Điều 1. Duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Khu dân cư Long Thới - Nhơn Đức thuộc địa bàn hai xã Long Thới và Nhơn Đức, huyện Nhà Bè với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, diện tích và phạm vi ranh giới khu vực quy hoạch:
Quy mô khu đất: tổng diện tích khu đất quy hoạch là 71,83ha.
Khu vực quy hoạch thuộc địa bàn hai xã Long Thới và Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Các mặt khu đất được giáp giới như sau:
- Phía Bắc : giáp đường cao tốc vành đai 3 dự kiến (lộ giới 100m);
- Phía Nam: giáp đường Long Thới - Nhơn Đức (lộ giới 40m);
- Phía Đông: giáp dự án trường Cao đẳng tài nguyên và môi trường thành phố Hồ Chí Minh;
- Phía Tây: giáp đường Long Thới và vành đai 3 dự kiến.
2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch đô thị: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà (Intresco).
3. Đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch đô thị: Công ty Tư vấn Thiết kế Xây dựng Sài Gòn 69.
4. Danh mục các bản vẽ đồ án quy hoạch đô thị:
- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/25.000;
- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/2000;
- Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ 1/2000;
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/2000;
- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/2000;
- Bản đồ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng tỷ lệ 1/2000;
- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác, tỷ lệ 1/2000;
- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật, tỷ lệ 1/2000.
5. Tính chất của khu vực quy hoạch:
Khu dân cư Long Thới - Nhơn Đức thuộc huyện Nhà Bè là khu quy hoạch xây dựng mới hoàn toàn, với quy mô 71,83ha và chức năng chính là khu dân cư phục vụ tái định cư cho các dự án trọng điểm của Thành phố. Ngoài ra, khu quy hoạch còn có các khu thương mại dịch vụ, khu công viên cây xanh, khu công trình dịch vụ công cộng xã hội như: giáo dục, văn hóa, hành chính, y tế… đảm bảo khả năng phát triển và hoạt động độc lập.
6. Dự báo quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị toàn khu vực quy hoạch:
6.1 Dự báo quy mô dân số: 10.000 người.
6.2. Cơ cấu sử dụng đất toàn khu vực quy hoạch:
| STT | Loại đất |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ (%) |
| A | Đất đơn vị ở | 49,37 | 68,7 |
| 1 | Đất nhóm nhà ở | 29,74 | 60,30 |
| - Đất nhóm ở xây dựng mới thấp tầng | 21,09 | 70,9 | |
| - Đất nhóm ở xây dựng mới cao tầng | 8,64 | 29,1 | |
| 2 | Đất công trình dịch vụ đô thị cấp đơn vị ở | 5,40 | 11,00 |
| - Đất giáo dục: | 2,7 | 49,9 | |
| + Trường tiểu học | 1,26 | ||
| + Trường mẫu giáo | 1,44 | ||
| - Đất y tế | 0,75 | 13,9 | |
| - Đất trung tâm văn hóa thể dục thể thao | 0,84 | 15,6 | |
| - Đất hành chánh xã | 0,71 | 13,2 | |
| - Đất công trình dịch vụ công cộng | 0,40 | 7,4 | |
| 3 | Đất cây xanh cấp đơn vị ở | 4,9 | 9,9 |
| - Đất quảng trường nước | 1,55 | ||
| - Đất công viên cây xanh tập trung | 3,35 | ||
| 4 | Đất giao thông cấp đơn vị ở | 9,33 | 18,9 |
| B | Đất ngoài đơn vị ở | 22,47 | 31,3 |
| 5 | Đất công trình công cộng cấp khu vực | 1,63 | |
| 6 | Đất công viên cây xanh cấp khu vực | 7,59 | |
| - Đất cây xanh ven kênh rạch | 0,96 | ||
| - Đất cây xanh cách ly giao thông | 6,63 | ||
| 7 | Đất dự trữ phát triển | 2,39 | |
| 8 | Đất giao thông ngoài đơn vị ở | 10,23 | |
| - Đất giao thông | 9,63 | ||
| - Đất bãi xe | 0,60 | ||
| 9 | Đất hạ tầng kỹ thuật (Trạm xử lý nước thải) | 0,53 | |
| 10 | Mặt nước | 0,10 | |
| Tổng cộng | 71,83 | 100.00 | |
6.3. Các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:
| Loại chỉ tiêu | Đơn vị tính | Theo nhiệm vụ quy hoạch chung đã phê duyệt | Theo đồ án đề xuất | |
| Dân số dự kiến | người | 10.000 | 10.000 | |
| Mật độ xây dựng | % | 25 - 35 | 30 | |
| Tầng cao xây dựng | Tối đa | tầng | 25 | 25 |
| Tối thiểu | tầng | 2 | 2 | |
| Đất đơn vị ở | m2/ng | 45 - 50 | 49,37 | |
| + Đất nhóm nhà ở | m2/ng | 28 - 35 | 30,0 | |
+ Đất công trình dịch vụ cấp đơn vị ở, trong đó: Đất giáo dục | m2/ng | 5-7 | 5,4 2,7 | |
| + Đất cây xanh sử dụng công cộng | m2/ng | 9 - 12 | 12,5 | |
| + Đất giao thông | m2/ng | 18 - 20 | 19,0 | |
| Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật | ||||
| + Tiêu chuẩn cấp nước | lít/người/ngày | 200 | 200 | |
| + Tiêu chuẩn thoát nước | lít/người/ngày | 200 | 200 | |
| + Tiêu chuẩn cấp nước | kwh/người/đêm | 1.500 - 2.500 | 2.500 - 3.000 | |
| + Tiêu chuẩn rác thải và vệ sinh môi trường | kg/người/ngày | 1 - 1,5 | 1,3 | |
7. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
7.1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:
a) Các khu vực xây dựng nhà ở, bao gồm: các khu nhà ở xây dựng mới thấp tầng và các khu nhà ở xây dựng mới cao tầng.
- Khu nhà ở thấp tầng xây phải xây dựng đồng bộ khi có dự án đầu tư; nhằm tạo cảnh quan cho khu vực, phải thống nhất về màu sắc, mặt đứng, hình thái kiến trúc, tường rào… trên từng dãy phố. Tuy nhiên, để tránh đơn điệu cần nghiên cứu có sự chuyển đổi nhẹ nhàng, hài hòa với cảnh quan thiên nhiên.
- Khu nhà ở xây dựng mới cao tầng, chú trọng đầu tư chung cư cao tầng dọc các tuyến đường lớn, có vị trí và địa hình đẹp, tạo bộ mặt cho khu đô thị.
- Việc tổ chức thiết kế kiến trúc và xây dựng các khu nhà ở phải đảm bảo theo đúng các quy định, quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành.
b) Các khu vực xây dựng các công trình dịch vụ đô thị cấp đơn vị ở phải đảm bảo các loại hình phục vụ thiết yếu, bao gồm: công trình giáo dục, công trình y tế, công trình trung tâm văn hóa thể dục thể thao, công trình thương mại dịch vụ; công trình hành chính xã. Quy mô, bán kính phục vụ bố trí theo giải pháp phân tán trong các khu ở với bán kính phục vụ và vị trí phù hợp với chức năng, đồng thời kết hợp các mảng hoa viên, sân chơi thể dục thể thao tạo nên các khoảng không gian mở cho từng khu vực.
c) Các khu cây xanh công viên, vườn hoa đô thị: bố trí công viên tập trung lớn có hồ điều tiết phục vụ cho khu vực. Tận dụng khoảng cây xanh hành lang bảo vệ rạch để tạo cảnh quan và sự thông thoáng cho khu vực, đồng thời trong các khu nhà cao tầng cần bố trí những mảng xanh nhỏ (vườn hoa, tiểu cảnh) tạo thông thoáng, tạo trục cảnh quan cho khu vực.
Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị trong các đơn vị ở như sau:
| Cơ cấu sử dụng đất | Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị | |||||
| Loại đất | Diện tích (ha) | Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/ người) | Mật độ xây dựng tối đa (%) | Tầng cao (tầng) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) | |
| Tối thiểu | Tối đa | |||||
| 1. Đất đơn vị ở | ||||||
| 1.1. Đất nhóm nhà ở | 29,74 | 30 | ||||
| - Đất nhóm nhà ở thấp tầng | 21,09 | 49,36 | 50 - 75 | 2 | 4 | 3 |
| - Đất nhóm nhà ở cao tầng | 8,64 | 15,29 | 40 | 18 | 25 | 5 |
| 1.2. Đất công trình dịch vụ đô thị | ||||||
| - Đất giáo dục | ||||||
| +Trường mầm non 1 | 0,74 | 35 | 1 | 2 | 0,7 | |
| +Trường mầm non 2 | 0,70 | 35 | 1 | 2 | 0,7 | |
| + Trường tiểu học | 1,26 | 35 | 3 | 4 | 1,4 | |
| - Đất hành chính (cấp xã, phường,) | 0,71 | 40 | 2 | 4 | 1,5 | |
| - Đất dịch vụ- thương mại, chợ | 0,40 | 40 | 2 | 4 | 1,5 | |
| - Đất y tế (trạm y tế) | 0,75 | 40 | 2 | 4 | 1,5 | |
| 1.3. Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp đơn vị ở | 4,90 | 4,9 | ||||
| 1.4. Đất giao thông, bãi đỗ xe cấp đơn vị ở | 9,32 | 9,3 | ||||
| 2. Đất ngoài đơn vị ở | 22,47 | |||||
| Đất công trình dịch vụ đô thị | 1,63 | |||||
| Đất cây xanh, mặt nước | 7,69 | |||||
| Đất giao thông, quảng trường bến bãi, cảng | 10,23 | |||||
| Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật đô thị | 0,54 | |||||
7.2. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
- Tạo một không gian tiện nghi hiện đại phù hợp với những khuynh hướng phát triển trong tương lai.
- Đảm bảo bán kính phục vụ của công trình công cộng như: Giáo dục, hành chính, văn hóa thể dục thể thao có bán kính phục vụ không quá 500m.
- “Xanh” là tiêu chí trong tổ chức quy hoạch ở của phương án, ngoài những mảng xanh cần thiết trong nhóm ở, khu vực công trình công cộng phải tổ chức gắn kết với các quảng trường công viên, hoa viên cây xanh trong khu vực.
7.3 Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình trên từng ô phố, được xác định trên bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đính kèm.
8. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường khu vực (≥16m), gồm:
8.1. Quy hoạch giao thông:
- Lộ giới đường liên xã Long Thới-Nhơn Đức, huyện Nhà Bè: 40m
-Lộ giới một số tuyến đường chính:
+ Đường D17: 40m
+ Đường D6 : 30m
+ Đường D4, D13, D16 : 20m
+ Đường D15, D19, D11: 16m.
Lưu ý:
Việc thể hiện quy hoạch các tuyến đường giao thông thuộc đơn vị ở (từ cấp đường phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) trên các bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất nhằm kiểm soát chỉ tiêu sử dụng đất giao thông thuộc đất đơn vị ở.
- Phần chỉ giới xây dựng và mặt cắt ngang các tuyến đường sẽ được nghiên cứu xác định cụ thể khi có thiết kế đô thị hoặc khi khai triển dự án. Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng theo quy định; Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè và đơn vị tư vấn sẽ chịu trách nhiệm về tính chính xác về số liệu cập nhật này.
- Về định hướng phân kỳ thực hiện các tuyến đường giao thông: cần thực hiện theo đồ án quy hoạch này để đảm bảo mật độ giao thông tại khu vực; đồng thời có kế hoạch thực hiện cụ thể và công bố cho người dân được biết.
8.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:
a) Quy hoạch chiều cao (san nền):
- Áp dụng giải pháp đắp nền tạo mặt bằng xây dựng trên toàn bộ diện tích.
- Cao độ nền xây dựng lựa chọn: Hxd ≥ 2,00m – Hệ cao độ VN 2000.
- Cao độ thiết kế đường được xác định đảm bảo điều kiện kỹ thuật tổ chức giao thông và thoát nước mặt.
b) Quy hoạch thoát nước mưa:
- Tổ chức hệ thống thoát riêng nước bẩn và mưa, cống thoát nước đặt ngầm. Cống được bố trí dọc tất cả các trục đường giao thông trong khu vực, tập trung theo 3 lưu vực chính thoát về phía nguồn xả.
- Nguồn thoát nước: thoát nước về phía Đông - Bắc ra rạch Ông Lượng, thoát về phía Nam ra rạch Lấp Dầu, và phía Tây ra rạch Cống Sở.
- Về kích thước cống và các thông số kỹ thuật mạng lưới:
+ Thống nhất với quy mô lưu vực và kích thước đề xuất thiết kế cho các tuyến cống trong khu vực quy hoạch. Kích thước các tuyến cống chính biến đổi từ Φ800mm đến Φ1500mm.
+ Độ sâu chôn cống tối thiểu Hc ≥ 0,70m; độ dốc cống tối thiểu đảm bảo khả năng tự làm sạch cống i ≥ 1/D.
Lưu ý:
- Để đảm bảo thoát nước cho khu quy hoạch thì hệ thống kênh rạch xung quanh khu vực, đặc biệt là rạch Cống Sở (phía Tây) cần được các đơn vị quản lý địa phương và cơ quan quản lý chuyên ngành bảo vệ và cải tạo theo định hướng quy hoạch chung đã được phê duyệt.
- Với cống thoát nước đề xuất theo quy hoạch mới: vị trí tuyến và các thông số kỹ thuật dọc tuyến trong các giai đoạn thiết kế đầu tư xây dựng cụ thể phải hoàn chỉnh chi tiết, đảm bảo phù hợp với đặc điểm tự nhiên - hiện trạng và kế hoạch đầu tư hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
8.3. Quy hoạch cấp điện: Chỉ tiêu cấp điện: 2500÷3000 KWh/người/năm.
- Nguồn cấp điện cho khu quy hoạch được lấy từ trạm hiện hữu 110/15-22KV Nhà Bè.
- Xây dựng các trạm biến áp phân phối 15-22/0,4KV kiểu trạm phòng, công suất đơn vị mỗi máy ≥ 400KVA.
- Phương án lưới phân phối phù hợp:
+ Xây dựng mới tuyến 22KV dẫn dọc theo trục đường giao thông, dùng cáp đồng 3 lõi cách điện XLPE, tiết diện trục chính S=240mm2, đường nhánh S=150mm2, chôn ngầm.
+ Mạng hạ thế cấp điện cho các công trình dùng cáp đồng 4 lõi bọc cách điện chôn ngầm, tiết diện phù hợp với các công trình.
+ Chiếu sáng giao thông sử dụng đèn cao áp Sodium 250W-220V gắn trên trụ thép mạ kẽm.
8.4. Quy hoạch cấp nước:
- Nguồn cấp nước: Sử dụng nguồn nước máy thành phố dựa vào tuyến ống cấp nước quy hoạch Φ300 trên đường Long Thới.
- Chỉ tiêu cấp nước sinh hoạt: 200 lít/người/ngày và tổng lưu lượng nước cấp toàn khu: Qmax = 4.032 m3/ngàyđêm.
- Chỉ tiêu cấp nước chữa cháy: 15 lít/s cho 1 đám cháy, số đám cháy xảy ra đồng thời cùng lúc là 2 đám cháy.
- Mạng lưới cấp nước: thiết kế mạng lưới theo mạng vòng, các tuyến ống chính đặt theo các đường phố lớn, ống nhánh nối vào ống chính phân phối nước tới từng khu chức năng, nơi tiêu thụ.
- Hệ thống cấp nước chữa cháy: dựa trên các tuyến ống cấp nước chính của khu quy hoạch, bố trí các trụ lấy nước chữa cháy với bán kính phục vụ từ 100m - 150m. Ngoài ra, khi có sự cố cháy cần bổ sung thêm nguồn nước mặt của rạch Ông Lương.
8.5. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường:
a) Thoát nước bẩn:
- Chỉ tiêu thoát nước bẩn sinh hoạt: 200 lít/người/ngày và tổng lưu lượng nước bẩn toàn khu: Qmax = 3.120 m3/ngày/đêm.
- Giải pháp thoát nước bẩn: xây dựng hệ thống cống thoát nước bẩn riêng, nước thải phân tiểu phải được xử lý bằng bể tự hoại trước khi thoát vào cống thu nước bẩn, để đưa về trạm xử lý cục bộ trong khu quy hoạch.
+ Giai đoạn đầu: Nước thải sau khi xử lý phải đạt tiêu chuẩn TCVN 7222-2002 trước khi thoát ra môi trường tự nhiên.
+ Giai đoạn dài hạn: từ trạm xử lý cục bộ nước bẩn sẽ được thu gom đưa về trạm xử lý tập trung của khu vực, thành phố.
- Mạng lưới thoát nước bẩn: phải phù hợp với giải pháp thoát nước bẩn.
b) Rác thải và vệ sinh môi trường:
- Chỉ tiêu rác thải sinh hoạt: 1,3 kg/người/ngày và tổng lượng rác thải sinh hoạt là 13 tấn/ngày.
- Phương án xử lý rác thải: rác thải phải được thu gom mỗi ngày và vận chuyển đến các Khu xử lý rác thành phố theo quy hoạch.
- Trong các khu công trình công cộng phải bố trí nhà vệ sinh công cộng.
8.6. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống: việc bố trí các hệ thống hạ tầng kỹ thuật có thể thay đổi trong các bước triển khai thiết kế tiếp theo (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án) và phải đảm bảo đúng theo yêu cầu kỹ thuật, đúng quy định.