đổi, bổ sung tại khoản 33 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 và Điều 6 Quyết định số 43/2021/QĐ-UBND ngày 26 tháng 10 năm 2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên “Về việc ban hành quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trên địa bàn tỉnh Phú Yên” thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

Đối với các khu dân cư hiện hữu còn lại: Xem xét cấp giấy phép xây dựng chính thức nếu đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng;

Đối với phần đất nằm trong lộ giới đường quy hoạch: Nếu đủ điều kiện theo khoản 33 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 và diện tích kích thước đảm bảo theo khoản 2 Điều 6 Quyết định số 43/2021/QĐ-UBND ngày 26 tháng 10 năm 2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên thì xem xét cấp giấy phép có thời hạn;

Hình 4. Hình minh họa

Đối với phần đất nằm ngoài lộ giới đường quy hoạch: Xem xét cấp Giấy phép xây dựng chính thức cho phần diện tích đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo kết cấu các công trình là độc lập, khi phá dỡ công trình theo Giấy phép xây dựng có thời hạn thì không ảnh hưởng đến công trình còn lại;

Khuyến khích các trường hợp không đủ diện tích xây dựng chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất của các lô kế bên để hợp thửa thành lô đất lớn đảm bảo diện tích, kích thước được phép xây dựng theo Quy chế này;

Trường hợp lô đất sau khi trừ phần trúng đường, diện tích còn lại không đủ điều kiện về diện tích kích thước tối thiểu để xây dựng nhà ở thì xem xét thu hồi luôn phần diện tích còn lại đưa vào quy hoạch chỉnh trang nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị dọc hai bên tuyến;

Quy định đối với quy hoạch cao độ nền thực hiện theo điểm 2.8.1 khoản 2.8 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng;

Cao trình gắn với cao độ thiết kế theo quy hoạch chung được duyệt;

Đối với khu vực đã có quy hoạch: Quy định mật độ xây dựng thực hiện theo quy hoạch được duyệt;

Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết: Quy định mật độ xây dựng thuần thực hiện theo quy định tại mục 2.6.3, 2.6.4 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng;

Đối với các tuyến đường đã quy hoạch, được phê duyệt: Tiếp tục thực hiện theo quy hoạch được duyệt. Được quy định cụ thể theo Phụ lục 09 Quy chế này;

Đối với đường giao thông bê tông xi măng trong khu phố, hẻm cụt, liên khu phố (xem Phụ lục 11): Theo hiện trạng trên địa bàn thị trấn ≤ 5m (có mặt đường ≤ 3,5m; lề đường ≤ 0,75m), ranh giới còn lại thuộc quyền sử dụng đất của hộ dân, chưa có quy hoạch chỉ giới xây dựng thì lùi tối thiểu là 2,4m tính từ ranh giới thửa đất mặt giáp đường;

Trường hợp đặc biệt: Các lô đất tại vị trí tiếp giáp hai tuyến đường (nằm tại góc giao) chỉ lùi đối với mặt tiền đường chính nếu mặt đường còn lại có lộ giới > 5m. Lùi hai mặt nếu mặt đường còn lại có lộ giới ≤ 5m;

Khi xây dựng công trình có tầng hầm, phải phù hợp quy hoạch không gian ngầm của khu vực (nếu có) tại các đồ án quy hoạch được duyệt; đồng thời, phải đảm bảo quy định tại Quy chế này;

Hình 7. Minh họa chiều sâu tầng hầm

Đối với nhà ở riêng lẻ: Chiều cao thông thủy của tầng hầm không nhỏ hơn 2,2m (tính từ cốt sàn tầng hầm đến mặt dưới của dầm tầng 1 hoặc mặt dưới của sàn tầng 1 đối với sàn không dầm). Giải pháp kỹ thuật cho tầng hầm khi thiết kế và thi công đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận. Lối lên xuống tầng hầm phải nằm trong nhà, cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu 3,0m; đảm bảo độ dốc theo tiêu chuẩn;

Đối với khu vực chưa có quy định quản lý chiều cao thì tuân theo Phụ lục 10 Quy chế này và quy định nghiên cứu trong quy hoạch phân khu, quy hoạch chỉ tiết để đảm bảo tính linh hoạt;

Phần nhà được phép vươn quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ;

Hình 11. Quy định về độ vươn ra của các bộ phận công trình

Trong khoảng không từ mặt bó vỉa lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được vươn quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau đây được nhô ra nhưng không quá 0,2m: Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà (đường ống thoát nước mưa không được bố trí thoát ra từ ban công mà phải được bố trí hệ thống thu gom và thoát nước tại nền tầng 1), các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận ốp lát trang trí, ram dốc, bậc cấp. Chú thích: Độ vươn ra được tính từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra;

Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, chỉ có các bộ phận sau đây được vươn ra ngoài chỉ giới đường đỏ: Chiều cao tính từ mặt bó vỉa trước nhà đến mặt dưới sàn ban công (nếu là sàn âm) hoặc mặt dưới dầm sàn ban công tối thiểu 3,5m. Chú thích: Trường hợp đường (hoặc ngõ/hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi thì khi xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện;

Ban công, sê nô: Được phép vượt ra ngoài chỉ giới đường đỏ theo quy định và phải vuông góc với chỉ giới xây dựng. Trên ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng. Sàn ban công khuyến khích làm dạng sàn âm;

Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và thực hiện theo quy định về quản lý xây dựng khu vực;

Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong Bảng 1;

Bảng 1 - Độ vươn tối đa của ban công

                                                                                     Kích thước tính bằng mét

Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ;

Hình 12. Quy định móng nhà giáp đường

Giới hạn ngoài cùng của móng nhà và đường ống dưới đất không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà;

Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường (ngõ/hẻm) tối đa là 0,3m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4m;

Không có bộ phận nào của nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ;

Các bộ phận của công trình như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m;

Không được phép làm ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 5m;

Đối với các công trình, cây xanh, vật kiến trúc nằm tại các nút giao thông thuộc các đồ án quy hoạch được duyệt nhưng chưa xác định cụ thể phần vát góc thì việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang được thực hiện như sau: Công trình tại nút giao các trục đường nhỏ hơn hoặc bằng 6m giao với các trục đường đô thị > 6m không vát góc; công trình tại nút giao các trục đường rộng thị > 6m giao với nhau để đảm bảo an toàn và tầm nhìn cho các phương tiện giao thông khi lưu thông trên đường phố, các ngôi nhà ở góc đường phải được cắt vát theo quy định;

Công trình nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu, khu đô thị mới: Đối với khu nhà ở chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được duyệt thì được quy định theo Điều 4, Điều 6, Điều 9, Điều 11 và phục lục 08, 09, 10 Quy chế này; khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải bảo đảm mỹ quan riêng của công trình; thiết kế công trình phải đảm bảo các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông, các tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng và các quy định hiện hành;

Công trình nhà ở ven sông nước: Nhà ở ven sông, hồ công cộng (nhà sàn) chưa có kế hoạch di dời, không ảnh hưởng đến dòng chảy và giao thông thủy thì được giữ theo nguyên trạng. Khi có nhu cầu cải tạo, sửa chữa thì được phép cải tạo, sửa chữa theo nguyên trạng;

Công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai; trong các khu vực có đồ án quy hoạch được duyệt nhưng chưa triển khai đối với công trình nhà ở riêng lẻ việc cấp giấy phép xây dựng thực hiện theo điểm c khoản 2 Điều này;

Công trình nhà chung cư, hỗn hợp thương mại - nhà ở, đa chức năng: Cần được thiết kế đa dạng, hài hòa với không gian đường phố, mặt đứng các hướng đều phải được nghiên cứu đồng bộ. Khuyến khích thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại, phù hợp với đặc điểm khí hậu, tập quán sinh hoạt và nếp sống văn minh đô thị. Thiết kế các công trình cần đảm bảo yếu tố bền vững, thuận lợi trong công tác bảo trì, bảo dưỡng. Khuyến khích sử dụng các công nghệ mới trong thi công và vật liệu xây dựng hướng đến công trình xanh, thân thiện môi trường và tiết kiệm nhiên liệu; tổ chức cây xanh cảnh quan công trình theo hướng tham gia đóng góp cho cảnh quan đô thị chung tại khu vực; thiết kế các tiểu cảnh, sân vườn nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo thêm không gian sinh hoạt cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi cho người sử dụng công trình.