Điều 9. Quy định đối với kiến trúc các loại hình công trình — Quyết định 28/2024/QĐ-UBND

- Việc xem xét quy mô công trình phải thực hiện dựa trên các tiêu chí bảo đảm về mật độ xây dựng, chiều cao, hình khối kiến trúc công trình theo công năng và an toàn khi sử dụng và điều kiện thực tế tại khu vực.

- Các công trình có liên quan đến yếu tố chuyên ngành như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, tùy theo cấp loại công trình phải được cơ quan quản lý nhà nước về chuyên ngành có ý kiến, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh thống nhất chủ trương trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

- Tất cả các công trình công cộng phải có mặt bằng bố trí nơi đỗ, đậu xe hoặc bố trí tầng hầm, bán hầm.

- Công trình phải bảo đảm không gây tiếng ồn, khói, bụi và khí thải ảnh hưởng cho dân cư xung quanh (miệng ống xả khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố, nhà xung quanh và lắp đặt tại vị trí tầng cao nhất của công trình, bảo đảm thẩm mỹ), khi lắp đặt các thiết bị điều hòa, thông gió, phải nằm bên trong ranh giới đất hợp pháp của thửa đất, có giải pháp thiết kế vị trí lắp đặt, che chắn tránh ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và tránh việc xả khí nóng làm ảnh hưởng đến các công trình kế cận.

- Công trình phải bảo đảm phục vụ, sử dụng thuận tiện, an toàn đối với người khuyết tật khi tiếp cận công trình.

- Mật độ cây xanh tối thiểu trong công trình công cộng phải đạt 30%, hình thức trồng và bố trí cây xanh phù hợp với cảnh quan và công trình.   

- Các công trình công cộng phải có hình thức kiến trúc phù hợp với chức năng cụ thể, cần ưu tiên giải pháp hợp khối trong bố cục tổng thể hình thành các khối chức năng tập trung.

- Các công trình dịch vụ có quy mô lớn có thể bố trí đứng độc lập để tạo nét kiến trúc hiện đại cho các trục phố như bưu điện, ngân hàng.

- Tại các khu vực giao lộ lớn cần ưu tiên bố trí các công trình có quy mô lớn và chiều cao tạo điểm nhấn cho đô thị như các siêu thị, trung tâm hành chính văn phòng, nhà hàng, khách sạn.

- Trung tâm các khu ở lấy trung tâm thương mại và dịch vụ làm hạt nhân,  các công trình trung tâm khu ở bố trí thấp tầng từ 2 - 3 tầng, là tâm điểm bố cục không gian cho các công trình nhà ở và dịch vụ xung quanh.

- Tăng sự sinh động, thú vị cho hình ảnh đường phố với các hình khối, mái đón đặc biệt của các công trình. Bố trí khoảng lùi lớn, tổ chức nhiều không gian mở, cây xanh, mặt nước, bề mặt trang trí sinh động.

- Riêng các công trình điểm nhấn trong khu vực có thể có kiến trúc độc đáo, tầng cao vượt trội, sử dụng màu sắc nổi bật, tuy nhiên không sử dụng màu sắc phản cảm, ảnh hưởng đến cảnh quan chung toàn khu và phải đảm bảo tính hài hoà với bối cảnh chung của toàn đô thị.

- Trên các đường trục chính và đường phố chính ((tuyến đường ĐT.877, ĐT.864 (Đường dọc sông Tiền), ĐH.16 và Đường số 6)) của đô thị, các công trình xây dựng mới phải đảm bảo hình khối kiến trúc đẹp, màu sắc vật liệu hoàn thiện bên ngoài trang nhã, hài hoà chung cảnh quan khu vực gắn kết với các công trình khác tạo thành tổ hợp kiến trúc đô thị, có mối liên hệ chặt chẽ, đồng bộ về công năng kỹ thuật giữa các hạng mục công trình đảm bảo phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch xây dựng, thể hiện phong cách kiến trúc hiện đại mang bản sắc riêng, phù hợp truyền thống văn hóa dân tộc của địa phương.

- Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình, mặt ngoài mái công trình không được sử dụng màu sắc gây phản cảm, gắn vẽ các biểu tượng, hình tượng kỳ dị trên mái nhà, mặt tiền nhà ảnh hưởng mỹ quan đô thị.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.

- Mật độ xây dựng trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%.

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng của các công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định dưới đây:

(Trích bảng 2.12 QCVN 01:2021/BXD)

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng sau và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình.

(Trích Bảng 2.10 QCVN 01:2021/BXD)

- Đối với các lô đất không nằm trong bảng được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.

- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

- Trung tâm hành chính - chính trị: Xây dựng mới trụ sở Ủy ban nhân dân xã Long Bình tại vị trí khu đất hiện hữu trên đường ĐT877, tạo môi trường làm việc văn minh, hiện đại.

- Quy định chung:

+ Các khu cơ quan hành chính chính trị phải có kiến trúc trang nghiêm, tạo thành quần thể kiến trúc bề thế, tiêu biểu cho đô thị.

+ Khuyến khích các công trình có kiến trúc hiện đại, đồng thời kế thừa các giá trị văn hóa truyền thống, phù hợp với không gian, cảnh quan đô thị Long Bình.

+ Tuân thủ các quy định đối với công trình trung tâm hành chính-chính trị: Nghị định số 152/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2017 của Chính phủ quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sư nghiệp; Tiêu chuẩn quốc gia đối với công trình hành chính: TCVN 4601:2012 - Công sở cơ quan hành chính nhà nước và các quy định pháp luật hiện hành.

- Các chỉ tiêu cụ thể:

+ Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;

+ Mật độ xây dựng tối đa: 40%;

* Trường hợp đồ án Quy hoạch chung có điều chỉnh, sẽ áp dụng các chỉ tiêu theo nội dung điều chỉnh có liên quan.

- Hệ thống công trình thương mại dịch vụ trong đô thị là các công trình thương mại phục vụ cho toàn đô thị và các đơn vị ở trong đô thị. Nâng cấp, tiếp tục phát triển khu chợ và khu phố chợ trên cơ sở hạ tầng được cải tạo. Hình thành mới khu trung tâm thương mại trên trục ĐT.877 nối dài.

- Quy định chung

+ Các trung tâm thương mại, dịch vụ phải bảo đảm tính chất là các khu đa chức năng gồm: chợ, trung tâm thương mại, khu dân cư gắn với các hoạt động dịch vụ, thương mại và văn phòng;

+ Khuyến khích hình thức kiến trúc tổ hợp dịch vụ, du lịch - thương mại - tài chính, kết hợp phát triển hài hòa giữa kiến trúc các công trình có chức năng và chiều cao khác nhau;

+ Tuân thủ các quy định đối với công trình thương mại dịch vụ: TCVN 9211:2012-Chợ-Tiêu cầu thiết kế; Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 9 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại về việc ban hành Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại và các quy định pháp luật hiện hành.

- Các chỉ tiêu cụ thể:

+ Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;

+ Mật độ xây dựng tối đa:

• Công trình chợ: ≤40% (đối với khu vực xây dựng mới) , ≤60% (đối với khu đô thị hiện hữu);
• Công trình trung tâm thương mại: áp dụng theo qui định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Quy chế quản lý kiến trúc này đối với lô đất thương mại dịch vụ.

* Trường hợp đồ án Quy hoạch chung có điều chỉnh, sẽ áp dụng các chỉ tiêu theo nội dung điều chỉnh có liên quan.

- Các trung tâm văn hóa-thể thao đô thị gồm:

+ Trung tâm văn hóa: khu vực này xây dựng các hạng mục công trình như nhà văn hóa thanh thiếu niên, truyền thống, thư viện phục vụ đô thị và khu vực lân cận.

+ Trong khu vực trung tâm quy hoạch mới sân thể thao, khu sân thể thao hiện hữu thuộc ấp Ninh Quới được cải tạo phục vụ nhu cầu vui chơi người dân ngoài khu trung tâm đô thị, xây dựng hệ thống sân luyện tập, thi đấu thể dục thể thao ngoài trời và trong nhà đủ tiêu chuẩn phục vụ yêu cầu luyện tập, thi đấu.

- Quy định chung

+ Các trung tâm văn hóa - thể thao phải đảm bảo tính chất là các khu vực tổ chức, cung ứng dịch vụ công, đáp ứng nhu cầu hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục, thể thao, nhu cầu tiếp nhận thông tin, nâng cao dân trí, nhau cầu sáng tạo và hưởng thụ văn hóa của người dân trên địa bàn.

+ Hình thức kiến trúc cần kết hợp giữa yếu tố hiện đại và địa phương. Công trình thể dục thể thao cần có hình khối kiến trúc mạnh, thể hiện được công năng sử dụng, hài hòa với cảnh quan và công trình xung quanh.

+ Diện tích sân bãi phía trước công trình phải lớn, đảm bảo cho hoạt động đông người và tạo không gian cho công trình, tổ chức vườn hoa, cây xanh, đài phun nước tạo cảnh quan quanh công trình.

+ Tuân thủ các quy định đối với công trình văn hóa: TCVN 9365:2012-Nhà văn hóa thể thao, công trình TDTT: TCVN 4205:2012-Sân thể thao, TCVN 4260:2012-Bể bơi, 4529:2012 - Nhà thể thao và các quy định pháp luật hiện hành.

- Các chỉ tiêu cụ thể

+ Công trình văn hóa:

• Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;
• Mật độ xây dựng tối đa: 40%;

+ Khu TDTT:

• Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;
• Mật độ xây dựng tối đa: 40%;

* Trường hợp đồ án Quy hoạch chung có điều chỉnh, sẽ áp dụng các chỉ tiêu theo nội dung điều chỉnh có liên quan.

- Các trung tâm giáo dục - đào tạo gồm:

+ Hệ thống giáo dục hiện hữu được nâng cấp, cải tạo đáp ứng nhu cầu dạy và học gồm: trường tiểu học Long Bình 1,2,3, trường THCS Long Bình, trường THPT Long Bình, trường mẫu giáo, quy hoạch một trường THCS tại khu trung tâm đô thị.

- Quy định chung

+ Các trung tâm giáo dục - đào tạo phải đảm bảo tính chất là các cơ sở đào tạo các cấp học phổ thông đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

+ Hình thức kiến trúc cần kết hợp giữa yếu tố hiện đại và địa phương. Công trình giáo dục - đào tạo cần có hình khối kiến trúc đơn giản, nhẹ nhàng thể hiện được công năng.

+ Tuân thủ các quy định đối với công trình giáo dục: TCVN 8794:2011-Trường trung học, TCVN 8793:2011-Trường tiểu học, TCVN 3907:2011-Trường mầm non và các quy định pháp luật hiện hành.

- Các chỉ tiêu cụ thể

+ Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;

+ Mật độ xây dựng tối đa : 40%;

* Trường hợp đồ án Quy hoạch chung có điều chỉnh, sẽ áp dụng các chỉ tiêu theo nội dung điều chỉnh có liên quan.

- Các cở sở y tế gồm: phòng khám đa khoa tại trung tâm đô thị được cải tạo, mở rộng; một trạm y tế thuộc ấp Ninh Quới trên đường huyện 16 phục vụ cho người dân ngoài khu trung tâm.

- Quy định chung

+ Các cơ sở y tế phải đảm bảo tính chất là các cơ sở điều trị, chăm sóc sức khỏe đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

+ Hình thức kiến trúc cần kết hợp giữa yếu tố hiện đại và địa phương. Công trình y tế cần có hình khối kiến trúc đơn giản, bảo đảm các yêu cầu phân khu chức năng chuyên ngành.

+ Tuân thủ các quy định  đối với công trình y tế: TCVN 4470:2012-Bệnh viện đa khoa, TCVN 9212:2012-Bệnh viện đa khoa khu vực, TCVN 9213:2012-Bệnh viện quận huyện, TCVN 9214:2012-Phòng khám đa khoa khu vực và các quy định pháp luật hiện hành.

- Các chỉ tiêu cụ thể

+ Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt;

+ Mật đô xây dựng tối đa: 40%;

* Trường hợp đồ án Quy hoạch chung có điều chỉnh, sẽ áp dụng các chỉ tiêu theo nội dung điều chỉnh có liên quan.

- Xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được phê duyệt và Giấy phép xây dựng nhà ở của cấp có thẩm quyền cấp. Không được đưa các chi tiết công trình lấn chiếm không gian, đất đai các công trình kế cận kể cả phần ngầm.

- Số nhà được đánh số  và gắn biển sô nhà thực hiện theo Quyết định số 40/2022/QĐ-UBND ngày 24 tháng 11 năm 2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang về việc ban hành quy định đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.

- Thiết kế công trình phải đảm bảo các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông, các tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng và các quy định hiện hành.

- Cải tạo, chỉnh trang kết hợp xây dựng mới toàn bộ một khu vực hiện hữu phải đảm bảo sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai; đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật; đáp ứng yêu cầu về hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng và môi trường trong khu vực và với khu vực xung quanh.

- Bảo đảm khai thác tối đa các điều kiện hiện trạng (về đất đai, công trình kiến trúc, xây dựng, cơ sở hạ tầng), hạn chế giải tỏa và di dời dân cư.

- Phải có biện pháp che chắn hoặc thiết kế bảo đảm mỹ quan các thiết bị lắp đặt kèm theo như máy điều hòa, bồn nước mái, các thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời; sân phơi quần áo không được bố trí ra các mặt ngoài công trình.

- Không được xây dựng các kiến trúc bằng vật liệu tạm (tranh, tre, nứa, lá), trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc thì phải được phép của Ủy ban nhân dân huyện Gò Công Tây.

- Nhà ở phải xây dựng khu vệ sinh có hầm tự hoại, nước thải khu vệ sinh phải được xử lý qua hầm tự hoại bảo đảm tiêu chuẩn môi trường trước khi đổ vào hệ thống thoát nước chung đô thị; không thải nước bẩn chưa xử lý hoặc đổ đất, cát vào hệ thống thoát nước chung đô thị; phải liên hệ với cơ quan chức năng để xin đổ phế thải đúng nơi quy định; nước mưa và các loại nước thải không được đổ trực tiếp lên mặt vỉa hè, đường phố, phải có hệ thống thu và thoát từ nhà chảy vào cống sau nhà hoặc cống ngầm vào hệ thống thoát nước chung đô thị.

- Hàng rào phải xây dựng thoáng, khuyến khích xây dựng hồ nước, khe suối nhân tạo và trồng cây xanh trong khuôn viên đất, góp phần xanh hóa cho khu vực; các tranh, tượng phải được bố trí và thiết kế bảo đảm mỹ quan và phải được các cơ quan chức năng cấp giấy phép theo quy định.

- Khuyến khích trồng cây xanh tạo cảnh quan xung quanh công trình tạo các không gian cây xanh phía trước và trên mặt đứng của công trình để tạo không gian sử dụng dễ chịu, thân thiện với môi trường, đồng thời tạo cảnh quan xanh cho các tuyến phố.

- Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m.

- Trong các khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, theo đó định hướng xây dựng các công trình không phải là khu dân cư, khu nhà ở (công trình giao thông, các công trình công cộng, công nghiệp, thương mại dịch vụ, cây xanh công viên, thể dục thể thao, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác không phải là dân cư, nhà ở) trước mắt chưa có điều kiện triển khai, việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn thực hiện theo quy định.

• Kiến trúc các công trình phải tuân thủ quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành về quy hoạch, thiết kế xây dựng công trình và quy định của Quy chế này.

- Hình thức kiến trúc đơn giản và có tính hiện đại, giàu bản sắc dân tộc và bảo đảm tính đồng nhất giữa các công trình. Khuyến khích các hình thức kiến trúc mang nét đặc trưng Nam bộ, thông thoáng, bố trí hài hòa với cảnh quan vườn, sông rạch đặc trưng của đô thị Long Bình.

- Không được sử dụng nhiều chi tiết kiến trúc lai tạp, không bảo đảm mỹ quan kiến trúc của công trình và làm ảnh hưởng đến các công trình xung quanh. Không sử dụng các chi tiết trang trí rườm rà, chi tiết mô phỏng kiến trúc cổ điển, phù điêu, tượng, điêu khắc, mái chóp, mái vảy ngói bên trên các ban công, lôgia, sân thượng của công trình.

- Khuyến khích sử dụng màu sáng, màu sắc hài hòa phù hợp với cảnh quan tại khu vực.

• Khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải bảo đảm mỹ quan riêng của công trình.
• Hạn chế xây dựng nhà ở mật độ cao, nhà ống trong khu ở hiện hữu cải tạo. Khuyến khích việc nhập các thửa đất nhỏ thành các lô đất lớn hơn và hợp khối các công trình kiến trúc có quy mô nhỏ để tổ chức bộ mặt kiến trúc chung của đô thị khang trang hơn.
• Tổ chức kiến trúc đô thị hài hoà về phong cách kiến trúc, chiều cao, khoảng lùi, chi tiết, màu sắc, chất liệu của các công trình và nhà ở riêng lẻ trên các tuyến phố.

- Công trình phụ: bố trí sau nhà hoặc có giải pháp che chắn bằng cây xanh, giàn hoa.

- Nhà liên kế, liên kế có sân vườn, biệt thự được xây dựng tầng hầm, tầng lửng. Tầng hầm, tầng lửng không tính là 01 tầng.

- Chiều cao toàn bộ nhà không được vượt quá 04 lần chiều ngang hoặc chiều sâu nhà (nếu chiều sâu nhỏ hơn chiều ngang). Trường hợp được phép cao hơn với điều kiện phải hợp khối hoặc liền kề với nhà ở có chiều cao tương ứng.

Ngoài các công trình nhà ở liên kế thuộc các khu đô thị mới phải tuân thủ theo các quy hoạch chi tiết được duyệt, Quy chế quản lý kiến trúc quản lý đối với các loại hình nhà ở liên kế tại các khu vực đô thị chưa có quy hoạch chi tiết được quy định như sau:

- Về mật độ xây dựng

+ Khu vực đô thị hiện hữu: mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m² được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình. Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng quản lý theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

+ Khu vực đô thị mới: mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự) tùy thuộc vào diện tích của lô đất xây dựng mật độ xây dựng được quy định như sau:

(Trích Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD)

+ Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng quản lý theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Về tầng cao

+ Trong mọi trường hợp nhà ở liên kế có tầng cao tối đa là 06 tầng, phải đảm bảo không vượt quá 04 lần chiều rộng hoặc chiều sâu (chọn cạnh ngắn hơn), tổng chiều cao nhà tương ứng không lớn hơn 24m.

+ Trong các hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 04 tầng và phải đảm bảo chiều cao không vượt quá 04 lần chiều rộng hoặc chiều sâu (chọn cạnh ngắn hơn), tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m.

+ Đối với khu đô thị hiện hữu

Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế được thiết kế theo quy định sau:

• Lô đất có diện tích 30m² đến nhỏ hơn 40m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 04 tầng + 1 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m);
• Lô đất có diện tích từ 40m² đến 50m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 05 tầng + 1 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m);
• Lô đất có diện tích lớn hơn 50m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 4m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 06 tầng + 1 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m);
• Trường hợp diện tích lô đất nhỏ hơn 30m² hoặc chiều rộng mặt tiền ≤3m hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≤ 5m, cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định tùy theo từng trường hợp cụ thể, đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan chung của khu vực.

+ Đối với khu vực đô thị mới: thực hiện quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch chung được phê duyêt, Quy chế quản lý kiến trúc này và các quy định pháp luật hiện hành.

+ Trong một dãy nhà liên kế nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 01 (tầng trệt) phải đồng nhất.

+ Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 03 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.

+ Chiều cao của tầng 01 (tầng trệt) là 3,9m đến 4,2m (tính từ mặt sàn tầng 01 đến mặt sàn tầng 02), đối với nhà có tầng lửng (lửng không tính là tầng) thì chiều cao tầng 01 (gồm cả lửng) không lớn hơn 6,2m và chiều cao tầng 01 không nhỏ hơn 2,7m. Các tầng lầu còn lại (tầng 2,3,4,5,6) có chiều cao là 3,3m đến 3,6m (tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên).

+ Khuyến khích xây dựng nhà từ 02 tầng trở lên trên các tuyến phố chính, không cấp phép xây dựng đối với nhà tạm trong đô thị.

+ Tầng cao xây dựng tại vị trí xung quanh các công trình có tính chất quan trọng, nhạy cảm (khu vực hành chính, quân sự), Ủy ban nhân dân huyện Gò Công Tây xem xét đối với từng công trình cụ thể đảm bảo hài hòa với cảnh quan kiến trúc chung của khu vực và phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp cần thiết sẽ báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh.

- Về khoảng lùi xây dựng

+ Khoảng lùi xây dựng phải tuân thủ theo các quy hoạch được duyệt hoặc các quy định của các cấp có thẩm quyền cho tuyến đường cận kề lô đất.

+ Không một bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) vượt quá chỉ giới đường đỏ và ranh giới lô đất liền kề.

- Về kích thước lô đất xây dựng

+ Được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

+ Đảm bảo sử dụng đất và không gian đô thị hợp lý; an toàn phòng cháy; đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường.

+ Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng lộ giới ≥ 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥5m;

+ Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng lộ giới < 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4m;

+ Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m;

+ Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông, hoặc phải bố trí đường đi bộ tối thiểu 4m. Các trường hợp khác áp dụng quản lý như khu đô thị hiện hữu.

- Về diện tích lô đất xây dựng

+ Đối với khu đô thị hiện hữu: tuân thủ theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang tại Quyết định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2020 và Quyết định số 28/2021/QĐ-UBND ngày 31 tháng 7 năm 2021 và các quy định pháp luật hiện hành, diện tích tối thiểu thửa đất ở tại các phường là 40m²; tại các khu dân cư, mặt tiền đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thuộc địa bàn các xã là 50m². Các thửa đất ở được phép tách thửa phải có chiều ngang mặt tiền ≥ 4m.

+ Đối với trường hợp giải phóng mặt bằng:

• Trường hợp sau khi giải phóng mặt bằng diện tích còn lại nhỏ hơn 15m², chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m thì không được phép xây dựng;
• Lô đất có diện tích 30m² đến nhỏ hơn 40m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 04 tầng + 01 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m);
• Lô đất có diện tích từ 40m² đến 50m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 05 tầng + 01 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m);
• Lô đất có diện tích lớn hơn 50m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 4m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 06 tầng + 01 tum thang (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m);
• Trường hợp diện tích lô đất nhỏ hơn 30m² hoặc chiều rộng mặt tiền ≤3m hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≤ 5m, cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định tùy theo từng trường hợp cụ thể, đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan chung của khu vực.

+ Đối với công trình nhà ở khu đô thị mới: tuân thủ theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Tiền Giang tại Quyết định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2020 và Quyết định số 28/2021/QĐ-UBND ngày 31 tháng 7 năm 2021.

- Về mật độ xây dựng:

+ Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà biệt thự tùy thuộc vào diện tích của lô đất xây dựng mật độ xây dựng được quy định như sau:

(Trích Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD)

+ Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng quản lý theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Về tầng cao:

+ Tối đa: 03 tầng (không kể tầng hầm, tầng áp mái hoặc mái che cầu thang trên sân thượng);

+ Chiều cao tối đa:

• Chiều cao công trình tính đến đỉnh mái: tối đa 16m;
• Cao độ chuẩn tại chỉ giới xây dựng: tối đa 13m (chiều cao tối đa mỗi tầng là 4,5m).
• Trường hợp công trình biệt thự xây dựng theo hình thức mái ngói, cao độ chuẩn tại chỉ giới xây dựng tính từ cao độ vỉa hè hiện hữu đến vị trí diềm mái công trình;
• Trường hợp công trình biệt thự xây dựng theo hình thức mái bằng, cao độ chuẩn tại chỉ giới xây dựng tính từ cao độ vỉa hè hiện hữu đến vị trí sàn sân thượng.
• Mái ngói hoặc mái che cầu thang trên sân thượng không vượt quá góc giới hạn 45o bắt đầu từ vị trí cao độ chuẩn tại chỉ giới xây dựng trước và sau của công trình.

- Về khoảng lùi xây dựng

+ Khoảng lùi xây dựng công trình so với ranh lộ giới (hoặc hẻm giới): tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt, các quy định tại QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng và cần được xem xét cụ thể đảm bảo thống nhất với các công trình kế cận và không nhỏ hơn 3m;

Hình 2.5-Khoảng lùi nhà biệt thự

+ Khoảng lùi sau: tối thiểu 2m.

+ Khoảng lùi biên: tối thiểu 2m.

- Nhà phụ biệt thự:

+ Nhà phụ được xây dựng phía sau biệt thự chính, có khoảng lùi tối thiểu 4m so với biệt thự chính.

+ Trường hợp biệt thự có vị trí ngay góc lộ giới, vị trí nhà phụ đặt theo hướng phía sau mặt đứng chính biệt thự và khoảng lùi theo ranh lộ giới (phía còn lại) tối thiểu bằng khoảng lùi của biệt thự chính so với ranh lộ giới phía đó;

+ Tầng cao tối đa 02 tầng, không kể tầng hầm, kể cả tầng lửng, sân thượng có mái che thang;

+ Chiều cao công trình phụ tối đa 7m đối với mái bằng; 9m đối với mái ngói,cao độ tối đa đến diềm mái 7m.

- Công trình phụ khác (trạm bảo vệ, nhà xe, nhà kho)

+ Trường hợp các công trình phụ như trạm bảo vệ, nhà xe, nhà kho có chiều cao không vượt quá chiều cao hàng rào hoặc tối đa 2,6m thì được xây dựng sát ranh lộ giới (với yêu cầu chiều rộng tối đa 1/3 chiều ngang khu đất) hoặc ranh đất xung quanh và có khoảng cách tối thiểu 4m với công trình chính.

+ Không được phép cơi nới, xây chen phá vỡ cảnh quan kiến trúc khuôn viên.

+ Việc sửa chữa, cải tạo biệt thự hiện hữu ảnh hưởng đến kiến trúc ngoại thất công trình phải có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

- Nhà ở ven và trên sông, rạch công cộng (nhà sàn) chưa có kế hoạch di dời, không ảnh hưởng đến dòng chảy và giao thông thủy thì được cải tạo sửa chữa theo nguyên trạng.

- Nhà, đất thuộc hành lang bảo vệ kênh, rạch:

+ Đất trống: không cấp phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ.

+ Trường hợp có nhà hiện hữu: cải tạo, sửa chữa theo quy định hiện hành.

- Các dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải đảm bảo sử dụng hành lang trên bờ kênh rạch theo quy hoạch được phê duyệt.

- Đối với nhà ở tại các khu vực quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt thực hiện theo quy định của đồ án quy hoạch, ngoài ra, có các trường hợp khác cụ thể sau:

+ Đối với nhà ở nằm trong khu đô thị mới có quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, không được xây dựng mới, sửa chữa làm thay đổi quy mô, kết cấu công trình và diện tích sử dụng; chỉ được sửa chữa nhỏ (như chống dột, lát gạch, vách ngăn).

+ Đối với nhà ở trong khu đô thị mới đã có quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500) được duyệt nhưng chưa triển khai, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi có yêu cầu.     

- Việc quy hoạch và thiết kế xây dựng các công trình công nghiệp phải tuân thủ quy hoạch đô thị, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

- Tầng cao, chiều cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng các công trình: theo quy hoạch được phê duyệt và các quy định của công trình công nghiệp.

- Khoảng lùi công trình: đảm bảo yêu cầu phòng cháy, chữa cháy theo quy định hiện hành.

- Khoảng cách an toàn về môi trường: phải bố trí dải cây xanh cách ly quanh khu công nghiệp, kho tàng và cụm công nghiệp với chiều rộng ≥ 10m;

- Trong khoảng cách an toàn môi trường (ATMT) chỉ được quy hoạch đường giao thông, bãi đỗ xe, công trình cấp điện, hàng rào, cổng, nhà bảo vệ, trạm bơm nước thải, nhà máy xử lý nước thải (XLNT), trạm XLNT, trạm trung chuyển chất thải rắn (CTR), cơ sở xử lý CTR và các công trình công nghiệp và kho tàng khác. Trong khoảng cách ATMT không được bố trí các công trình dân dụng.

- Khuyến khích sáng tác kiến trúc công nghiệp hiện đại, thông thoáng và thân thiện với môi trường.

- Các công trình công nghiệp phải trồng và duy trì cây xanh tán lớn xung quanh công trình kiến trúc tại các khoảng lùi với ranh đất, khoảng cách ly an toàn, xung quanh khu vực sân bãi công nghiệp, khu vực cổng và nhà để xe nhằm tạo bóng mát, giảm bức xạ mặt trời, lọc bụi, cải thiện vi khí hậu cho môi trường sản xuất công nghiệp.

- Các công trình công nghiệp phải dành ít nhất 10% diện tích toàn khu đối với khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và ít nhất 20% diện tích lô đất đối với nhà máy sản xuất để bố trí thảm cỏ, vườn hoa, vòi phun nước, ghế đá, chòi nghỉ nhỏ ở vị trí thuận tiện để phục vụ công nhân.    

- Việc xây dựng các công trình tôn giáo, tín ngưỡng phải phù hợp với quy hoạch đô thị, được tổ chức hài hòa với không gian, cảnh quan đô thị chung của khu vực, tổ chức giao thông thuận lợi.

- Kiến trúc tôn giáo đẹp, hài hòa với kiến trúc của khu vực và phát huy truyền thống kiến trúc dân tộc, mang đặc trưng riêng về kiến trúc của từng tôn giáo, tín ngưỡng.

- Các công trình tôn giáo cần tổ chức tốt các sân bãi trong khuôn viên công trình, kết hợp khoảng trống tại tầng trệt đáp ứng yêu cầu tập trung sinh hoạt, tổ chức tốt hệ thống giao thông tiếp cận, nhà để xe, lối thoát hiểm.

- Bảo đảm mật độ xây dựng phù hợp, dành nhiều khoảng trống để tăng cường cảnh quan xung quanh các công trình tôn giáo như bố trí cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, tiểu cảnh trên các khoảng lùi xây dựng.

- Bảo đảm khoảng cách ly hợp lý với các khu dân cư kế cận.

- Công trình tôn giáo, tín ngưỡng cần được xem xét, thiết kế theo hướng hài hòa về tỷ lệ, chiều cao, quy mô, kiến trúc, màu sắc tương đồng với kiến trúc khu vực xung quanh.

- Khuyến khích thi tuyển kiến trúc các công trình tôn giáo, tính ngưỡng xây dựng mới có quy mô lớn, tại các vị trí quan trọng trong không gian đô thị.

- Không cho phép quảng cáo trên các công trình kiến trúc tôn giáo. Không xây dựng các công trình tranh, tre, nứa, lá trong khu vực công trình tôn giáo.

- Tổng diện tích: theo quy hoạch chung được phê duyệt.

- Các công trình tôn giáo, tín ngưỡng hiện hữu như đình, chùa, thánh thất trong ranh giới quy hoạch đề xuất giữ lại.

+ Mật độ xây dựng: theo hiện trạng.

+ Tầng cao xây dựng: theo hiện trạng.

- Các công trình tôn giáo, tín ngưỡng xây dựng mới

+ Mật độ xây dựng và tầng cao

• Đối với công trình thờ tự chính: tùy thuộc vào quy mô và đặc điểm công trình.
• Đối với công trình phụ trợ: áp dụng theo các quy định đối với công trình riêng lẻ.

- Đối với các hạng mục có tính nhận diện, đặc trưng của công trình tôn giáo, tín ngưỡng thì tầng cao xây dựng có thể cao hơn các hạng mục còn lại.  

- Các trường hợp khi nâng cấp, cải tạo công trình tôn giáo không phải xin phép xây dựng: khi sửa chữa, cải tạo, nâng cấp công trình kiến trúc tôn giáo mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì không phải xin phép xây dựng; nhưng trước khi sửa chữa, cải tạo người phụ trách cơ sở tôn giáo phải thông báo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân xã Long Bình được biết.

- Ngoài các trường hợp nêu trên, khi khi sửa chữa, cải tạo, nâng cấp công trình kiến trúc tôn giáo người phụ trách cơ sở tôn giáo phải gửi hồ sơ xin phép xây dựng đến các cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

- Riêng đối với các công trình tôn giáo, tín ngưỡng là di tích văn hóa, lịch sử đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận, chỉ tiến hành bảo quản, tu bổ và phục hồi trong trường hợp cần thiết và thực hiện theo quy định pháp luật về Di sản văn hóa.

- Việc xây mới các công trình tôn giáo tín ngưỡng phải lập hồ sơ xin phép xây dựng gửi đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét có ý kiến thống nhất bằng văn bản, đồng thời phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Không gian khu vực tôn giáo tín ngưỡng phải được giữ gìn, phát huy giá trị đặc trưng của không gian, kiến trúc cảnh quan vốn có của khu vực.

- Hình thức kiến trúc, mặt đứng, vật liệu, màu sắc, cổng, hàng rào cần thiết kế trang nghiêm và phù hợp với kiến trúc cảnh quan vốn có của khu vực.

- Đối với các công trình xây dựng được cấp phép xây dựng mới bên trong khu vực đã được công nhận là di sản văn hóa phải nghiên cứu hình thức kiến trúc phù hợp, sử dụng vật liệu tương đồng về màu sắc, chất liệu với công trình di sản của khu vực.