Điều 5. Cách xác định vùng, khu vực, vị trí và phân đoạn đ ấ t nông nghiệp và phi nông nghiệp tại nông thôn và đô thị
1. Cách xác định vùng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp tại nông thôn và đô thị
a) Phân vùng các loại đất:
Tỉnh Tiền Giang được phân thành 5 vùng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp với các đơn vị hành chính cấp huyện cụ thể như sau:
Vùng 1: Thành phố Mỹ Tho.
Vùng 2: Thị xã Gò Công và thị xã Cai Lậy.
Vùng 3: Huyện Cái Bè, huyện Cai Lậy, huyện Châu Thành và huyện Chợ Gạo.
Vùng 4: Huyện Gò Công Tây và huyện Gò Công Đông.
Vùng 5: Huyện Tân Phước và huyện Tân Phú Đông.
b) Hệ số giá đất nông nghiệp của các vùng đất:
Hệ số giá đất nông nghiệp của 5 vùng đất quy định trong bảng sau:
| Vùng | Hệ số |
| 1 | 1,00 |
| 2 | 0,95 |
| 3 | 0,90 |
| 4 | 0,85 |
| 5 | 0,80 |
Trong phạm vi từng đơn vị hành chính cấp huyện các khu vực và vị trí đất nông nghiệp tại nông thôn và đô thị được xác định cụ thể như sau:
a) Khu vực 1: Đất vị trí mặt tiền các đường giao thông chính tại nông thôn và các đường phố tại đô thị; đất vị trí hẻm và vị trí còn lại tại đô thị. Khu vực 1 được chia thành 5 vị trí:
- Vị trí 1: Đất vị trí mặt tiền quốc lộ và các tuyến đường tương đương với quốc lộ tại nông thôn, đường phố tại đô thị.
- Vị trí 2: Đất vị trí mặt tiền đường tỉnh và các tuyến đường tương đương với đường tỉnh tại nông thôn.
- Vị trí 3: Đất vị trí mặt tiền đường huyện trải nhựa, đan, bê tông tại nông thôn.
- Vị trí 4: Đất vị trí mặt tiền đường huyện trải đá cấp phối tại nông thôn; đất vị trí hẻm tại đô thị.
- Vị trí 5: Đất vị trí còn lại tại đô thị.
b) Khu vực 2 và các khu vực tiếp theo: Đất vị trí ấp tại nông thôn trên địa bàn các xã có sự tương đồng về mức độ phát triển kinh tế - xã hội và thực tế giá đất chuyển nhượng, không thuộc khu vực 1. Các khu vực này chia thành 4 vị trí:
- Vị trí 1: Đất vị trí tiếp giáp đường nông thôn trải nhựa, đan, bê tông có mặt rộng từ 3m trở lên.
- Vị trí 2: Đất vị trí tiếp giáp đường nông thôn trải nhựa, đan, bê tông có mặt rộng từ 2m trở lên, trải đá cấp phối có mặt rộng từ 3m trở lên; đất vị trí tiếp giáp kênh, rạch, sông, biển cấp tỉnh, trung ương quản lý.
- Vị trí 3: Đất vị trí tiếp giáp đường nông thôn có nền đất rộng từ 1m trở lên và mặt được trải đá cấp phối, nhựa, đan, bê tông rộng từ 0,5m trở lên; có nền đất rộng từ 2m trở lên; đất vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương, sông cấp huyện, xã quản lý.
- Vị trí 4: Đất vị trí còn lại tại nông thôn.
c) Hệ số giá đất nông nghiệp của các khu vực đất:
Hệ số giá đất nông nghiệp của các khu vực quy định trong bảng sau:
| Khu vực | Hệ số |
| 1 | 1,00 |
| 2 | 0,55 |
| 3 | 0,50 |
| 4 | 0,45 |
Hệ số giá đất nông nghiệp của các vị trí đất trong khu vực 1 quy định trong bảng sau:
| Vị trí | Hệ số |
| 1 | 1,00 |
| 2 | 0,80 |
| 3 | 0,70 |
| 4 | 0,60 |
| 5 | 0,50 |
| Vị trí | Hệ số |
| 1 | 1,00 |
| 2 | 0,80 |
| 3 | 0,70 |
| 4 | 0,60 |
Đất ở tại nông thôn bao gồm đất vị trí mặt tiền các tuyến đường giao thông chính, đất vị trí ấp và đất vị trí còn lại tại nông thôn.
Trong phạm vi từng đơn vị hành chính cấp huyện các khu vực và vị trí đất ở tại nông thôn được xác định cụ thể như sau:
a) Khu vực 1: Bao gồm đất vị trí mặt tiền các tuyến đường giao thông chính tại nông thôn được phân thành các loại đường theo cấp quản lý là quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện.
Giá đất được xác định cho từng đoạn đường của các tuyến đường giao thông cân đối với thực tế giá đất chuyển nhượng.
b) Khu vực 2 và các khu vực tiếp theo: Bao gồm đất vị trí ấp tại nông thôn tiếp giáp với các tuyến đường nông thôn cấp xã quản lý, tiếp giáp chợ nông thôn có sự phát triển cao hơn về mặt kinh tế - xã hội và các tuyến đường nông thôn còn lại.
Đất vị trí tiếp giáp các tuyến đường và chợ nông thôn có sự phát triển cao hơn về mặt kinh tế - xã hội: Giá đất được xác định cho từng đoạn đường cân đối với thực tế giá đất chuyển nhượng.
Đất vị trí tiếp giáp các tuyến đường nông thôn, đường nội bộ khu dân cư nông thôn; đất vị trí còn lại tại nông thôn trên địa bàn các xã có sự phát triển tương đồng về mặt kinh tế - xã hội và thực tế giá đất chuyển nhượng: Giá đất được xác định cho từng vị trí phân cấp thứ bậc tương tự như đối với đất nông nghiệp, ngoại trừ trường hợp đất vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương, sông, biển do nhà nước quản lý.
c) Hệ số giá đất ở nông thôn của các vị trí đất trong khu vực 2 và các khu vực tiếp theo:
Hệ số giá đất ở nông thôn của các vị trí đất quy định trong bảng sau:
| Vị trí | Hệ số |
| 1 | 1,00 |
| 2 | 0,75 |
| 3 | 0,60 |
| 4 | 0,45 |
a) Phân loại đô thị: thành phố Mỹ Tho là đô thị loại I, thị xã Gò Công và thị xã Cai Lậy là đô thị loại III, các thị trấn là đô thị loại V.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất vị trí mặt tiền các đường phố, đất vị trí hẻm và đất vị trí còn lại tại đô thị; đất vị trí tiếp giáp các tuyến đường còn lại tại khu vực giáp ranh với nông thôn (giữa phường, thị trấn với các xã).
Trong phạm vi đơn vị hành chính cấp phường, thị trấn của các loại đô thị xác định 2 khu vực và trong mỗi khu vực chia thành các vị trí cụ thể.
b) Khu vực 1: Bao gồm đất vị trí mặt tiền các đường phố, đất vị trí hẻm và vị trí còn lại tại đô thị được phân thành các loại đường theo kết cấu hạ tầng kỹ thuật giao thông và mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các tuyến đường phố tại đô thị.
Đất ở tại vị trí mặt tiền các tuyến đường phố được quy định đơn giá đất ứng với từng đoạn đường của các tuyến đường phố này cân đối với thực tế giá đất chuyển nhượng.
Đất ở tại vị trí hẻm của các tuyến đường phố được xác định giá căn cứ vào hệ số giá của hẻm phụ thuộc vào bề rộng và phân đoạn hẻm, cụ thể như sau:
- Hẻm có bề rộng lớn hơn hoặc bằng 4m:
+ Từ mốc lộ giới trở vào 50m đầu (bao gồm cả phần đất nằm trong lộ giới nếu có): tính bằng 35% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 50m đến 100m: tính bằng 30% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 100m đến 150m: tính bằng 25% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 150m đến 200m: tính bằng 20% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 200m: tính bằng 15% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng.
- Hẻm có bề rộng lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m:
+ Từ mốc lộ giới trở vào 50m đầu (bao gồm cả phần đất nằm trong lộ giới nếu có): tính bằng 30% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 50m đến 100m: tính bằng 25% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 100m đến 150m: tính bằng 20% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 150m: tính bằng 15% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng.
- Hẻm có bề rộng nhỏ hơn 2m:
+ Từ mốc lộ giới trở vào 50m đầu (bao gồm cả phần đất nằm trong lộ giới nếu có): tính bằng 25% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 50m đến 100m: tính bằng 20% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng;
+ Trên 100m: tính bằng 15% đơn giá đất ở của đoạn đường phố tương ứng.
- Hẻm trải nhựa, đan, bê tông: tính bằng 100% đơn giá đất ở trong hẻm.
- Hẻm còn lại khác (không trải nhựa, đan, bê tông): tính bằng 80% so với mức giá của hẻm trải nhựa, lót đan hoặc tráng bê tông của loại hẻm có cùng bề rộng mặt đường.
- Mức giá đất ở vị trí hẻm tối thiểu không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất tại đô thị tương ứng.
b) Khu vực 2: Bao gồm đất vị trí tiếp giáp các tuyến đường còn lại tại khu vực giáp ranh với nông thôn (giữa phường, thị trấn với các xã). Khu vực này chia thành 4 vị trí tương tự như đối với đất ở tại nông thôn.
5. Cách phân đoạn đất nông nghiệp tại nông thôn và đô thị
a) Đất nông nghiệp vị trí mặt tiền các tuyến đường chính tại nông thôn và đô thị được phân đoạn như sau:
- Phân đoạn 1: Đất nông nghiệp thuộc thửa đất mặt tiền các tuyến đường chính trong phạm vi cự ly như sau:
+ Tính từ mép đường hoặc mép sông, kênh, mương, rạch song song với đường hoặc mốc giải phóng mặt bằng đến mốc lộ giới, chỉ giới đường đỏ hoặc mốc hành lang bảo vệ sông, kênh, mương, rạch, đường nước công cộng song song với đường.
+ Và từ mốc lộ giới, chỉ giới đường đỏ hoặc mốc hành lang bảo vệ sông, kênh, mương, rạch song song với đường trở vào 25m.
- Các phân đoạn tiếp theo: Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo xác định thêm 01 phân đoạn.
b) Đất nông nghiệp vị trí khác tại nông thôn và đô thị: Vị trí ấp, vị trí hẻm và vị trí còn lại áp dụng cùng một thửa, không phân biệt cự ly.
c) Hệ số xác định giá đất nông nghiệp thuộc các phân đoạn thửa đất mặt tiền tại nông thôn:
- Đất nông nghiệp thuộc phân đoạn 1 có mức giá bằng 100% đơn giá đất nông nghiệp quy định cho tuyến đường tương ứng tại Điều 6, Điều 7 Quy định này.
- Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 20%, 30% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 40% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 1 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%, 40% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 2 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 40%, 50% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 3 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng.
d) Hệ số xác định giá đất nông nghiệp thuộc các phân đoạn thửa đất mặt tiền tại đô thị:
- Đất nông nghiệp thuộc phân đoạn 1 có mức giá bằng 100% đơn giá đất nông nghiệp quy định cho tuyến đường tương ứng tại Điều 6, Điều 7 Quy định này.
- Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 20%, 30% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 40% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí hẻm tại đô thị có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất.
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%, 40% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí hẻm tại đô thị có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất.
+ Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 40%, 50% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp vị trí hẻm tại đô thị có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất.
e) Đất nông nghiệp vị trí mặt tiền, vị trí hẻm, vị trí ấp có kênh, rạch, mương cấp huyện quản lý phía trước cặp song song với đường giảm 20% giá đất so với đơn giá đất nông nghiệp quy định cho tuyến đường tương ứng, nhưng không thấp hơn mức giá của vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương cùng cấp hoặc cấp cao hơn và mức giá của vị trí còn lại trong khu vực tương ứng. Các trường hợp còn lại tính theo vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương, sông do nhà nước quản lý.
g) Đất nông nghiệp vị trí mặt tiền, vị trí hẻm, vị trí ấp có kênh, rạch, mương cấp xã quản lý phía trước cặp song song với đường giảm 10% giá đất so với đơn giá đất nông nghiệp quy định cho tuyến đường tương ứng, nhưng không thấp hơn mức giá của vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương cùng cấp hoặc cấp cao hơn và mức giá của vị trí còn lại trong khu vực tương ứng. Các trường hợp còn lại tính theo vị trí tiếp giáp kênh, rạch, mương, sông do nhà nước quản lý.
6. Cách phân đoạn đất ở tại nông thôn và đô thị
a) Đất ở vị trí mặt tiền các tuyến đường chính, vị trí tiếp giáp các tuyến đường nông thôn có quy định giá đất trong Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này tại đô thị và nông thôn được phân đoạn cụ thể như sau:
- Phân đoạn 1: Đất ở thuộc thửa đất mặt tiền các tuyến đường chính, thửa đất tiếp giáp các tuyến đường nông thôn trong phạm vi cự ly tính từ mép đường hoặc mép sông, kênh, mương, rạch song song với đường hoặc mốc lộ giới, chỉ giới đường đỏ, mốc hành lang bảo vệ sông, kênh, mương, rạch, đường nước công cộng song song với đường hoặc mốc giải phóng mặt bằng trở vào 25m.
- Các phân đoạn tiếp theo: Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo xác định thêm 01 phân đoạn.
b) Đất ở vị trí khác tại nông thôn và đô thị: Vị trí ấp, vị trí hẻm và vị trí còn lại áp dụng cùng một thửa, không phân biệt cự ly.
c) Hệ số xác định giá đất ở thuộc các phân đoạn thửa đất mặt tiền tại nông thôn:
- Đất ở thuộc phân đoạn 1 có mức giá bằng 100% đơn giá đất ở quy định cho tuyến đường tương ứng trong Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
- Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:
+ Chiều rộng mặt tiền, tiếp giáp đường lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 20%, 30%, 40% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 1 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền, tiếp giáp đường lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%, 40%, 50% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 2 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền, tiếp giáp đường nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 40%, 50%, 60% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 70% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí ấp tại nông thôn ứng với vị trí 3 trong khu vực có đơn vị hành chính cấp xã tương ứng, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
d) Hệ số xác định giá đất ở thuộc các phân đoạn thửa đất mặt tiền tại đô thị:
- Đất ở thuộc phân đoạn 1 có mức giá bằng 100% đơn giá đất ở quy định cho tuyến đường tương ứng trong Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
- Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định đối với phân đoạn 1 thì cứ mỗi 50m tiếp theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 20%, 30%, 40% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí hẻm có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%, 40%, 50% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí hẻm có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
+ Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 40%, 50%, 60% so với mức giá của đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 70% so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở vị trí hẻm có chiều rộng và cự ly hẻm ứng với chiều rộng mặt tiền và cự ly phân đoạn thửa đất, đồng thời không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
e) Đất ở vị trí mặt tiền, vị trí hẻm, vị trí ấp có kênh, rạch, mương cấp huyện quản lý phía trước cặp song song với đường giảm 20% giá đất so với đơn giá đất ở quy định cho tuyến đường tương ứng, nhưng không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.
g) Đất ở vị trí mặt tiền, vị trí hẻm, vị trí ấp có kênh, rạch, mương cấp xã quản lý phía trước cặp song song với đường giảm 10% giá đất so với đơn giá đất ở quy định cho tuyến đường tương ứng, nhưng không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.