Điều 8. Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất, khu đất đấu giá
1. Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, cơ quan, đơn vị thuộc cấp tỉnh được UBND tỉnh giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, UBND cấp huyện đối với trường hợp còn lại xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất đấu giá theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
2. Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 10 tỷ đồng trở lên, cơ quan, đơn vị tại khoản 1 Điều này tổ chức xác định giá khởi điểm của thửa đất hoặc khu đất đấu giá gửi Sở Tài nguyên và Môi trường.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm tra phương án giá khởi điểm của thửa đất hoặc khu đất đấu giá trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định.
Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định phương án giá khởi điểm của thửa đất hoặc khu đất đấu giá gửi kết quả thẩm định về Sở Tài nguyên và Môi trường.
3. Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 10 tỷ đồng và trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cơ quan, đơn vị tại khoản 1 Điều này tổ chức xác định hệ số điều chỉnh giá đất, giá khởi điểm của thửa đất hoặc khu đất đấu giá gửi Sở Tài chính.
Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định giá khởi điểm của thửa đất hoặc khu đất đấu giá trình UBND tỉnh phê duyệt theo quy định.
4. Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:
a) Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất, khu đất được đấu giá;
b) Dự thảo phương án giá khởi điểm hoặc hệ số điều chỉnh giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm hoặc hệ số điều chỉnh giá đất;
d) Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm hoặc hệ số điều chỉnh giá đất;
đ) Quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt của thửa đất, khu đất được đấu giá;
e) Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất được đấu giá.
5. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
a) Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức đấu giá xác định theo phương pháp quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
b) Phương pháp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thực hiện theo quy định tại điểm a khoản này. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư khi Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư mà một số chỉ tiêu tính toán khi áp dụng phương pháp thặng dư theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT chưa quy định cụ thể thì thực hiện như sau:
Công thức xác định giá đất tính thu tiền thuê đất:
Trong đó:
P: là Giá đất của thửa đất cần định giá;
D: là Diện tích thửa đất cần định giá (diện tích thuê đất để thực hiện dự án được xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt);
DT: là Tổng doanh thu phát triển giả định của dự án;
CP: là Tổng chi phí phát triển ước tính của dự án;
TRi: là Doanh thu năm thứ i của dự án;
Ci: là Chi phí năm thứ i của dự án, bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí kinh doanh và chi phí quản lý, vận hành năm thứ i của dự án. Trong đó:
+ Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ i của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng) và phân bổ đều trong thời gian xây dựng dự án theo tiến độ thực hiện dự án trong Phương án đấu giá được phê duyệt;
+ Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng tính bằng 1,0% nhân với Tổng doanh thu phát triển của dự án quy về thời điểm định giá đất; Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn được tính bằng 15% nhân với Tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án quy về thời điểm định giá và giá trị khu đất của dự án.
r: là Tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân loại tiền vay Việt Nam đồng của 3 ngân hàng thương mại trên địa bàn để thực hiện dự án tại thời điểm định giá đất).
c) Phương pháp xác định giá đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này cũng được áp dụng đối với trường hợp định giá tiền thuê đất khi đấu giá tài sản là kết cấu hạ tầng hình thành theo dự án và tài sản khác gắn liền với đất.