Điều 4. Một số chỉ tiêu cụ thể quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Tỷ lệ lấp đầy
a) Đối với trường hợp kinh doanh cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ:
Đối với các phường của thành phố Lạng Sơn và thị trấn của các huyện: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với các xã: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Đối với các phường của thành phố Lạng Sơn và thị trấn của các huyện: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với các xã: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 65% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
c) Đối với trường hợp kinh doanh cho thuê kho xưởng, bến bãi, khu chế xuất, khu trung chuyển, khu phi thuế quan, khu cửa khẩu, hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp:
Đối với các phường của thành phố Lạng Sơn và thị trấn của các huyện, khu chế xuất, khu trung chuyển, khu phi thuế quan, khu cửa khẩu, hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với các xã: tỷ lệ lấp đầy diện tích sàn kinh doanh trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định tỷ lệ này cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% trên tổng các loại doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm hiện tại của dự án.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Chi phí quản lý vận hành
a) Đối với loại hình kinh doanh cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; cho thuê kho xưởng, bến bãi, khu chế xuất, khu trung chuyển, khu phi thuế quan, khu cửa khẩu, hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dịch vụ trông giữ xe: chi phí quản lý vận hành bằng 15% doanh thu hàng năm.
b) Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng: chi phí quản lý vận hành bằng 40% doanh thu hàng năm.
5. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đủ các chỉ tiêu về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng thì thực hiện như sau:
Thời gian xây dựng: được tính kể từ ngày có Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời gian bán hàng: được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
a) Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự, đất ở liền kề
Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Nhà xây thô | |||||
| Dưới 10 ha | 3 năm | 50-50 | 35-35-30 | Từ năm thứ hai | 2 năm | 50-50 |
| Từ 10 ha đến dưới 20 ha | 4 năm | 35-35-30 | 25-25-25-25 | Từ năm thứ hai | 3 năm | 35-35-30 |
| Từ 20 ha đến dưới 30 ha | 5 năm | 25-25-25-25 | 20-20-20 -20-20 | Từ năm thứ hai | 4 năm | 25-25 -25-25 |
Từ 30 ha trở lên | 6 năm | 20-20-20 -20-20 | 20-20-20-20 -10-10 | Từ năm thứ hai | 5 năm | 20-20-20 -20-20 |
b) Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, nhà hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại)
Thời gian bán hàng, cho thuê đối với sàn thương mại dịch vụ được xác định theo thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ghi trong Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
| Quy mô dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng, cho thuê | Thời gian bán hàng (đối với căn hộ chung cư) | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | ||
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình xây dựng | Đối với căn hộ chung cư | Đối với sàn dịch vụ thương mại | ||||
| Dưới 20.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 100 | 50-50 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ hai | 2 năm | 50-50 |
| Từ 20.000 m2 đến dưới 70.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 50-50 | 35-35-30 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ ba | 3 năm | 35-35-30 |
| Từ 70.000 m2 đến dưới 150.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 35-35-30 | 25-25 -25-25 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ tư | 4 năm | 25-25-25-25 |
Từ 150.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 5 năm | 25-25 -25-25 | 20-20-20 -20-20 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ năm | 5 năm | 20-20-20 -20-20 |
c) Đối với dự án sử dụng đất để xây dựng: khu chế xuất, khu trung chuyển, khu phi thuế quan, khu cửa khẩu, khu công nghiệp, cụm công nghiệp (áp dụng đối với sản phẩm kinh doanh là cho thuê lại đất có hạ tầng)
| Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| Dưới 40 ha | 3 năm | 35-35-30 | Từ năm thứ hai | 2 năm | 50-50 |
| Từ 40 ha đến dưới 100 ha | 4 năm | 25-25-25-25 | Từ năm thứ hai | 3 năm | 35-35-30 |
| Từ 100 ha đến dưới 200 ha | 5 năm | 20-20-20-20-20 | Từ năm thứ hai | 4 năm | 25-25-25-25 |
Từ 200 ha trở lên | 6 năm | 20-20-20-20 -10-10 | Từ năm thứ hai | 5 năm | 20-20-20-20-20 |
d) Đối với dự án kinh doanh văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Thời gian cho thuê được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
| Quy mô dự án | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng (cho thuê) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình trên đất | |||
| Dưới 20.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 100 | 50-50 | Từ năm thứ hai |
| Từ 20.000 m2 đến dưới 70.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 50-50 | 35-35-30 | Từ năm thứ ba |
| Từ 70.000 m2 đến dưới 150.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 35-35-30 | 25-25 -25-25 | Từ năm thứ tư |
| Từ 150.000 m2 sàn xây dựng trở lên | 5 năm | 25-25 -25-25 | 20-20-20 -20-20 | Từ năm thứ năm |