Điều 4. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Trường hợp thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được quy định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án thì thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thực hiện theo các văn bản đã nêu trên.
Trường hợp trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không quy định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính chi phí phát triển của dự án thì áp dụng như sau:
1. Thời gian xây dựng (m), tiến độ xây dựng.
Thời điểm bắt đầu xây dựng được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
a) Dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở
Dự án có quy mô dưới 10ha: m=1 năm; quy mô từ 10ha đến dưới 20 ha: m=2 năm; quy mô từ 20 ha đến dưới 30 ha: m=3 năm; quy mô từ 30 ha đến dưới 50 ha: m=4 năm; quy mô từ 50ha trở lên: m=5.
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều trong các năm xây dựng.
b) Đối với dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết hợp sử dụng hỗn hợp.
Dự án có quy mô dưới 100.000 m2 sàn xây dựng: m=1 năm; Từ 100.000 m2 đến 150.000 m2 sàn xây dựng: m=2 năm; từ trên 150.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng: m=3 năm; từ trên 200.000 m2 sàn xây dựng: m= 4 năm
Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều trong các năm xây dựng;
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Đối với các dự án thực hiện tại các phường: được tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
Đối với các dự án thực hiện tại các xã: được tính bằng tỷ lệ 20% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp dự án thuộc địa bàn cả phường và xã áp dụng như dự án thực hiện tại các phường.
3. Chi phí kinh doanh, gồm:
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được xác định bằng 1% tổng doanh thu quy về hiện tại;
b) Chi phí quản lý vận hành được xác định bằng 30% doanh thu quy về hiện tại áp dụng cho dự án sản phẩm kinh doanh là thương mại, dịch vụ.
c) Trường hợp khi ước tính doanh thu phát triển đã loại trừ các chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản này trong khi lựa chọn thửa đất so sánh thì không tính đến các chi phí tại điểm a, điểm b khoản này khi ước tính chi phí phát triển.