Điều 5. Một số quy định cụ thể về cách xác định giá đất
1. Xác định thâm hậu thửa đất:
- Thửa đất được tính thâm hậu xác định từ chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp theo quy hoạch xây dựng mới mà tại thời điểm xác định thâm hậu chưa có quyết định thu hồi đất theo quy định, chưa giải phóng mặt bằng xong của quy hoạch xây dựng cũ trước đó thì thâm hậu thửa đất được xác định theo chỉ giới đường đỏ đã được quy hoạch trước đó.
- Trường hợp chưa có quy hoạch, việc xác định thâm hậu thửa đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng thực tế kết hợp với một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay từ chân taluy đường (nếu có) hoặc từ chân đường đối với thửa đất không có giấy tờ sở hữu theo quy định.
2. Xác định vị trí thửa đất tính thâm hậu:
2.1. Thâm hậu thửa đất:
Thâm hậu của thửa đất tại khu vực đô thị (phường, thị trấn) được quy định là 20 mét, tại khu vực nông thôn (xã) là 30 mét áp dụng cho thửa đất mặt tiền tiếp giáp đường phố, các tuyến đường giao thông (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ quản lý, liên ấp, khu vực) hay sông (kênh, rạch) hoặc đường về trung tâm xã. Riêng đối với đất thuộc đường 19 Tháng 8, đoạn Lê Hồng Phong đến kênh 59 (địa bàn thành phố Vị Thanh) thì áp dụng thâm hậu là 20 mét đối với tất cả các thửa đất nằm hai bên đường (thửa đất thuộc phường IV và thuộc xã Vị Tân); Đại lộ Hậu Giang thì áp dụng thâm hậu 20 mét cho cả tuyến đường (thuộc địa bàn thành phố Vị Thanh và huyện Vị Thủy).
2.2. Thửa đất tiếp giáp mặt tiền từ hai tuyến đường trở lên:
a) Tiếp giáp mặt tiền với 02 tuyến đường song song nhau (không giao nhau), cách xác định như sau:
- Trường hợp chiều dài thửa đất dưới 40m đối với đất ở đô thị, dưới 60m đối với đất ở nông thôn thì chiều dài thửa đất để tính thâm hậu ưu tiên cho vị trí 1 của đường có giá cao hơn, phần chiều dài còn lại được tính theo vị trí 1 của đường còn lại nhưng không được thấp hơn giá đất vị trí 2 của đường có giá cao (trường hợp thấp hơn thì được tính theo vị trí 2 của đường có giá cao hơn).
- Trường hợp chiều dài thửa đất trên 40m đối với đất ở đô thị, trên 60m đối với đất ở nông thôn, diện tích trong thâm hậu được xác định theo từng tuyến đường nhưng giá đất của tuyến đường có giá đất thấp hơn khi xác định không được thấp hơn giá đất vị trí 2 của đường có giá cao (trường hợp thấp hơn thì được tính theo vị trí 2 của đường có giá cao hơn); phần diện tích đất còn lại ngoài thâm hậu được tính theo vị trí 2 của tuyến đường có giá cao hơn.
b) Đối với thửa đất mặt tiền tiếp giáp với 02 tuyến đường giao nhau (góc ngã ba, ngã tư), cách xác định như sau:
- Diện tích đất trong thâm hậu được xác định giá theo vị trí 1 của tuyến đường có giá đất cao hơn (sau đây gọi là tuyến đường thứ nhất).
- Diện tích đất còn lại:
+ Nếu giá đất vị trí 1 của tuyến đường còn lại thấp hơn giá đất vị trí 2 của tuyến đường thứ nhất, toàn bộ diện tích đất còn lại được xác định theo giá vị trí 2 của đường thứ nhất nhưng không thấp hơn giá đất ở tối thiểu quy định.
+ Nếu giá đất vị trí 1 của tuyến đường còn lại cao hơn giá đất vị trí 2 của tuyến đường thứ nhất thì diện tích đất trong thâm hậu của đường còn lại được xác định theo giá vị trí 1 của tuyến đường đó (đường còn lại), phần diện tích đất còn lại ngoài thâm hậu (nếu có) được xác định theo giá vị trí 2 của đường thứ nhất.
c) Đối với thửa đất mặt tiền tiếp giáp với 03 tuyến đường trở lên, phần diện tích đất trong thâm hậu được xác định theo từng tuyến đường và ưu tiên theo giá đất từ cao đến thấp nhưng giá đất vị trí 1 của những tuyến đường có giá thấp hơn còn lại khi xác định không được thấp hơn giá đất vị trí 2 của tuyến đường thứ nhất, phần diện tích đất còn lại ngoài thâm hậu được xác định như sau:
- Trường hợp giá đất vị trí 1 của tất cả các đường còn lại thấp hơn giá đất vị trí 2 của đường thứ nhất thì toàn bộ phần diện tích đất còn lại ngoài thâm hậu của đường thứ nhất được tính theo giá đất vị trí 2 của đường đó.
- Trường hợp chỉ một trong các đường còn lại có giá đất vị trí 1 thấp hơn vị trí 2 của đường thứ nhất thì loại trừ đường đó trong việc xác định giá trị thửa đất.
3. Các tuyến đường chưa hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng, các khu vực chưa đủ điều kiện để quy định giá trong bảng giá đất hàng năm tại Quy định này như: Khu, Cụm công nghiệp, Khu tái định cư, Khu dân cư,... được Ủy ban nhân dân tỉnh giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được xác định theo giá thị trường trong điều kiện bình thường của cùng khu vực.
4. Khu vực đất giáp ranh:
a) Giá đất tại khu vực giáp ranh với các tỉnh, thành phố; giáp ranh giữa cấp huyện, cấp xã và các đoạn đường trên cùng một tuyến đường có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch nhưng có điều kiện kinh tế, xã hội, các chính sách thu hút đầu tư khác nhau thì được xác định giá khác nhau và mức chênh lệch tối đa không quá 30%.
Trường hợp đoạn đường đi ngang qua các chợ hoặc các trung tâm thương mại, tại khu vực giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng mức sinh lợi có sự khác biệt lớn thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế đó của từng khu vực để quyết định.
b) Đối với các thửa đất nằm giữa vùng giáp ranh có giá khác nhau:
- Thửa đất nằm ngang qua ranh giới, diện tích nằm trên phạm vi giá đất nào, tính theo giá đất đó.
- Thửa đất nằm dọc theo ranh giới, tính theo giá đất cao hơn.
- Trường hợp mốc giáp ranh chỉ xác định một bên đường, kéo thẳng góc với tim đường để xác định mốc giáp ranh của bên kia đường (dùng xác định ranh giới hạn đoạn đường).