Điều 9. Xác định sơ bộ Tổng chi phí thực hiện dự án; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tối thiểu nhà đầu tư phải nộp để làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư
1. Xác định sơ bộ Tổng chi phí thực hiện dự án:
Căn cứ vào quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có) được phê duyệt, Bên mời thầu tổ chức xác định sơ bộ Tổng chi phí thực hiện dự án đối với từng dự án cụ thể bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất.
Tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sở các chi phí quy định tại Khoản 2 Điều này và căn cứ vào định mức đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì Bên mời thầu thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực lập dự án hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
2. Tổng chi phí thực hiện dự án bao gồm các loại chi phí sau:
a) Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
b) Chi phí thiết bị;
c) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (bao gồm cả chi phí lập quy hoạch xây dựng nếu có);
d) Chi phí quản lý dự án;
đ) Chi phí dự phòng;
e) Chi phí quảng cáo bán hàng, tính bằng 1% (một phần trăm) Tổng doanh thu của dự án.
Tổng doanh thu của dự án bao gồm các loại doanh thu sau:
- Doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với các khu vực đất được phép chuyển quyền sử dụng đất);
- Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê;
- Doanh thu kinh doanh bất động sản gắn liền trên đất, bao gồm:
+ Doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất (đối với căn hộ, biệt thự, nhà ở liền kề);
+ Doanh thu từ bán căn hộ chung cư (đối với nhà chung cư hoặc nhà ở hỗn hợp bao gồm cả nhà ở kết hợp cho thuê);
+ Doanh thu cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh (đối với tòa nhà hỗn hợp).
g) Lợi nhuận để lại cho nhà đầu tư, được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với Tổng các chi phí tại các Điểm a, b Khoản này. Mức tỷ lệ phần trăm được xác định bằng định mức để tính thu nhập chịu thuế tính trước quy định tại Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
h) Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Trong đó chi phí lãi vay được tính vào chi phí thực hiện dự án và bằng 50% số lãi vay được tính trong thời gian xây dựng. Lãi suất vay ngân hàng được tính theo tỷ lệ lãi suất cho vay trung hạn bình quân 03 ngân hàng thương mại trên địa bàn tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất. Thời gian được tính lãi bằng thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án nhưng tối đa không quá 24 tháng.
Thời gian thực hiện dự án và thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định như sau: Dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì thời gian thực hiện dự án không quá 4 năm, thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật không quá 18 tháng; dự án có quy mô sử dụng đất từ 10ha đến dưới 20ha thì thời gian thực hiện dự án không quá 5 năm, thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật không quá 2 năm; dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 50ha thì thời gian thực hiện dự án không quá 6 năm, thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật không quá 3 năm; dự án có quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên thì thời gian thực hiện dự án không quá 7 năm, thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật không quá 5 năm.
Trường hợp nhà đầu tư được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi hoàn thiện hạ tầng theo quy định của pháp luật và không thực hiện xây dựng nhà ở để bán thì không được tính chi phí lãi vay trong Tổng chi phí thực hiện dự án.
3. Xác định sơ bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tối thiểu nhà đầu tư phải nộp để làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư:
a) Bên mời thầu thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện để xác định giá đất cụ thể sơ bộ theo quy định của pháp luật về đất đai; gửi hồ sơ giá đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất, xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất;
b) Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh hồ sơ phương án giá đất để thẩm định, có kết luận làm cơ sở hoàn thiện Tờ trình về việc quyết định giá đất;
c) Trên cơ sở kết luận về giá đất cụ thể sơ bộ của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, Bên mời thầu xác định tổng doanh thu và tổng chi phí thực hiện dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều này để làm cơ sở xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tối thiểu mà nhà đầu tư phải nộp;
d) Bên mời thầu xác định sơ bộ số tiền sử dụng dụng đất, tiền thuê đất tối thiểu nhà đầu tư phải nộp trên cơ sở tổng doanh thu, tổng chi phí quy định tại Khoản 2 Điều này và sơ bộ chi phí bồi thường, GPMB được xác định tại Điều 7 để làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư;
4. Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp ngân sách nhà nước
a) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nhà đầu tư.
b) Tiền sử dụng, tiền thuê đất được điều chỉnh trong các trường hợp sau:
- Khi Ủy ban nhân dân tỉnh có quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 thì Bên mời thầu có trách nhiệm báo cáo UBND tỉnh để điều chỉnh tiền sử dụng, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định tại Điều 10, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Trường hợp nhà đầu tư được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi hoàn thiện hạ tầng theo quy định của pháp luật và không thực hiện xây dựng nhà ở thì Bên mời thầu có trách nhiệm báo cáo UBND tỉnh để điều chỉnh tiền sử dụng, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước phù hợp với Tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí xây dựng nhà ở) và Tổng doanh thu của dự án (không bao gồm doanh thu từ kinh doanh nhà ở).